在商品房买卖合同中，一房二卖并非少见，因违约导致合同解除的情形时有发生，合同解除的后果如何处理？

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》（以下简称《解释》）除适用《合同法》规定违约责任形式外，就出卖人恶意违约导致合同解除和因欺诈导致合同无效或者被撤销、解除的情形，规定了赔偿已付购房款一倍的惩罚性赔偿责任。

基于商品房买卖合同通常涉及交易数额巨大，适用惩罚性赔偿条款就更为引人关注。

针对《解释》第八条、第九条的适用，笔者搜索了中国裁判文书网、无讼案例、北大法宝和威科先行上现有最高法院和各地高级法院的典型案例，经分析发现，不同的当事人对法律适用条件理解不足，导致诉讼策略失误，结果大相径庭，有的更是令人扼腕叹息。

不仅是当事人，法院在适用《解释》惩罚性条款时也有差异，特别是买受人要求出卖人承担不超过已付购房款一倍的诉讼请求时，有的法院支持已付购房款一倍赔偿，有的法院却根据各方过错酌定责任大小。

针对法院就一倍已付购房款之内的自由裁量，成为一些当事人上诉的主要理由。法院究竟是否具有自由裁量权，酌定数额是否有违法律规定本意之嫌？

一、一房二卖适用《解释》的前提条件

（一）卖方主体

《解释》第一条明确了商品房买卖合同的出卖人是房地产开发企业，必须具有相应的法定资格。需要注意的是，经济适用房、房改房、单位集资房、个人私有房屋等均不能适用该《解释》，不能任意扩大《解释》的适用范围。

个人之间的房屋买卖，不适用该《解释》。

（二）买卖标的物

商品房有其特定含义，专指房地产开发企业建设并出售的房屋，是为进入流通领域获取利润而开发建设的房屋，包括尚未建成或者已竣工的房屋，即期房或现房。

商品房是否仅限于居住使用，商铺买卖合同是否适用《解释》？

有观点认为，商品房是房地产开发企业建造并用于出售的房屋，包括住宅用房和商业用房。

但是，在王有虎与绿地地产集团南京置业有限公司商品房销售合同纠纷一案中，绿地集团南京公司认为涉案房屋属于非住宅房屋，不适用《解释》规定，但南京市中级法院傅庆舟与南京生生电器有限公司居间合同纠纷一案（点击案件名称查看裁判文书全文）二审认为其无法律依据，对其观点不予采信。

二、适用惩罚性赔偿责任的5种情形

针对合同履行过程中的恶意违约和合同订立时的欺诈行为，《解释》明确规定了5种适用惩罚性赔偿责任的情形。

其适用的条件是，出卖人在订立商品房买卖合同时或者在商品房买卖合同履行过程中严重违反诚实信用原则，欺诈或者恶意违约，致使买受人无法得到房屋，即惩罚性赔偿责任并不以买受人是否为消费者，是否已取得商品房为条件。

（一）因恶意违约导致商品房买卖合同目的不能实现、无法取得房屋的情形

《解释》第八条规定了出卖人先卖后抵和一房数卖两种恶意违约行为，严重损害第一买受人的利益而适用惩罚性赔偿责任的情形。

需要注意的是，出卖人恶意违约并不必然导致其承担惩罚性赔偿责任，应当以合同目的不能实现，无法取得房屋、合同有效为前提。

案例1 肖云与新疆库尔勒永丰实业有限公司商品房预售合同纠纷再审案（点击案件名称查看裁判文书全文）

合同约定肖云支付首付款98.29万元，剩余房款按揭贷款，但其仅支付首付款70万元。因肖云不符合贷款条件，贷款申请未获银行准许。永丰公司催告肖云支付全部剩余房款，但肖云在长达8月仍未支付，并在法院调解时明确表示无法一次性付清余款。永丰公司依法请求解除合同，获法院支持。

最高法院认为，适用《解释》第八条的条件是出卖人“一房二卖行为”导致买受人合同目的无法实现。但本案合同解除是因肖云违约行为导致，肖云合同目的亦因此无法实现。永丰公司虽然在诉讼期间再次处分案涉房屋不当，但并非是肖云合同目的不能实现的原因。因此，肖云无权主张永丰公司承担赔偿责任。

1、先卖后抵：即“商品房买卖合同订立后，出卖人未告知买受人又将该房屋抵押给第三人”。

常见的是，房地产开发企业在签订商品房买卖合同后，又将房屋抵押给银行以获取贷款。在买受人的债权和银行的抵押权并存时，如因出卖人不履行对银行的到期债务，银行行使对该房屋的抵押权，请求优先受偿，即会致使买受人无法取得房屋，合同目的无法实现。

2、一房数卖：“商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人”。

此时，如果出卖人不仅一房数卖，还将房屋交付给后买受人，先买受人同样无法取得房屋。

在先卖后抵和一房二卖情况下，合同有效且出卖人恶意违约时，买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。

（二）订立商品房买卖合同时存在欺诈行为，导致合同无效或者被撤销、解除

《解释》第九条规定了三种欺诈行为的适用情形，当然，只有在合同被确认为无效、被撤销或者解除的情况下，第二买受人提出的出卖人承担惩罚性赔偿责任的诉讼请求才有可能得到支持。

1、“故意隐瞒没有取得商品房预售许可证明的事实或者提供虚假商品房预售许可证明”

没有取得商品房预售许可证明而订立的商品房买卖合同，违反了法律、行政法规的强制性规定，直接导致合同无效。

2、“故意隐瞒所售房屋已经抵押的事实”

有房地产开发企业先将房屋抵押给银行获得贷款，卖房时却不告诉买受人，也不通知银行。此种情形下，买受人可申请法院撤销商品房买卖合同；但房屋为大多数人生存之本，即使撤销合同，买受人订立合同的根本目的已无法实现，对其权益影响巨大。为遏制此种欺诈行为，《解释》将其规定为可适用惩罚性赔偿责任的情形。

将已抵押房屋出售适用惩罚性赔偿的前提，是商品房合同无效或被撤销、解除。

案例2 上诉人孙小铧与被上诉人沈阳翔凤房地产（集团）有限公司商品房销售合同纠纷案

辽宁省高级人民法院认为，双方签订商品房买卖合同之时，案涉房屋存在在建工程抵押。其后，翔凤公司解除了房屋之上设定的抵押，并就双方签订的商品房买卖合同办理了备案登记，故双方继续履行商品房买卖合同并无障碍。对解除合同的诉讼请求未予支持。

孙小铧提出返还已付购房款及利息和获得购房款一倍以内赔偿的请求，系案涉《商品房买卖合同》解除后的法律效果。由于一审法院未支持孙小铧解除合同的请求，故对其请求不予支持，并无不当。