律师观点分析
案件描述:
刘某诉称,我与张某某以及北京某某房地产经纪有限公司于2014年10月17日签订了北京市存量房屋买卖合同、补充协议、居间服务合同、买卖定金协议书等,约定我向张某某购买其所属的××区×路×号×号楼×单元222号房屋,根据买卖合同第九条及补充协议第二条之约定,张某某应当在买卖合同及补充协议签订之日起40日内办理权属转移登记手续,并于权属转移登记手续完成后4个月内完成物业交割。由于张某某迟迟未能按约履行义务,我已于2014年12月12日向张某某寄送关于催告履行买卖合同相关义务的函,督促张某某履行相关义务,然而截至2014年12月26日,张某某仍未履行相关义务,致使该房屋无法过户交易。依据买卖合同第九条以及补充协议第二条、第四条、第五条之约定,我向张某某寄送了信函,要求解除与张某某签署的买卖合同及补充协议,并要求张某某承担相应违约责任。现起诉到法院要求张某某:1、返还我已付定金7万元;2、支付违约金528742.5元,其中逾期履约违约金数额为35742.5元(自2014年11月27日至2014年12月26日,共计29日),解除买卖合同违约金493000元;3、承担本案诉讼费。
张某某辩称,刘某起诉书中陈述整个事件经过认可,但计算违约金的依据不认可。刘某确实给我寄送了函件,我也收到了。我愿意返还刘某已付款项7万元,但我不同意刘某要求支付违约金的诉讼请求。我认为购房合同之所以无法履行,由此所导致合同解除的行为并不应当适用合同当中所签订的违约金的条款;刘某在整个交易过程中其实际损失远远小于她向法庭所主张的违约金的损失,本着补偿原则,我不同意刘某的诉讼请求。诉讼费承担应当由法院确定,不应由刘某请求。现我同意与刘某解除房屋买卖合同。
本院认为:
合同解除后,尚未履行的,终止履行;已经履行的,根据履行情况和合同性质,当事人可以要求恢复原状、采取其他补救措施、并有权要求赔偿损失。本案中,张某某作为222号房屋所有权人,其在未就222号房屋是否能够对外上市交易进行充分核实的情况下,即与刘某签订《房屋买卖合同》及《补充协议》,将222号房屋出售给刘某,并承诺于2014年10月31日前取得《在京中央单位已购公房变更通知单》。现因222号房屋不符合对外出售政策导致双方签订的《房屋买卖合同》及《补充协议》因实质上无法继续履行而解除,张某某的行为已构成违约,其应就《房屋买卖合同》及《补充协议》的解除及由此造成的损失承担主要责任。同时,刘某作为购买方,其在购买222号房屋时已经知晓222号房屋性质系央产房,其应充分认识到央产房交易过程中可能存在的风险,并尽到充分审查之义务。刘某在未向有关部门核实的情况下,仅依据张某某的单方陈述即相信222号房屋能够对外出售存在不当,刘某亦应就此承担一定责任。相应责任比例由本院酌情予以判定。庭审中,刘某与张某某均认可双方签订的《买卖定金协议书》、《居间服务合同》、《房屋买卖合同》、《补充协议》已于2014年12月26日解除,对此本院不持异议。就刘某已经支付的定金7万元,张某某同意返还,本院不持异议。因一方当事人违约,另一方当事人有权依据双方约定向违约方主张违约金,约定的违约金过分高于造成的损失的,当事人可以请求人民法院予以适当减少。因张某某的行为构成违约,故刘某有权向张某某主张违约金。就刘某主张违约金数额,其虽提供了招商证券北京朝外大街证券营业部对帐单、2015年1月6日刘某与他人另行签订的房屋买卖合同及补充协议,用以证明张某某违约给其造成的相应损失,但上述证据均不足以证明其实际损失情况。现张某某当庭提出合同约定的违约金过高,要求调整,依据法律规定,本院将结合张某某违约程度大小以及刘某实际损失情况,对刘某主张违约金予以相应调整,酌情予以判定。综上所述,依据《中华人民共和国合同法》第八条、第九十三条第一款、第九十七条、第一百零七条、第一百一十四条第二款之规定,
判决如下:
一、张某某于本判决生效后七日内返还刘某定金人民币七万元;
二、张某某于本判决生效后七日内给付刘某违约金人民币三万元;
三、驳回刘某的其他诉讼请求。
如未按本判决指定的期间履行上述给付金钱义务,应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定,加倍支付迟延履行期间的债务利息。
案件受理费四千八百九十三元,由刘某负担三千七百四十三元,已交纳;张某某负担一千一百五十元,于本判决生效后七日内交纳。