商品房买卖预约与本约的区分与界定

                            绍兴县某某投资有限公司与林某某房屋买卖合同纠纷案

    一、[裁判要点]

    认定当事人之间是形成了预约还是本约关系，不能仅孤立地以当事人之间签订的协议之约定为依据，而是应综合审查相关协议约定之内容以及当事人嗣后为达成交易进行的磋商和有关的履行行为等事实，从中探寻当事人的真实意思，并据此对当事人之间法律关系的性质作出准确界定。

    二、[案情简介]

   2007年1月29日，林某某意欲向绍兴县某某投资有限公司（以下简称某某公司）购买独山仓储用房2幢1 -5层106 - 506号，经与某某公司协商一致后，向某某公司提交1份《某某独山仓储用房购买权确认申请书》，载明：鉴于本人经营需要，意欲购买贵公司开发的某某独山仓储用房，为确保购买权，申请保留某某独山仓储用房2幢1-5层106 - 506号（现为柯岩街道独山村2幢106 - 506室）的优先购买权。申请事项：1．为保证日后享有该房的购买权，本人自愿在提交申请时一次性交付诚意金100万元，在签订正式合同时抵充房款。2．无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无须另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人。3．本申请书只适用本人，未经贵司同意，本人无权将本申请书转让给他人；同时，也请贵司保证不擅自取消本人的购买资格。4．自《正式合同》签订之日起，本申请书自动失效……同日，林某某交纳诚意金100万元，某某公司出具1份《某某独山仓储诚意金交纳确认单》予以确认，载明：本交款单为客户林某某要求保留某某独山仓储用房2幢1 -5层106 - 506号之诚意金交纳凭据，该房建筑面积782. 17m：，单价6418元／m2，总价5019967. 06元。客户在签订正式合同时可享受9.5折优惠（此款在签订《正式合同》时抵充房款，不计息）。后林某某于2008年起使用房屋至今。2008年12月16日林某某交纳50万元，某某公司又出具l份《某某独山仓储诚意金交纳确认单》予以确认，载明：本交款单为客户林某某预交某某独山仓储用房2幢1-5层106 - 506号之诚意金交纳凭据（此款在签订《正式合同》时抵充房款，不计息）。2009年11月2日，某某公司办理了其公司所在土地的土地使用权证（包括本案讼争房屋下的土地），权证载明：土地使用权人为某某公司，土地坐落柯岩街道独山村，地号3 -56 -0 -48．地类（用途）工业，使用权类型出让，使用权面积17217平方米。2010年9月30日，某某公司办理了本案讼争房屋的所有权证．权证载明：房屋所有权人为某某公司，房屋坐落柯岩街道独山村2幢106 - 506室，规划用途工业，建筑面积795平方米。2012年11月，某某公司代理人向林某某发出律师函，载明：某某公司将房屋交付给林某某后，虽催促林某某签订正式的仓储房转让合同，但是双方至今没有签订，故函告林某某如下：1．您所交纳的诚意金占约定总房价的31%，原则上采取退房退款的办法-2．为了能妥善处理，本律师要求您在十五个工作日内到某某公司办公室面商。2012年12月3日，某某公司就土地性质问题征求林某某意见，意见表中有三种意见：1．同意按工业用房办证的请签名；2．同意按商业用房办证的请签名；3.对上述二方案均不同意的请签名。但林某某未在意见表中签字，至今也未与某某公司签订正式的书面房屋买卖合同。

   2013年1月16日，某某公司诉至一审法院，请求判令：1．林某某腾退某某独山仓储用房2幢1  -5层106 - 506号仓储用房，某某公司退还林某某诚意金150万元及同期银行利息；2.林某某支付自2008年7月至房屋实际腾退时的房屋使用费：3．由林某某承担本案诉讼费用。后变更诉讼请求为：1．解除双方间房屋买卖预

约合同：2.林某某腾退某某独山仓储用房2幢1-5层106 - 506号仓储用房，某某公司退还林某某诚意金150万元。

    一审法院经审理认为，申请书和确认单是房屋买卖双方在签署正式房屋买卖合同前所签订的文书，是对双方交易房屋有关事宜的初步确认，其实质上是预约合同，该预约合同的内容由申请书和确认单共同组成，且该预约合同系双方当事人的真实意思表示，内容又未违反法律法规的强制性规定，应认定有效。当事人应当按照约定履行自己的义务。根据申请书第二项“无论何种原因，若本人未能按照贵公司通知的时间内前来签订该房的正式合同，本申请书自动失效；贵司无须另行书面通知本人，但请贵司将上述第一款项金额无息返还本人”的内容来看，双方已约定了解除合同的条件。林某某经某某公司通知后，未与某某公司签订正式合同，应认定此情形符合约定的解除条件，故现某某公司要求解除预约合同，理由成立，予以支持。进而判决解除绍兴县某某投资有限公司与林某某之间订立的预约合同；林某某应将房屋腾空退还给绍兴县某某投资有限公司，由绍兴县某某投资有限公司退还给林某某150万元。林某某不服，提起上诉。二审判决驳回上诉，维持原判。林某某仍不服，申请再审称。

