律师观点分析

上诉人张XX与被上诉人赵XX房屋买卖合同纠纷上诉一案，不服北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初8462号民事判决，向本院提起上诉。本院于2017年11月2日立案后，依法组成合议庭进行了审理。本案现已审理终结。
张XX上诉请求：1.撤销一审判决第三项，驳回赵XX要求张XX赔偿违约金15万元的诉讼请求；2.本案诉讼费用由赵XX承担。事实和理由：1.一审法院错误认定张XX存在将北京市经济技术开发区景园北XX（以下简称涉诉房屋）另行出售以及迟延办理涉诉房屋解压手续的行为，进而判决张XX承担相应的违约责任。张XX没有将涉诉房屋另行出售的行为，没有与任何人再签订房屋买卖合同。赵XX在一审法院提交的证据未能证明张XX将涉诉房屋另行出售。张XX依据合同约定在2017年3月16日办理了房屋解压手续，符合合同约定；2.一审法院认定事实不清，未能查明张XX与赵XX之间房屋买卖合同不能履行的根本原因，赵XX未能在合同签订之日起120日内取得房屋产权证书，是因为2017年3月26日北京市出台的《关于进一步加强商业、办公类项目的公告》(以下简称《公告》)，而非张XX的原因。对此张XX没有过错，不应承担相应的违约责任。张XX办理房屋抵押注销手续是在2017年3月16日，距《公告》出台时间仅10日，无论如何也完成不了房屋过户手续。无论张XX是否有不恰当行为，因《公告》出台，该合同均不能履行，一审法院判决张XX承担15万元的赔偿责任，于法无据，显失公平；3.赵XX在一审提供的证据四、证据五，是张XX与赵XX签订房屋买卖合同后，张XX妻子认为付款方式对已方不利，故而数次与赵XX进行电话商议，希望变更部分付款条款，最终未能取得赵XX同意。但张XX于2017年3月16日已经依约办理房屋抵押注销手续，足以证明协商不一致后张XX继续履行合同内容，故张XX认为一审法院认定张XX违约不符合法律规定。4.退一步讲，张XX即便构成违约，违约金也要与实际损失相当，鉴于北京房价稳中有降，赵XX损失很小甚至没有，违约金15万元过高，请求予以降低。
赵XX辩称，同意一审判决。张XX上诉理由不充分，违约事实明显存在，给赵XX造成的损失是显而易见的。赵XX按合同约定交付定金10万元。为配合房屋解押，赵XX提前支付40.3万元给张XX，希望尽快办理房屋过户手续。但张XX一直以各种理由及借口拒绝办理房产过户，导致3月26日北京市发布《公告》。该政策发布之后，导致赵XX不能再办理房屋过户手续。这一系列原因都是张XX拖延履行合同约定所导致的。因赵XX与张XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》已履行不能，因此张XX构成根本违约。
赵XX向一审法院起诉请求：1.解除双方于2017年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》；2.张XX返还赵XX购房款50.3万元及利息（利息从赵XX支付购房款次日计算至实际履行之日止，按照中国人民银行同期贷款利率计算）；3.张XX支付违约金49.6万元；4.本案诉讼费由张XX承担。
一审法院认定事实：2017年2月21日，张XX(出卖人)与赵XX(买受人)签订《北京市存量房屋买卖合同》，约定，张XX将涉诉房屋出卖给赵XX。该房屋已经设定抵押，抵押权人为中信XX，抵押金额为40万元，抵押日期为2014年10月8日，出卖人应于2017年3月21日前办理抵押注销手续。房屋成交价格为110万元，房屋家具、家电、装饰装修及配套设施等作价为148万元。买受人向出卖人支付定金总额为10万元。房屋交付定，办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于当日将房屋交付给买受人。权属转移登记约定，双方最晚应于合同签订之日起90日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。因出卖人原因致使买受人未能在合同签订之日起120日内取得房屋所有权证书的，买受人有权单方解除合同。因买受人原因致使出卖人在合同签订之日起120日内未能完成房屋产权转移且买受人未取得房屋产权证书，出卖人有权单方解除合同。违约条款约定，(一)除不可抗力，出卖人逾期交房违约责任。(二)逾期付款责任。