业主能否以物业服务质量存在瑕疵为由不支付物业费？

近年来，随着房地产行业的蓬勃发展，物业服务企业数量也呈上升趋势，但物业服务企业服务质量不同，业主与物业服务企业的矛盾亦随之增多。现实中，业主常常以物业服务企业的服务质量存在瑕疵为由拒交物业费，但常常因为业主举证困难难以获得法院的支持，只有少数案例在业主提供确凿的证据证明物业公司提供的服务质量存在重大瑕疵后，法院才判决酌情部分减免物业费，但业主仍要支付大部分物业费。

案例1：案号：（2018）京03民终12245号

法院：北京市第三中级人民法院

裁判要旨：根据本案所查事实，物业公司对宋xx所居住的小区提供物业管理服务，宋XX亦接受了物业公司的物业管理服务，故宋XX应交纳相应的物业服务费。物业公司提供的物业服务存在瑕疵的，业主可以要求物业公司对物业费进行相应的酌减。宋XX上诉认为物业费用过高，一审法院对物业费数额酌减幅度较少，缺乏依据，本院对此不予采信。

案例2：（2017）吉0211民初2999号

法院：吉林省吉林市丰满区人民法院

裁判要旨：根据审理涉及该小区的其他物业服务合同纠纷案件所查明的事实以及本案中兰XX所提交的证据，虽可证明物业公司提供的服务存在瑕疵，但鉴于物业服务存在持续性、整体性的特点，故评判物业服务是否达标，不宜仅依据短时间内单个、局部的问题认定，而应考虑小区整体的服务情况和小区的持续状态确认。纵观本案，现有证据不足以证明物业公司存在根本不履行或者不完全履行物业服务合同约定义务的情形，不足以相应减收或免收兰XX物业费。故对物业公司要求兰XX给付物业费的请求予以支持。

就现阶段的审判实践，想要获得法院支持减免物业，必须要有确凿的证据证明物业公司提供的物业服务具有重大瑕疵，而非一般瑕疵，故建议业主做好以下几点：

1、在签订物业服务合同时，应尽可能的将物业服务标准明确化、具体化，例如清洁服务应达到怎样的标准，小区盗窃发生率控制在多少范围等，使得物业服务过程中有参照标准；

2、在物业服务合同履行阶段，善于搜集和保存证据，对于服务瑕疵的相关证据，如拍摄的照片等，要体现时间和具体地点，对相关安保人员擅离职的要保持拍摄时间的连续性。