律师观点分析
2021 年 8 月，原告甲与被告 A 市场签订《摊位租赁协议》，约定甲承租 A 市场内一处门面，租期自 2021 年 8 月至 2023 年 8 月，年租金 15 万元，约定一年租金可使用两年，甲另支付保证金 5000 元；协议明确甲经营范围为体育用品类，不得超范围经营，若擅自增加经营品种，A 市场有权将其清除出场且租金不退，同时甲装修改造需书面申请并经 A 市场同意，装潢费用由自身承担。
协议签订后，甲支付租金 15 万元及保证金 5000 元，对门面进行装修后实际开展体育类校外培训业务。2021 年 12 月，相关主管部门发布文件，要求体育类校外培训机构经营场所必须符合消防、环保等验收规定，而案涉租赁门面所属总工程因未完成竣工验收，始终无法通过消防验收，导致甲的培训业务无法完成行政审批，经营需求无法满足。
甲多次与
A 市场沟通消防验收解决事宜，因总工程验收问题始终无法解决，双方协商无果。2022 年 8 月，甲向 A
市场发送《租赁协议解除通知书》，要求解除合同并退还剩余租金 125000 元、保证金 5000 元，赔偿装修损失 50000 元。A
市场拒绝该要求，认为甲系超范围经营，自身无违约行为，甲无权解除合同，且其在收到解除通知后仍实际使用门面，租赁合同仍在履行。协商未果后，甲诉至法院，庭审中甲申请撤回要求赔偿装修款的诉讼请求。
原告甲与被告 A 市场签订的《摊位租赁协议》于 2023 年 1 月 6 日解除，原告甲于判决生效后 30 日内向被告 A 市场返还案涉门面房；
被告 A 市场在门面交接完成后，向原告甲退还保证金 5000 元；
驳回原告甲的其他诉讼请求；
案件受理费减半收取 1450 元，由原告甲全额负担。
若未按判决指定期间履行给付金钱义务，需依照民事诉讼法规定加倍支付迟延履行期间的债务利息。
合同解除的法定与约定条件冲突认定难：甲以租赁场所未消防验收、合同目的无法实现为由主张解除合同，而 A 市场以甲超范围经营、符合协议约定的不予解除且租金不退条款抗辩，需区分合同目的无法实现的归责主体，同时界定民法典法定解除情形与合同约定解除条款的适用优先级。
超范围经营与合同目的的关联性认定难：协议约定经营体育用品类，甲实际经营体育类校外培训，需认定该行为是否构成实质性超范围经营，以及消防验收的要求是否适用于协议约定的经营范围，判断甲的经营受阻是否因自身超范围经营所致。
租赁场所未消防验收的违约责任归责难：案涉门面未通过消防验收的根源是所属总工程未竣工验收，需认定 A 市场对该事实是否存在隐瞒或未履行告知义务，以及该事实是否属于 A 市场可归责的违约行为。
租金返还与保证金退还的裁判平衡难：协议约定 “一年租金两年使用” 且 “超范围经营租金不退”，但租赁场所确因未验收导致甲无法经营，需在遵循合同约定与公平原则之间平衡，确定租金是否应予返还及保证金的退还依据。
紧扣合同目的无法实现，主张法定解除权：律师以案涉租赁场所未通过消防验收、相关主管部门文件明确培训场所需消防验收合格为由，举证证明甲的经营活动因场所硬件条件无法完成行政审批，签订租赁合同的核心经营目的已无法实现，依据《民法典》第五百六十三条法定解除条款，主张甲享有合同解除权，对抗 A 市场以 “约定解除条款” 提出的抗辩。
举证场所验收问题的不可归责性，否定自身违约：律师举证证明案涉门面未通过消防验收的原因是所属总工程未竣工验收，该问题系 A 市场方的场地硬件问题，并非甲的经营行为导致；同时举证甲多次与 A 市场沟通验收解决事宜的记录，证明甲已尽到合理沟通义务，A 市场无法解决验收问题，该不利后果不应由甲承担。
