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商品房买卖合同纠纷惩罚性赔偿原则的适用基础

李某诉上海某房地产开发有限公司

裁判要旨

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第九条对于商品房买卖合同纠纷中由于出卖人原因造成的合同无效情形亦规定了惩罚性赔偿原则即买受人除可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失还可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。法官可以根据案情确定惩罚性赔偿金的自由裁量权，买受人不能单独提出惩罚性赔偿的请求，只有在补偿性赔偿成立的前提下，惩罚性赔偿才能被适用。实践中，首先应当考量补偿性是否成立，其次应当考虑惩罚性赔偿数额的确定，最后应当结合出卖人的主观过错、买受人的实际损失、买受人审慎注意义务的履行情况等多种因素。

基本案情

2015年8月21日，李某至上海某房地产开发有限公司售楼处，签订了《某某花园选房认购书》，认购该公司开发的某某花园某室房屋。认购书中明确了房屋的面积，房屋的总价，及房款支付方式等内容。同时约定购房定金为5万元，若周敏在签订认购书之日起三十日内，至该公司售楼处签订购房合同及相关法律文书，定金转为购房款，逾期签订视为李某违约，定金没收。同日，李某支付了五万元定金，该公司出具了收据。

2015年9月21日，李某至该公司售楼处签订《商品房买卖合同》、《补充协议》，约定了房屋的性质、价款、付款、过户等内容。补充协议约定，李某在支付50%房款后一周内通知李某收房。同日，李某支付了50%房款，该公司出具了加盖财务专用章的收据，但该公司未在合同上加盖公章，在背面注明未盖章。

2015年9月25日，该公司通知李某无法签订合同，该房屋无法继续进行交易。后双方协商退还房款及赔偿事宜未达成一致意见，李某遂诉至法院，要求赔偿。

案件争议焦点

    1、选房认购书由预备合同向本约转换的认定；2、商品房买卖合同纠纷中惩罚性赔偿原则如何适用。

法院经审理认为

虽然上海某房地产公司未在房屋买卖合同上签字，但是李某已经支付了50%的房款，履行了买受人的主要义务，该公司也出具收据予以认定，双方的房屋买卖合同已经成立。但是根据《建设部商品房销售管理办发》、《城市房地产开发经营管理条例》、《上海市房地产交易管理条例》相关规定，该公司在销售前未取得预售许可证，因此与李某签订的相关合同无效。关于无效后的后果，因该公司在未取得相关资质的情况下提供虚假的预售许可号码等，使李某产生错误认识，该公司除应返还李某已付房款外还应当承担赔偿责任。

《最高人民法院关于审理商品房买卖合同案件适用法律若干问题的解释》第四条被确定为系约定将来订立正式房屋买卖合同的预备合同，另根据本解释第五条的规定，本案中的预约选房认购书能够转化为本约，认购书中对房屋买卖合同中的主要内容作了约定，李某支付了房款，该公司出具了收条，双方的房屋买卖合同是成立的。