    本院再审对原一、二审查明的事实予以确认。另查明：双方当事人于《某某独山仓储用房购买权确认申请书》第5条约定：“工转商（包括费用）由甲方负责。”201 1年10月12日，某某公司发函给林某某，要求林某某收到通知之日起三日内与某某公司签订合同并支付剩余款项。同年10月25日，某某公司当时的股东陈华旺在该函签署意见“工业再协商”。10月13日，某某公司发出致各位业主的函件，其中第3条载明：“因于工业谈判，我们决定工业出售，按前面诚意金申请书单价结算，折扣一律不计78%单价，按比例计算，即人民币一次性付清。”

    三、[判决结果]

    再审认为再审申请人林某某的再审申请理由和请求成立，判决撤销一审、二审判决，驳回绍兴县某某投资有限公司的诉讼请求。

四、[裁判理由]

本案再审当事人的争议焦点为：1．双方当事人成立的是预约合同关系还是房屋买卖合同关系？2．某某公司诉请解除合同的理由能否成立？

    关于争议焦点一。根据民法原理，合同有预约和本约之分，二者性质和效力不同。当事人订立本约的目的，是要通过本约的履行，满足生产、生活的需要，而订立预约合同的目的．则是在一定期限内订立本约。所谓预约，是使当事人之间订立本约（正式合同）之债权债务的合同。预约合同双方当事人的权利是请求对方履行订立本约的义务，而非请求对方履行买卖合同之交货或付款义务。具体本案, 2007年1月29日《某某独山仓储用房购买权确认申请书》载明，林某某为确保对案涉房屋的购买权，自愿交纳100万元诚意金，此后双方还需另行签订正式合同。单独从该申请书的记载来看，属于制约双方当事人在一定期限内订立房屋买卖合同的预约合同。但是，某某公司于同日出具的《某某独山仓储诚意金交纳确认单》上明确约定了林某某所购买的房屋的坐落位置、建筑面积、单价、总价。根据《合同法司法

解释（二）》第1条“当事人对合同是否成立存在争议，人民法院能够确定当事人名称或者姓名、标的和数量的，一般应当认定合同成立”之规定，应认定林某某与某某公司之间的房屋买卖合同关系成立。且此后，某某公司已向林某某交付案涉房屋，林某某另外又以诚意金的形式交纳50万元款项，由于双方此前于《某某独山仓储用房购买权确认申请书》中约定的关于林某某应交纳的诚意金内容已履行完毕，结合原审查明的林某某自2008年起即使用案涉房屋的事实，林某某另行交纳的50万元应认定为支付部分剩余房款。据此，在双方当事人已经分别履行交纳部分房款、交付房屋等房屋买卖合同的主要义务的情况下，应认定双方间房屋买卖合同不仅成立，且已经部分履行。关于双方约定的房价问题，再审中，林某某主张由于某某公司未能交付原所约定的商业性质用房故不能按照《某某独山仓储诚意金交纳确认单》的记载认定房屋价款，某某公司辩称林某某认为房价尚未确定的同时又主张房屋买卖合同关系存在自相矛盾，故双方间并不存在房屋买卖合同关系。经查，《某某独山仓储用房购买权确认申请书》、《某某独山仓储诚意金交纳确认单》虽未明确约定案涉房屋的性质应为商业性质，但《某某独山仓储用房购买权确认申请书》第5条约定：“工转商（包括费用）由甲方（即某某公司）负责”，某某公司致业主的函明确记载“因于工业谈判，我们决定工业出售，按前面诚意金申请书单价结算，折扣一律不计78%单价，按比例计算，即人民币一次性付清”。2011年10月25日，某某公司当时的股东陈华旺又在给林某某的通知上签署“工业再协商”的意见，这一系列事实可以表明，某某公司确实给予林某某等购房户案涉房屋可以变更为商业性质的承诺。参照最高人民法院《关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》第3条“商品房的销售广告和宣传资料为要约邀请，但是出卖人就商品房开发规划范围内的房屋及相关设施所作的说明和允诺具体确定，并对商品房买卖合同的订立以及房屋价格的确定有重大影响的，应当视为要约。该说明和允诺即使未载入商品房买卖合同，亦应当视为合同内容，当事人违反的，应当承担违约责任”的规定，案涉房屋的土地性质对房屋价款具有重大影响，某某公司关于案涉房屋可以变更为商业性质的承诺应视为本案双方房屋买卖合同的组成部分。

综上，本院认为，本案双方房屋买卖合同关系成立，合同约定由某某公司交付商业性质的案涉房屋，建筑面积782.  17 m2，单价6418元／m2，总价5019967.06元等。双方当事人也进行了部分履行，即林某某交纳了部分房款，某某公司交付了案涉房屋。林某某再审申请中所称的房价尚未确定，其本质是在某某公司未能按约交付商业性质房屋的情况下，其要求相应降低价款或者违约赔偿的一种体现，系其行使合法权利，不能据此认定林某某存在违约。

关于争议焦点二。前已分析，某某公司未能按约提供林某某等购房户商业性质的房屋，构成违约。林某某在再审庭审中陈述，其愿意接收现有的工业性质的房屋，但要求按照其购买时工业性质房屋的单价确定案涉房屋价格。据此，本案并不存在客观履行不能的情形。根据《合同法》第94条的规定，本案并不属于不可抗力导致不能实现合同目的之情形，作为违约一方的某某公司依法不享有合同的解除权。原一、二审判决对此所作认定错误，应予纠正。

            （编者：张文樵律师，电话15884514363）