合理界定经营范围，抗辩超范围经营的认定：律师针对 A 市场提出的 “超范围经营” 抗辩，主张甲经营的体育类校外培训与体育用品类经营存在关联性，且在租赁洽谈及装修阶段，A 市场对甲的实际经营内容未提出异议，应视为默示认可；同时指出主管部门的消防验收要求并非仅针对培训业务，即便经营体育用品类，合法经营也需场所符合消防等基本安全规定，以此反驳 A 市场的核心抗辩理由。
依据公平原则与合同约定，主张租金及保证金返还：律师结合 “一年租金两年使用”
的合同约定，核算甲未实际使用的租赁期限，主张 A 市场应退还剩余租金 125000 元；同时依据合同中 “无违约则退还保证金”
的约定，举证甲无根本违约行为，租赁解除的根源是场地验收问题，要求 A 市场全额退还保证金 5000
元；庭审中根据案件举证情况，及时撤回装修款赔偿的诉请，聚焦核心诉求，提高诉讼效率。
举证实际经营受阻的客观事实，否定 “继续履行合同” 抗辩：律师举证证明甲因无法完成行政审批，实际已停止正常经营活动，虽偶有使用门面系合理清理场地等必要行为，并非 A 市场主张的 “继续履行租赁合同”，以此推翻 A 市场关于甲行为与解除合同主张相矛盾的抗辩。
本案是典型的租赁合同履行中因租赁物硬件条件不符经营要求引发的解除纠纷，核心涉及租赁合同法定解除与约定解除的适用、超范围经营的认定、违约责任归责及合同解除后的价款返还等问题，对商业租赁纠纷的处理具有典型参考意义。
合同法定解除权的行使需满足 “归责于对方” 的核心要件：《民法典》规定的合同目的无法实现法定解除，需以违约行为归责于合同相对方为前提。本案中，虽租赁场所未消防验收导致甲经营受阻，但法院认定甲超范围经营是客观事实，且主管部门的消防验收要求仅针对其培训业务，并非协议约定的体育用品类经营，同时甲在签订合同时对场地所属总工程未验收的事实应属明知，故甲主张的合同目的无法实现系自身超范围经营与客观场地条件结合所致，并非 A 市场单一违约行为造成，其法定解除权的行使缺乏完全的事实依据，这也是法院未支持其租金返还诉求的核心原因。
商业租赁合同中经营范围的约定具有严格约束力：本案中，双方在协议中明确约定经营范围且禁止超范围经营，该约定系双方真实意思表示，合法有效。即便 A 市场对甲的实际经营行为存在短期放任，也不构成对原约定的变更或默示认可，法院仍以书面协议为依据认定甲构成超范围经营，这提醒租赁双方，商业租赁合同中应明确经营范围，承租方不得擅自变更，若需调整应及时与出租方签订书面补充协议，避免因超范围经营承担违约责任。
租赁物瑕疵的归责需区分 “出租方可控范围”：出租方的核心义务是提供符合约定使用条件的租赁物，但对于租赁物所属整体工程的验收问题，若该问题超出出租方的实际控制能力，且出租方未对该事实进行隐瞒，承租方在签订合同时亦应尽到合理的审查注意义务，此时出租方无需对该瑕疵承担违约责任。本案中，场地未消防验收的根源是总工程未竣工验收，A
市场无隐瞒行为，甲对此应属明知，故法院未认定 A 市场存在违约，该裁判思路明确了租赁物瑕疵责任的可控性与告知义务归责原则。
合同解除后的价款处理遵循 “约定优先，兼顾公平”：法院在裁判中严格遵循协议中 “超范围经营租金不退”“一年租金两年使用” 的约定，未支持甲的租金返还诉求；但同时考虑到场地确未通过验收的客观事实，甲并非恶意违约，依据公平原则支持了保证金的退还诉求，实现了合同约定与公平原则的平衡。该处理方式既维护了合同的契约精神，又兼顾了案件的实际履行情况，避免了机械适用合同约定导致的裁判不公。
承租方在商业租赁中应尽到合理的场地审查义务：本案中甲的败诉教训表明，承租方在签订商业租赁合同时，不仅要关注租金、租期等核心条款，更应对租赁物的产权、竣工验收、消防备案等硬件条件进行全面审查，尤其是经营特殊行业需符合特定行政许可条件的，应提前确认场地是否满足审批要求，同时严格按照合同约定履行经营义务，避免因自身行为不当导致经营受阻，最终承担不利的诉讼后果。
