民间借贷中之流质契约

阅读提示：

  名为商品房买卖合同，实为民间借贷法律关系认定：购房合同双方并非以房屋买卖为目的，而是为资金融通，应认定双方之间真实法律关系是民间借贷而非房屋买卖。

案情介绍：

  2018年8月，开发商与张某签订《商品房买卖合同》，约定张某以4950万元总房款购买开发公司的预售房屋。同日，双方签署《回购协议》，约定开发商公司“欲将回购”张某所购商品房，回购款须在原购房款之外，按每1个月增加100万元的标准计算。随后，双方办理了《商品房买卖合同》的备案登记手续，张某向开发商公司汇款，开发商出具收到4950万元的借条，并为张某开具部分发票。2018年12月，张某诉请开发公司履行回购协议，偿还本金4950万元及利息。

法院认为：

不签订书面的借款合同，只用签订《商品房买卖合同》并登记备案的方式作为担保，同时签订回购协议，然后再用出借人向借款人实际交付款项的方式建立债权债务关系，是目前一些民间借贷当事人选择的借贷方式。判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同的名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。本案中，案涉《商品房买卖合同》中的售房方并未准备实际交付房屋，而购房一方亦不关心取得所购房屋产权，双方当事人的关注点集中在《回购协议》及相应的违约金上。双方在合同签订和履行中的做法，可印证双方之间并非真正的商品房买卖合同关系。仅凭双方办理了商品房买卖备案登记手续和开发商公司为张某开具部分发票行为，并不能证明商品房买卖合同关系的真实性。故开发商与张某签订《商品房买卖合同》与《回购协议》，并非以取得案涉房屋所有权为目的，而是为了实现资金融通。卖方取得资金用于竞拍土地，买方收取利息，《商品房买卖合同》不过是为了担保张某债权的实现。双方之间真实的法律关系是民间借贷。法院判决：公司拒绝变更诉讼请求的人民法院裁定驳回起诉。

小锁认为：

首先：现实是生活中，民间借贷越来越活跃，小贷公司、p2p公司等等在与他人签订借款合同、办理抵押登记后往往还会签订《房屋买卖合同》并且到公证处去做公证，如果借款人不能按期还款的话，往往起诉要求办理过户登记。真正实践中合同的效力到底是如何？根据《最高人民法院关于审理民间借贷案件适用法律若干问题的规定》第二十四条：当事人以签订买卖合同作为民间借贷合同的担保，借款到期后借款人不能还款，出借人请求履行买卖合同的，人民法院应当按照民间借贷法律关系审理，并向当事人释明变更诉讼请求。

其次：根据《中华人民共和国物权法》第一百八十六条规定：抵押权人在债务履行期届满前，不得与抵押人约定债务人不履行到期债务时抵押财产归债权人所有。因此，借贷双方签订因为借款而签订的《房屋买卖合同》因为违反法律而应当无效，即使借款属实，也应当通过执行程序合法受偿债权，而非通过此种流押条款直接抵债。

最后：判断当事人之间法律关系的性质，不能仅看合同名称、形式和内容，更重要的是分析当事人之间法律关系的实质。如购房合同、回购协议等证据证明双方之间并非以取得房屋所有权为目的，而是为实现资金融通，则应认定双方之间真实的法律关系是民间借贷。