律师观点分析
析产博弈：万事俱备东风来
离婚之难，不止解除婚姻关系难，孩子抚养权确定难，还有财产分割之难。若离婚时未对财产做彻底的分割处理，遗留问题带来的困扰不亚于离婚纷争之苦。
不论协议离婚还是诉讼离婚，常常都存在析产遗留问题。离婚协议书或者法院判决书、调解书仅仅确定了双方各得房产的份额，以及出售后各自所得的比例，为离婚后进行财产分割埋下纷争再起的风险。现实中，只要一方不配合，另一方很难将房屋变现以实现分割的目的。在此情形之下，诉讼就不可避免了。
了解客户需求，确定诉讼思路
H某与前夫协议离婚的时候，对双方共有的房产进行了份额约定，但没有做彻底的分割处理。离婚协议书上约定：婚内共同财由双方共同所有，出售后各得百分之五十。她没有想到，这份离婚协议生效之日既是双方婚姻关系终结之日，也是财产纠纷开始之日。
离婚后，H某因急需用钱，与前夫协商后委托房屋中介机构出售共有的房屋。但对于房屋的市场价值两人意见不能达成一致。H某认为根据目前的市场状况一百一十万便可以出售，但前夫却认为至少一百三十万以上。房屋挂售期间曾有几个客户出价一百三十万左右，H某有意出售，但前夫拒绝在合同上签字，由此错失了几次出售该房屋的机会。H某知道如果前夫一直不配合，不断设置障碍，分割共有房产的目的就无法实现。无奈之下，H某决定起诉分割共有房产。
H某担心，即便起诉后，如果对方坚持以当前房屋市场低迷为借口始终不同意出售，是不是就无法实现分割房产的目的。我告诉她，离婚之后，婚姻关系已经灭失，房屋共有的基础已经丧失，分割房产的诉求是能够得到支持的。实现分割的方式有多种，当事人可以选择，双方竞价、一方作价补偿或者拍卖后分配。对于补偿价款的多少，H某没有过高的要求，她要的是速度。无论以什么方式，越快实现分割越好。房屋产权归她可以，归她前夫也可以。根据H某的诉求，我确定了这样诉讼思路，诉讼请求仅写明分割共有房产，不明确提出分割方式，既不请求将房屋所有权判给原告，也不请求判给被告。这样原告方实现诉求的空间更大，要房产可，要补偿也可，甚至是拍卖后分配也可，为自己多铺设几条路，分割的目的就实现得越快。
参考法院判例，熟记计算公式
按揭贷款的房屋不同于全款购买的房屋，分割时计算公式更为复杂。如何分割按揭房屋，不同法院有不同的处理方法。
按揭房的分割要考虑首付款、银行贷款及还贷、共同支付款项、财产增值、尚未归还贷款情况。参考了多个类似分割房产案例后，我将分割按揭房屋的计算方式一一摘录下来，进行比较和分析。《北京市高级人民法院民一庭关于明确离婚时房屋补偿计算标准的通知》将产权登记一方对另一方进行房屋补偿的计算公式确定为：房屋补偿款＝夫妻共同支付款项（包括本息）÷（房屋购买价＋全部应付利息）×房屋评估现值（或双方认可房屋现值）×50%。这样的计算方式考虑了购房款的实际组成部分，考虑了已支付贷款的比例构成，真实地反映了已支付利息的这一情况，是相对合理的一种计算方式。除了这种计算方式，还有另外一种更为简单也应用更广的计算方式，就是以房屋的评估现值（或双方认可的房屋现值）减去尚欠银行本金再除以二，就是获得产权一方对另一方的补偿款。
根据这两种法院主要采取的分割房屋计算方式，我按照两种审理结果分别进行计算。一种是H某获得产权，一种是被告方获得产权，每个方案用两种公式计算获得产权方应当支付的补偿款，看看哪种计算方式对H某更为有利，以便在庭审时主张用该方式进行计算。当然，还得考虑房屋评估的价值以及产权归属于谁。经过反复的计算，我对H某作为补偿一方和被补偿一方如何主张计算公式都有清楚的思路了。
根据庭审情况，调整诉讼策略
开庭前不久，我再次和H某进行沟通，一起预测庭审中可能出现的情况，提早进行准备。H某认为她的前夫很有可能不会主张房屋产权，因为他目前没有居住在案涉房屋所在地，也筹集不到足够的钱来支付补偿款。他会不会既不同意和H某竞价，也不同意按H某的报价接受补偿呢？
这种可能性完全存在。如果真出现这种情况，我们只能请求法院将房屋判给H某所有，H某按评估机构评估的价值对她前夫进行补偿。于是，我准备好变更诉讼请求申请书和委托评估申请书，为一切可能出现的情况做足准备。
果然，庭前调解中，对方始终不同意现在处理房子，理由是房产市场处于低迷时期。他不同意产权归他所有，也不接受H某的报价。法官建议规定一个时间范围委托中介机构出售，规定的时间结束后没有卖出就委托拍卖。对于这个建议，我和委托人坚决不接受，因为正是这种方法行不通才诉至法院，法官的建议不是让一切又回到原点吗？我马上将变更诉讼请求申请书和委托评估申请书交给法官，要求将房屋判给原告所有，原告按照评估机构评估的价值对被告进行补偿。被告见此情形，只得同意按照H某的报价接受补偿。此前我已经按照各种计算方式进行了演算，知道如何计算对H某有利，向法官建议按该公式计算获得支持，很快双方达成了调解协议并在笔录上签字。
结语：有备方能无患
分割共有房产纠纷案顺利结案，H某的诉求很快实现，她对分割的结果和速度均表示满意。我也为她倍感欣慰：不用再因为分割房屋的事情和前夫纠缠不休了。
诉讼，是一场较量，一场战事。庭审前要从各个方面进行充分准备，绝不仓促迎战。除了全面了解案情，了解对方，了解相关判例，还要预测庭审中每一种可能出现的情况，针对每种可能性未雨绸缪，提前策划，在法庭上才能随机应变，主动出击，而不是被动地应对。万事俱备东风自来，诉讼博弈中机会总是属于准备充分的人。
