房产产权纠纷——若产权存在不明时，能否办理交易？

一．基本案情

原告诉称

原告陈某一诉称：陈某一与陈某二均是陈某三、赵某四之子。1993年10月8日，陈某三、赵某四写下《陈某三、赵某四关于房屋析产决定》，对自有房屋进行分配，其中陈某一分得南冲片新房127.56平方米。2014年1月，陈某一、陈某六就南冲片房屋拆迁事宜与征地拆迁方某某区某某街道办事处、安置建设方某某村支部、村委会签订《衡阳市隆桥路某某区段房屋拆迁产权置换补偿协议书》，依法取得某某区某某村隆桥路安置房XXX号住宅所有权，陈某一、陈某六对上述拆迁安置房享有占有、使用、收益、处分等权利。2018年4月12日被告陈某二与许洪艳以及杨睿与彭红艳分别将陈某一、陈某六所有的位于某某区某某村隆桥路安置房XXX号和XXX号住宅的大门锁擅自撬开更换新锁并强行进入室内进行装修和居住。被告的行为严重侵害了陈某一的住宅安宁以及对房屋的管理、使用、收益和处分权，为维护自身合法权益，现请求法院判令上述四被告停止侵害、排除妨害，立即从二原告所有的位于某某区某某村隆桥路安置房XXX号与XXX号的住宅搬出。

被告辩称

被告陈某二辩称：房屋析产协议签订后，陈某三在1994年为南冲片房屋办理房产证时，并未将房产登记在陈某一名下，可见陈某三并不具有将该房屋转移给陈某一的意思表示，陈某三在该房产拆迁前，一直为该房产的合法所有权人，因此由该房产拆迁补偿而来的本案争议的房产XXX号依法应当作为陈某三的遗产进行分割，原告陈某一对XXX号房产不享有合法所有权，因此无权请求排除妨害。本案争议房屋为陈某三继承人之间的继承权纠纷，原告陈某六不是法定继承人，无权提起排除妨害之诉。本案涉及房屋产权仍存在争议，应当在确权后由确定合法权利人提起排除妨害之诉。本案涉及的房屋系父亲陈某三所有的房屋拆迁而来，该房屋并未确定权利归属。在《衡阳市隆桥路某某区段房屋拆迁产权置换补偿协议书》原件中，有陈某三的签字和手印，但被人为擦除，拆迁补偿房屋应为陈某三所有。《收房通知》书中也说明房屋产权仍在争议中，仅是将钥匙交给陈某一、陈某六，并不是确定该房屋所有权。综上，本案涉及房屋所有权尚有争议，应当在确定本案所涉及房屋所有权确权后，由确定权利人提起排除妨害之诉，请求法院驳回被答辩人起诉。

二．法院查明

当事人围绕诉讼请求依法提交了证据,本院组织当事人进行了证据交换和质证。对当事人无异议的证据,本院予以确认并在卷佐证,对有争议的证据和事实,经综合分析审查判断,符合有效证据特征的,本院予以确认。

