明显加重购房人付款义务的格式条款无效

李某某诉上海某房地产开发公司商品房销售合同纠纷案

裁判要旨

    商品房买卖属于大额交易，绝大多数购房人在购房时均采取首付和银行贷款相结合的方式支付购房款。但贷款申请并不一定都能获得银行同意，一旦无法获得银行同意，就如何继续履行已经签订的《商品房买卖合同》，买卖双方很容易产生争议。因此，在签订合同时，双方应就无法获取房贷这一情况时如何继续履行作为合同协商内容。如果开发商将其作为格式条款，则明显的加重了买方的责任。根据《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第二十三条规定：商品房买卖合同约定，买受人以担保贷款方式付款，因为当事人一方原因未能订立商品房担保贷款合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，对方当事人可以请求解除合同和赔偿损失。因不可归责于当事人双方的事由未能订立商品房担保合同并导致商品房买卖合同不能继续履行的，当事人可以请求解除合同，出卖人应当将收受的购房款本金及利息或者定金返还买受人。

基本案情

李某某于2015年3月份与上海某房地产开发公司签订《商品房买卖合同》，约定李某某购买上海某房地产公司开发的位于合肥路上的某房屋，总价款四百万，李某应于合同签订之日支付首付款一百二十万，尾款在2015年12月3日前办理完毕银行按揭贷款申请手续。双方在同日还签订了补充协议一份，其中“关于银行按揭付款方式”的条款约定：如果买受人未获银行最终审批同意，买受人应在银行审批终了之日起五日内付清余款。该条款全文用五号小字，未作任何特别提示。

合同签订后，李某某缴纳了首付款，并按规定申请了银行按揭贷款。银行经审查后，认为李某没有还款能力，没有批准其贷款申请。后双方未就退房事宜协商一致，李某诉至法院要求解除双方签订的《商品房买卖合同》，并退还首付款。

本案争议焦点

《商品房买卖合同》补充协议中关于如按揭申请未获批准，买受人应自银行审批之日起5日内付清剩余房款的条款，是否有效。

法院经审理认为

格式条款是当事人为了重复使用而预先拟定，并在订立合同时未与对方协商的条款。本案中《补充协议》，是上海某房地产开发公司为重复使用而事先拟定且在订立合同时未与买受人协商的条款。该格式条款存在两个问题：一是全文用五号小字，字体较小，未对该条款作任何加粗或变换字体等特别提示，且也未举证证明在签订时提请李某充分注意。其次，商品房买卖的特点之一是标的额巨大，对于选择以首付款与银行按揭相结合作为付款方式的购房人而言，如果按揭申请未获批准，则很难在短期内一次性付清余款。该条款显然加重了购房人的付款义务。

因此，该格式条款不仅违反了格式条款提供方应公平合理分配双方权利义务的法律规定，同时也显然加重了李某的合同义务，属于《合同法》第四十条规定的“加重对方责任”的情形。