(三)出卖人将房屋出售给第三人，导致买受人不能取得房屋所有权证的，买受人有权退房，出卖人应当自退房通知送达之日起15日内退还买受人全部已付款，按照XX现行存款利率付给利息，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。(四)除本合同另有约定的违约责任外，任意一方未履行本合同约定义务，经守约方催告后15日内仍未履行该义务，如合同可继续履行的买卖双方须继续履行，违约方须按房屋成交总价的10%向守约方承担违约责任，如构成本合同解除情形的，使用本合同第十条解除条款约定。合同解除条款(即第十条)，如出卖人违约，买受人依照本合同的约定单方解除本合同的，应当以书面的方式进行。本合同自买受人向出卖人发出的书面通知送达出卖人之日起自动解除。出卖人应于5个工作日内将其已经收取的买受人的全部付款返还给买受人，并按照房屋成交总价的20%向买受人支付违约金。如房屋交易过程中，已经发生的各项费用及其他损失均由出卖人承担。另解除合同后，出卖人须配合买受人办理注销网上签约等手续，如未办买受人可单独追究出卖人违约责任。不可抗力条款载明，不可抗力是指本合同签订后，发生了买卖交易双方无法预见、无法避免、无法控制、无法克服的意外事件或自然灾害以致合同当事人不能依约履行合同或不能如期履行合同；发生意外事件或遭受自然灾害的一方可以免除履行合同的责任或推迟履行合同。
合同签订后，赵XX于2017年2月20日向张XX账户转账10万元，2017年2月22日向张XX账户转账40.3万元。2017年3月21日，张XX与赵XX通电话表明要将已经支付的钱转给赵XX，在合同期间内无法完成解押手续，也办不了过户手续。2017年3月26日北京市发布《公告》规定，开发企业在建（含在售）商办类项目，销售对象应当是合法登记的企事业单位、社会组织。购买商办类项目的企事业单位、社会组织不得将房屋作为居住使用，再次出售时，应当出售给企事业单位、社会组织。赵XX于2017年5月22日向开发区建设委员会提交资格核验申请，核验结果为不通过，原因是未连续5年缴纳社保，未连续5年缴纳个人所得税。
一审庭审中，为双方提供居间服务的中介公司员工出庭作证如下：2017年3月17日，赵XX向其打电话说张XX不想出售房屋了，让其调解一下；经过了解，张XX在双方签订房屋买卖合同后仍然在为涉诉房屋寻找买家，张XX表示其配偶不同意卖房，所以不想卖了。赵XX提交张XX与中介公司员工的微信聊天记录以证明张XX在双方合同履行过程中拒绝履行合同义务，构成根本违约，该聊天记录显示张XX另行委托中介公司出售涉诉房屋。张XX开始否认该微信聊天记录的真实性，经法院依法释明虚假陈述的法律后果后，张XX认可了该微信聊天记录的真实性。
一审法院认为，民事诉讼应当遵循诚实信用原则。对于张XX的不诚信行为，法院依法予以训诫。
依法成立的合同，自成立时生效，对当事人具有法律约束力，当事人应按照约定全面履行合同权利和义务。赵XX与张XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，合同有效。在合同履行过程中，由于2017年3月26日北京市出台《公告》，赵XX不再具有购房资格，致使双方签订的合同目的不能实现，赵XX主张解除双方于2017年2月21日签订的《北京市存量房屋买卖合同》的请求，事实清楚，于法有据，予以支持。
《中华人民共和国合同法》第九十七条规定：合同解除后，尚未履行的，终止履行；已经履行的，根据履行情况和合同性质，当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施，并有权要求赔偿损失。赵XX如约向张XX支付定金10万元，并支付给张XX房屋价款40.3万元。赵XX主张张XX返还定金、购房款，事实清楚，于法有据，予以支持。《中华人民共和国合同法》第一百零七条规定：当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担继续履行、采取补救措施或者赔偿损失等违约责任。根据审理查明的事实，在合同履行过程中，张XX存在将涉诉房屋另行出售以及迟延办理涉诉房屋解押手续的行为，应承担相应的违约责任，赵XX主张的违约金过高，法院依据双方合同签订时间、赵XX支付购房款情况以及张XX的违约程度等依法酌定违约金的数额。关于赵XX主张的购房款利息损失，法院将在违约金中一并予以考虑，故对于赵XX的该项诉讼请求，不再予以支持。另，不论赵XX的诉求是否全部得到支持，考虑到张XX为过错方，赵XX为无过错方，赵XX系依据合同约定的违约金标准固定其请求，并无主观滥诉之故意，故虽不能完全支持其请求，但对于本案诉讼费法院不判予双方分担，全部由张XX承担。