根据本院认定的证据及双方当事人及其委托诉讼代理人的当庭陈述，本院确认以下事实：陈某三与赵某四是夫妻，生育有三子女，女儿陈某五、长子陈某二、次子陈某一。陈某三是衡阳市某某区某某村陈家组村民，是该村集体经济组织成员。赵某四及三子女均非该村村民，户籍性质均为城镇户口。陈某三在某某村拥有两处宅基地房屋，分别为：打线坪旧房，面积为101.2平方米；南冲片新房。1993年10月陈某三、赵某四写下《陈某三、赵小梅关于房屋析产决定》，主要内容为对上述两处房屋赠予两子以及儿子对父母的赡养。根据该析产决定的约定，长子陈某二分得打线坪旧房101.2平方米，次子陈某一分得南冲片新房127.56平方米。陈某三、赵某四夫妇有权管理、使用、居住、出租该房中楼、地两间一厨的两套房间。打线坪旧房在陈某二改建之后，陈某三、赵某四夫妇有权居住新房一套。之后，陈某三、赵某四与陈某一共同居住在南冲片新房。2002年3月21日，经陈某三申请并经相关行政主管部门批准，上述南冲片房屋在两层的基础上增建一层，增加面积127.56平方米，致该房总面积增至342.02平方米。该房在2014年1月10日前通过加层、扩建以及建造杂房等方式又新增加面积约400平方米，但未办理相关批建手续。2014年1月10日，原告陈某一、陈某六就南冲片房屋拆迁事宜与征地拆迁方某某区某某街道办事处、安置建设方某某村支部、村委员会签订《衡阳市隆桥路某某区段房屋拆迁产权置换补偿协议书》，约定按房屋有证面积“拆一赔一，产权置换”形式对被拆迁房屋进行安置，安置面积342平方米；无证面积370平方米按拆一赔零点七进行安置。有证无证房屋置换面积共按640平方米包干安置。协议另约定拆迁房补偿搬迁费、装修费、暂定六个月过渡费、附属设施费共计41008元。2014年1月9日，陈某一领取上述补偿费41008元。2014年3月28日，陈某三去世。针对上述补偿协议，陈某二、陈某五自2014年4月9日起多次提出书面异议，认为被拆迁的房屋系陈某三所有，陈某一、陈某六的行为侵犯了其他继承人的合法权益。2018年3月23日，某某区某某街道某某村村民委员会作出《收房通知》，载明：因陈某二对陈某一未经陈某三同意以陈某一、陈某六名义签订拆迁合同一事有异议，并持续多年上访，致使安置房屋不能及时分配。某某村强烈要求双方依法诉讼解决。家庭后续房产遗留问题及双方再发生的任何责任及纠纷均由其双方各行承担。某某村依据拆迁协议将拆迁所分得坐落于某某区某某村隆桥路安置房XXX号六套房屋钥匙交付给陈某一、陈某六。2018年3月25日，陈某一向某某村村委会交付安置房增加面积26平方米的价款25168元。此后，被告陈某二、杨睿等人提出上述房屋应当属于陈某三的遗产，要求按遗产继承，并自行占有部分房屋并入住。各方为此多次发生矛盾并报案到公安部门，酿成纠纷。

三．法院判决

驳回原告陈某一、陈某六的诉讼请求。

四．律师点评

根据陈某一、陈某六提起排除妨害的请求权基础在于《中华人民共和国物权法》第三十五条的规定，即“妨害物权或者可能妨害物权的，权利人可以请求排除妨害或者消除危险”。根据该条法律规范，陈某一、陈某六请求各被告排除妨害的前提要件是其二人系涉案拆迁安置房的所有权人，陈某一、陈某六应当对该要件事实承担举证证明责任。

因涉案房屋属于拆迁安置房屋，尚未办理产权证，故该六套房的权属应当依据原被拆迁房屋的权属状况予以认定。原位于南冲片的被拆迁房屋属农村宅基地上所建造的房屋，因农村宅基地使用权是集体经济组织无偿提供给本集体经济组织成员用于建造自住房屋的集体土地，农村宅基地的占有、使用具有强烈的人身属性，只有符合特定条件的农村集体经济组织成员方可享有。

本案中，原、被告双方及赵某四均无农村集体组织成员资格，依法不具备农村宅基地使用权资格，故无法基于建造等事实行为直接取得宅基地上房屋所有权。根据该房的相关建房批准文件及陈某三的农村集体经济组织成员身份可以确定涉案被拆迁房在被赠与陈某一之前属于陈某三所有。1993年10月，陈某三通过析产决定将该房赠与给陈某一，但1994年办理的房屋产权证登记权利人是陈某三，该赠与行为并未产生物权变动的效力。后该房屋经批准后新建一层，批准文件上的申请人是陈某三，在房屋被拆迁前又未经批准对房屋进行新建、扩建，最终形成面积700余平方的房屋，增加面积部分的房屋相关权益人应当系陈某三。陈某一主张由其出资对房屋进行新建、扩建，但未提供相应证据予以证实。即便建房时陈某一有出资亦视为对陈某三的帮助行为，并不改变增建房屋的权利人。陈某三于1993年10月作出《析产决定》时仅赠与陈某一127.56平方米房屋，当时的房屋面积远未达到700平方米，而本案六套拆迁安置补偿房是基于被拆迁房在被拆迁之前所拥有的房屋总面积置换获取的，而非仅以被赠与陈某一的127.56平方米房屋置换获取的。陈某一签订拆迁补偿协议并且领取钥匙等行为并不具备确认、变更物权的效力，陈某一、陈某六亦未提供证据证明陈某三在房屋被拆迁前将新建、扩建后的房屋全部赠与陈某一、陈某六，或者仅由陈某一、陈某六继承。因陈某三已去世，涉案拆迁安置房的权属处于争议中，陈某一、陈某六不能证明其对基于被拆迁房所取得XXX号拆迁安置补偿房享有所有权，应当承担举证不能的不利后果，对于两原告的诉讼请求，不予支持。