正确理解家事代理权

案件描述

当下，因夫妻间因一方单独处分共同财产引发的纠纷较为常见，是属于家事代理还是属于无权处分，需要当事人仔细核实。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，但夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，任何一方均不得单独处分，否则将适用无权处分。

【基本案情】

孙某和郭某是夫妻关系。2013年6月，孙某将一套属于夫妻共同财产的房屋在中介登记出售。很快，王某看中了该房屋，并通过中介联系上了孙某。孙某出示了与妻子郭某共有的房屋产权证及两人身份证明，并且该房屋的贷款已经还清。于是，双方签订了房屋买卖合同，孙某在协议甲方一栏里签了名，并声称适用家事代理代其妻子签了名。王某现场交付了五万元定金。

王某根据合同约定支付了向孙某支付了定金，并支付了中介费，但孙某却迟迟未履行房屋买卖合同，即将房屋交付给王某使用。经多次协商未果，王某将孙某夫妻诉至法院。

【庭审情况】

庭审中，郭某明确表示不愿意出售房屋。郭某称，中介公司曾带王某上门看房，其已经说过房子不卖了，且在与王某通话中也提出卖房系其丈夫的意思，自己没有同意，合同上不是自己的签名。

面对郭某的说辞，王某表示，郭某的说法不实，孙某拿的证件齐全，属于家事代理的范畴，其完全有理由相信出售房屋是夫妻俩的共同意思表示，直到2013年8月中介公司告诉他才得知郭某不愿意出售房屋，到10月份正式确定对方不卖房了，现孙某和郭某已经违约，应双倍返还购房定金10万元，赔偿其中介损失费3万元。

【法院判决】

法院认为：当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。房屋买卖合同载明甲方为孙某和郭某，故郭某也是合同当事人之一，但郭某未在该协议上签字，且其明确表示过不愿意出售房屋，所以该房屋买卖合同不成立。故判决孙某返还王某购房定金5万元。至于其他损失的主张应另案处理。

【律师观点】

根据婚姻法规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。这里有两层含义：一是夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定;二是或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。这也就延伸出了家事代理的问题，所谓家事代理权，是作为身份权的配偶权中的一项重要内容，它是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理配偶他方的权利。具体地说，夫妻一方代表家庭所为的行为，视为夫妻共同的意思表示，夫妻他方亦必须承担法律后果，夫妻双方对该行为承担共同的连带责任。

故，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，但夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。涉及夫妻一方对外所为民事法律行为效力与承担责任时，首先需要判断该行为是否属于日常生活还是非日常生活范畴。一般来说，涉及家庭柴米油盐事务系日常生活，但如涉及住、行、子女教育等事务自然应夫妻互商互量。

上述案例中，丈夫擅自出售房屋的行为不属于日常生活范畴，应当认定无权处分，协议无效。但如果买受人有证据证明其有理由相信该出售行为系夫妻双方的意思表示，且其是善意购买人，则夫妻一方的出售行为构成表现代理，该售房行为就是合法有效的。

律师观点分析

案件描述

当下，因夫妻间因一方单独处分共同财产引发的纠纷较为常见，是属于家事代理还是属于无权处分，需要当事人仔细核实。因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，但夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，任何一方均不得单独处分，否则将适用无权处分。

【基本案情】

孙某和郭某是夫妻关系。2013年6月，孙某将一套属于夫妻共同财产的房屋在中介登记出售。很快，王某看中了该房屋，并通过中介联系上了孙某。孙某出示了与妻子郭某共有的房屋产权证及两人身份证明，并且该房屋的贷款已经还清。于是，双方签订了房屋买卖合同，孙某在协议甲方一栏里签了名，并声称适用家事代理代其妻子签了名。王某现场交付了五万元定金。

王某根据合同约定支付了向孙某支付了定金，并支付了中介费，但孙某却迟迟未履行房屋买卖合同，即将房屋交付给王某使用。经多次协商未果，王某将孙某夫妻诉至法院。

【庭审情况】

庭审中，郭某明确表示不愿意出售房屋。郭某称，中介公司曾带王某上门看房，其已经说过房子不卖了，且在与王某通话中也提出卖房系其丈夫的意思，自己没有同意，合同上不是自己的签名。

面对郭某的说辞，王某表示，郭某的说法不实，孙某拿的证件齐全，属于家事代理的范畴，其完全有理由相信出售房屋是夫妻俩的共同意思表示，直到2013年8月中介公司告诉他才得知郭某不愿意出售房屋，到10月份正式确定对方不卖房了，现孙某和郭某已经违约，应双倍返还购房定金10万元，赔偿其中介损失费3万元。

【法院判决】

法院认为：当事人采用书面形式订立合同的，自双方当事人签字或盖章时合同成立。房屋买卖合同载明甲方为孙某和郭某，故郭某也是合同当事人之一，但郭某未在该协议上签字，且其明确表示过不愿意出售房屋，所以该房屋买卖合同不成立。故判决孙某返还王某购房定金5万元。至于其他损失的主张应另案处理。

【律师观点】

根据婚姻法规定，夫妻对共同所有的财产有平等的处理权。这里有两层含义：一是夫或妻在处理夫妻共同财产上的权利是平等的，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定;二是或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要处理决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见，他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。这也就延伸出了家事代理的问题，所谓家事代理权，是作为身份权的配偶权中的一项重要内容，它是指夫妻一方在因家庭日常事务而与第三人为一定的法律行为时，享有代理配偶他方的权利。具体地说，夫妻一方代表家庭所为的行为，视为夫妻共同的意思表示，夫妻他方亦必须承担法律后果，夫妻双方对该行为承担共同的连带责任。

故，因日常生活需要而处理夫妻共同财产的，任何一方均有权决定，但夫或妻非因日常生活需要对夫妻共同财产做重要决定，夫妻双方应当平等协商，取得一致意见。涉及夫妻一方对外所为民事法律行为效力与承担责任时，首先需要判断该行为是否属于日常生活还是非日常生活范畴。一般来说，涉及家庭柴米油盐事务系日常生活，但如涉及住、行、子女教育等事务自然应夫妻互商互量。

上述案例中，丈夫擅自出售房屋的行为不属于日常生活范畴，应当认定无权处分，协议无效。但如果买受人有证据证明其有理由相信该出售行为系夫妻双方的意思表示，且其是善意购买人，则夫妻一方的出售行为构成表现代理，该售房行为就是合法有效的。