综上，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十七条、第九十八条、一百零七条之规定，于2017年5月判决如下：一、赵XX与张XX于二〇一七年二月二十一日签订的《北京市存量房屋买卖合同》解除；二、张XX返还赵XX定金100000元、购房款403000元（于判决生效后十日内履行）；三、张XX赔偿赵XX违约金150000元（于判决生效后十日内履行）；四、驳回赵XX的其他诉讼请求。如果未按判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
本院二审期间，张XX提交一份涉诉房屋产权证书，上载明2017年3月16日抵押登记已注销。证明涉诉房屋于2016年3月16日已办理完抵押登记注销手续。只是因房管部门需要办理相关手续，所以其取得记载该登记时间的房本时间晚于2016年3月21日。赵XX质证称对该证据真实性认可，但不能说明本案事实，与本案的事实无关。张XX在通话中一再强调不能解押。经审查，本院认为，该份证据能够证明涉诉房屋于2017年3月16日抵押登记注销，本院予以采信。
另，关于赵XX提交的其与张XX2017年3月21日通话视频证据，用以证明张XX明确表示不再继续履行合同。张XX对于赵XX的证明目的不予认可。经本院审查，该视频中仅能明确反应出张XX一再强调不能按照约定时间解押，并未明确表示不出售涉诉房屋。故该份证据不能充分说明赵XX的证明目的。
本院经审理查明的事实与一审法院认定的事实无异，本院予以确认。
本院认为，依据张XX上诉请求以及庭审情况，本案的争议焦点为：张XX是否违约并应承担15万元的违约金。
依法成立的合同，受法律保护。赵XX与张XX签订的《北京市存量房屋买卖合同》系双方真实意思表示，且不违反法律、行政法规的强制性规定，属有效合同，对双方具有约束力。现赵XX主张张XX违约行为有二，即：行为一，张XX逾期办理解抵押手续；行为二，张XX将涉诉房屋出卖给第三人。
关于张XX逾期办理解抵押手续的事实。依据双方签订的《北京市存量房屋买卖合同》约定，张XX应于2017年3月21日前办理抵押注销手续。现有证据表明，涉诉房屋于2016年3月16日注销抵押登记，说明张XX已于2017年3月21日前，完成办理解抵押手续。庭审中，张XX表示其已经于2017年3月21日前完成办理解抵押手续中自己应当做的所有事情，只是因房管部门需要办理相关手续，故其取得记载着抵押已注销的房屋所有权证书的时间晚于2017年3月21日。该事实在赵XX提供的视频电话录音等证据中可以得到证明。而双方所签合同中并未约定该情形为违约情形。由此可见，张XX逾期办理解抵押手续的事实不存在，赵XX的该项主张不成立，本院不予支持。
关于，张XX将涉诉房屋出卖给第三人的事实。根据赵XX提供的微信信息等相关证据，可以证明张XX与赵XX签订《北京市存量房屋买卖合同》后，仍要求中介公司向第三人推销涉诉房屋，并将涉诉房屋挂在网上销售。但未能证明张XX与第三人签有房屋买卖合同，或实际已将涉诉房屋出卖给第三人。故依据现有证据仅能证明，张XX有向第三人出卖涉诉房屋的意向，但未能既成事实。故赵XX的该项主张不能成立，本院不予支持。
应当指出，合同履行过程中，张XX确实存在行为不妥之处。如其与赵XX签订《北京市存量房屋买卖合同》后，应当本着诚实信用原则，自觉履行合同，而不应存有再向他人出售涉诉房屋，以获取更大利益的想法，并已付之行动。张XX的行为虽然未构成合同约定的约违情形，但显属错误，本院予以批评。
综上所述，赵XX主张张XX违约的事实均不存在，其要求张XX支付违约金的请求，缺乏合同依据。张XX的上诉请求成立，本院予以支持。据此，依据《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初8462号民事判决第一项、第二项；
二、撤销北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初8462号民事判决第三项；
三、变更北京市大兴区人民法院（2017）京0115民初8462号民事判决第四项为：驳回赵XX的其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
一审案件受理费17316元，由张XX负担14892元（于本判决生效后7日内交纳），由赵XX负担2424元（已交纳）。二审案件受理费3300元，由赵XX负担（于本判决生效后7日内交纳）。
本判决为终审判决。