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商品房预售合同纠纷--新诉讼时效的适用

发布者:张明骏律师 时间:2018年12月28日 957人看过 举报

律师观点分析

案情简介及法院判决:

原告业主与被告开发商签订《济南市商品房买卖合同》,约定原告购买被告开发的商业用房一套。合同签订后原告通过银行按揭贷款支付了合同约定的购房款,被告出具了发票。2012年6月28日,被告将上述房产交付原告。2017年12月13日,被告取得了涉案房屋所在楼幢的所有权初始登记。

根据合同第十五条第1款约定,开发商在商品房交付使用后365个工作日内,将办理房产登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案。办理房屋产权证书所需税、费,均按国家规定由双方各自承担。如因出卖人的责任,出卖人不能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案,双方同意按下列第(2)项处理:买受人不退房,出卖人按已付购房款每日万分之零点五向买受人支付违约金,直至出卖人履行完毕本条款约定的义务。该条第2款约定,若因买受人原因或者其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的,出卖人不承担违约责任。出卖人可继续协助买受人办理。

原告主张被告支付自2013年12月15日(交房之日后延365个工作日)至办理产权登记备案之日(2017年12月13日)期间的违约金(以购房款为基数,按照每日万分之零点五计算,自2013年12月15日起算,截止2017年12月13日,共计1459天)。

被告答辩意见:

1.原告在本案提出的有关逾期办证违约金的诉讼请求已经超过诉讼时效,丧失胜诉权。

2.根据合同约定,若因买受人原因或者其他非出卖人原因未能在商品房交付使用后365个工作日内将办理房屋权属登记需由出卖人提供的资料报房屋产权登记机关备案的,出卖人不承担违约责任。(1)第三方为被告公司施工的工程与规划设计不符,导致涉案楼幢未能及时通过政府部门的综合验收。(2)济南市城乡建设委员会在对涉案楼幢进行综合验收备案时,又要求被告公司重新出具《济南市建筑节能专项验收认可表》的原件,济南市城乡建设委员会该项没有法律依据的要求无形之中增加了被告公司提交办理房屋初始登记材料的时间。(3)部分业主在收房后进行了私自搭建隔空层,使得在办理规划核实时受阻,导致涉案楼幢办理初始登记的时间逾期。

一审法院认为,被告向原告交付房屋的时间为2012年6月28日,被告实际取得该房屋所有权初始登记的时间为2017年12月13日,已经超过365个工作日,该行为构成违约。经核算,原告要求自2013年12月15日起计算违约期限并不违反上述期限的约定,被告应当按照合同约定承担2013年12月15日至2017年12月12日(涉案房屋所有权初始登记前一日)期间逾期办证的违约责任,原告主张至2017年12月13日,一审法院不予支持。但被告对上述违约金的诉讼请求提出了诉讼时效的抗辩意见,对此一审法院应当予以审查。一审法院认为,双方签订的商品房买卖合同有关逾期办证违约金的约定系以日为单位累计计算违约金的数额,故该违约金的性质属于继续性债权,应以每个个别债权分别适用诉讼时效。即原告所提出的2013年12月15日至2015年10月1日期间的违约金诉讼请求已经超过了两年的诉讼时效,对此一审法院不再予以支持。2017年10月1日起,《中华人民共和国民法总则》施行,相应的诉讼时效期间变更为三年,故原告于2018年1月11日起诉要求被告支付2015年10月2日(包含当日)至2017年12月12日期间有关逾期办证违约金的诉讼请求,不超过诉讼时效期间。按双方合同第十五条第1款第(2)项约定,被告应以原告购房款为基数,以每日0.05‰为标准,自2015年10月2日起计算至2017年12月12日止向原告支付逾期办证违约金。

对被告提出的非因被告的原因导致的逾期的答辩意见法院不予采纳。

一审法院判决后,原被告双方均不服,向济南市中级人民法院提起上诉。

二审中,上诉人(原告)提交业主维权会议纪要和业主维权签到表,录音光盘证据,证明业主代表们要求被告支付违约金的行为产生了诉讼时效多次中断,所以本案未过诉讼时效。

二审法院认为,《最高人民法院关于适用诉讼时效制度若干问题的解释》第二条规定:“民法总则实施之日,诉讼时效期间尚未满民法通则规定的二年或者一年,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院应予支持。”第三条规定:“民法总则施行前,民法通则规定的二年或者一年诉讼时效期间已经届满,当事人主张适用民法总则关于三年诉讼时效期间规定的,人民法院不予支持。”本案逾期办证违约金系以日计付的继续性债权,每个个别债权应分别单独适用诉讼时效,民法总则开始施行时间为2017年10月1日,原告于2018年1月11日起诉,依照上述司法解释的规定,原告关于逾期办证违约金的主张应当适用三年的诉讼时效,但应扣除民法总则开始施行前按照民法通则规定的二年诉讼时效期间已经届满的逾期办证违约金部分。根据上述司法解释关于诉讼时效的法律规定,一审法院认定自2013年12月15日至2015年10月1日止的逾期办证违约金超过诉讼时效;自2015年10月2日起至2017年12月12日止的逾期办证违约金部分,并未超过诉讼时效,于法有据,本院予以确认。原告主张其自2014年一直维权导致诉讼时效中断,但其提交的业主维权会议纪要和业主维权签到表无法证实其已向被告主张过权利;原告所提交的视频中,被告均未对原告此前主张过逾期办证违约金予以明确认可,且2018年8月20日的视频系形成于一审判决之后,不能引起诉讼时效中断;原告所称的形成于2017年8月28日的视频无原始载体,且无证据证实形成于2017年8月28日,亦不能引起诉讼时效的中断,故原告提交的证据不足以证实其主张,本院不予支持

二审法院判决:驳回上诉,维持原判。

 

律师建议与体会:

2017年10月1日,《中华人民共和国民法总则》施行,相应的诉讼时效期间变更为三年,本案就是适用新诉讼时效规定的典型案例。

此外,在实践中,利益受损方在向对方主张权利的同时要保留好相关证据,比如通话、聊天记录,邮件往来,视频等证据,也可通过向对方发律师函的方式,起到诉讼时效中断的目的,以免丧失胜诉权。


张明骏律师,毕业于山东大学法律专业,中共党员。执业以来,处理多起疑难复杂案件,并担任多家公司法律顾问。擅长合同纠纷、公司... 查看详细 >>
  • 执业地区:山东-济南
  • 执业单位:上海锦天城(济南)律师事务所
  • 执业证号:1370120********03
  • 擅长领域:债权债务、房产纠纷、婚姻家庭、交通事故、合同纠纷