一、案情简介
2013年8月24日，曹某与胡某购买了位于西安市新城区幸福南路5号华清学府X幢X单元X层X号162.37平方米房屋，2017年6月22日，西安市不动产登记局向胡某颁发了该房屋的产权证，该房屋为曹某与胡某的夫妻共同财产。
2017年4月，曹某与许某、许某通签订了《售房合同》，约定以135万元的价格将该房屋出售给许某、许某通。合同签订后，许某、许某通依约向曹某给付了房款。曹某向许某、许某通打有收条一张，并交付了该房屋的钥匙。后胡某迟迟不配合办理该房屋的过户手续。无奈，许某、许某通为了维护其合法权益，特诉至法院，请求曹某与胡某履行协助其办理位于西安市新城区幸福南路X号华清学府X幢X单元X层X号房屋的过户手续。被告胡某反诉原告许某、许某通，要求返还房屋、交还钥匙及其有关证件。
二、法院裁判观点
西安市新城区人民法院认为，本案争议焦点为位于西安市新城区幸福南路5号华清学府X幢X单元X层X号房屋是否为被告曹某与胡某的夫妻共同财产；出售该房产是否为被告曹某与胡某的共同意思表示，被告曹某是否有单独处分的权利；原告许某、许某通是否为善意购买第三人，并取得案涉房屋。
《中华人民共和国婚姻法》第十七条规定，夫妻在婚姻关系存续期间所得的财产，归夫妻共同所有。夫妻对共同所有的财产，有平等的处理权。被告曹某与胡某作为夫妻，位于西安市新城区幸福南路5号华清学府X幢X单元X层X号房屋是在其夫妻关系存续期间购买，双方没有财产约定，属于夫妻共同财产。双方对该房屋享有完全平等的占有、使用、收益、处分的权利。非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，被告曹某与胡某双方应当平等协商，取得一致意见，明显本案《售房合同》系被告曹某一人所签，胡某否认知道此事，被告曹某亦没有证据证明和胡某协商或胡某表示同意。故被告曹某没有单独对本案涉诉房屋做出售这一重要处分的权利。
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；（二）以合理的价格转让；（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
庭审中原告许某、许某通提出被告胡某同意出售房屋系夫妻双方共同意思表示，未提出有效证据予以证明；被告曹某提出儿子在上海工作，想给儿子在上海买房，便与被告胡某协商房款共计135万元卖房亦没有证据，依法不予采信。善意取得应当是行为人不知情或不知存在足以影响法律效力的事实的主观状态。在原告许某、许某通与被告曹某签订《售房合同》时，其主观上明知该房屋产权登记在被告胡某名下，系被告曹某与胡某的夫妻共同财产，非被告曹某个人财产，仍在没有取得被告胡某同意出售该房屋意见或有其委托被告曹某实施处分权的情况下与被告曹某签署合同，实施买房行为。不符合善意取得的条件。
最高人民法院关于贯彻执行《中华人民共和国民法通则》若干问题的意见第89条规定“共同共有人对共有财产享有共同的权利，承担共同的义务。在共同共有关系存续期间，部分共有人擅自处分共有财产的，一般认定无效。但第三人善意、有偿取得该财产的，应当维护第三人的合法权益，对其他共有人的损失，由擅自处分共有财产的人赔偿。”《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问解释(三)》第十一条规定“一方未经另一方同意出售夫妻共同共有的房屋，第三人善意购买、支付合理对价并办理产权登记手续，另一方主张追回该房屋的，人民法院不予支持。夫妻一方擅自处分共同共有的房屋造成另一方损失，离婚时另一方请求赔偿损失的，人民法院应予支持。” 在原告许某、许某通与被告曹某签订本案《售房合同》时，并非善意，且没有办理该房屋产权过户登记，其不能善意取得涉案房屋。
综上所述，依照《中华人民共和国婚姻法》第十七条、《中华人民共和国物权法》第一百零六条、《最高人民法院关于贯彻执行中华人民共和国民法通则若干问题的意见》第89条、《最高人民法院关于适用中华人民共和国婚姻法若干问解释(三)》第十一条之规定，西安市新城区人民法院作出（2018）陕0102民初7003号民事判决书，支持被告胡某的反诉请求，驳回原告许某、许某通的诉讼请求。
三、法律分析
《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：
“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回；除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：
（一）受让人受让该不动产或者动产时是善意的；
（二）以合理的价格转让；
（三）转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。
当事人善意取得其他物权的，参照前两款规定。”
（二）善意取得的条件
根据物权法的规定，善意取得的前提条件为无权处分，条件是：第三人受让该不动产或者动产时是善意的；以合理的价格受让；受让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。
1、关于“善意”的认定
善意取得的首要条件为受让人受让不动产或者动产时是善意的，该善意在法律中有明确的解释、严格的规定，在实践中，对此认定具有一定难度。
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十五条第一款规定：“受让人受让不动产或者动产时，不知道转让人无处分权，且无重大过失的，应当认定受让人为善意。”从该司法解释可知，《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定的善意取得之“善意”包含三层含义：首先，“善意”的时点是受让人受让不动产或者动产时，即发生物权变动之时或产生善意取得法律效果时，也就是受让人取得物权时是善意的；其次，“善意”是受让人不知情转让人无处分权；最后，“善意”是受让人对该无处分权事实状态无重大过失。
（1）根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十六条之规定，在不动产善意取得中，完成物权转移登记之时，受让人知道登记簿上存在有效的异议登记；在预告登记有效期内，未经预告登记的权利人同意；知道登记簿上已经记载司法机关或者行政机关依法裁定、决定查封或者以其他形式限制不动产权利的有关事项；知道登记簿上记载的权利主体错误；知道他人已经依法享有不动产物权。此时，应当认定受让人知情转让人无处分权，真实权利人有证据证明的，可以认定受让人具有重大过失。
（2）根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十七条之规定，受让人受让动产时，交易的对象、场所或者时机等不符合交易习惯的，应当认定受让人具有重大过失。
综上，“善意”的认定比较严格，在日常交易中，注重交易的习惯、规则、秩序。
2、关于“合理价格”的认定
以合理的价格转让作为善意取得的实质条件，其“合理的价格”应综合考虑、从严把握。
根据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十九条的规定， “合理的价格”应当根据转让标的物的性质、数量以及付款方式等具体情况，参考转让时交易地市场价格以及交易习惯等因素综合认定。从《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国合同法〉若干问题的解释(二)》第十九条第二款规定可知，转让价格低于交易时交易地的指导价或者市场交易价百分之七十，高于当地指导价或者市场交易价百分之三十的，明显超出“合理的价格”范围。
3、关于“物权变动”的认定
《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国物权法〉若干问题的解释（一）》第十八条第一款规定：“物权法第一百零六条第一款第一项所称的“受让人受让该不动产或者动产时”，是指依法完成不动产物权转移登记或者动产交付之时。” 转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付，这是善意取得的效果条件。该法律效果自记载于不动产登记簿或交付时发生效力，产生物权变动，从行政确认登记、公示交付层面来宣示善意取得的法律效果，对第三人产生公示公信力。
