靳双权律师
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从共同开发人哪里购买的房屋,商品房买卖合同是否有效?

作者:靳双权时间:2019年11月17日分类:律师随笔浏览:38次

(北京房地产专业律师靳双权,专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年,带领专业房产团队,办理了大量房地产案件,积累了丰富的诉讼经验,现在将这些案件改编为房地产纠纷案例,希望可以帮助到你。)

上诉人称

一、随便公司与结果公司是本案的共同被告,原审判决列结果公司为第三人参加诉讼程序违法。

二、原审判决认定基本事实不清,部分事实错误。1、原审判决认定结果公司与朱刘签订的房屋买卖协议无效事实不清。2、原审判决认定随便公司与田朱、谢是否、丁是否分别签订了房屋买卖合同错误,随便公司只是涉案房屋的被挂靠单位之一,既不是房屋的出卖人,也不是收款人,实际上其房屋买卖合同是田朱、谢是否、丁是否与随义胜签订的,售房款也是随义胜收取的;原审判决认定随便公司收到房款后已向田朱、谢是否、丁是否交付房屋错误;原审判决认定田朱、谢是否、丁是否接受房屋后将房屋出租他人使用错误;原审判决认定结果公司将田朱、谢是否、丁是否购买的房屋换锁错误,实际上涉案房屋早在2007年11月已交付给朱刘,2010年1月朱刘父亲发现房屋被人打开才换的锁。

三、原审判决认定结果公司对涉案房屋无权处分错误。涉案的《国有土地使用证》、《建设工程规划许可证》、《商品房预售许可证》均注明结果公司是开发商之一,2007年10月20日,张正平与谢保臣、结果公司签订的协议已将包括涉案的四间房屋在内的房屋交付给了结果公司,开发商之间是否朱在挂靠关系并不影响朱刘与结果公司与朱刘之间房屋买卖合同关系。四、朱刘与田朱、谢是否、丁是否持有的房屋买卖合同均为有效合同,在双方均没有办理房屋产权证的情况下,应当按照合法占有房屋以及买卖合同成立的先后顺序确定权利保护顺位,朱刘签订合同的时间是2007年11月26日,早与田朱、谢是否、丁是否与随义胜以随便公司签订的合同,因此依法应当支持朱刘的诉讼请求。

谢保臣上诉称:一、原审判决认定田朱、谢是否、丁是否与随便公司签订的商品房买卖协议有效错误。该合同显示的出卖方为随便公司,但实际出卖人为随义胜,出卖方主体错误;商品房预售许可证明确记载预售人为随便公司和结果公司,而合同上显示的出卖方只有随便公司,合同内容与登记不符;合同约定的交付时间为2008年11月30日,但签订合同时间为2009年7月6日,明显不符;田朱、谢是否、丁是否提交的房管部门分户登记备案表填写的价格与合同价格明显不符。二、原审判决对各方当事人的证据采信标准不一,没有做到客观公平,尊重事实。三、原审判决超越审判职权,错误认定了部分与本案无关的事实。谢保臣与朱刘相互对对方的上诉理由均无异议。

被上诉人辩称

因田朱、谢是否、丁是否、随义胜经本院合法传唤均未到庭参加诉讼。庭审后本院分别对田朱、谢是否、丁是否、随义胜就以上协议的真实性进行了询问。田朱、谢是否、丁是否、随义胜对以上两份协议的真实性均无异议,并表示各方已按该协议实际履行。丁是否、田朱还向本院提交了情况说明,内容为,东都花园5号楼开发商经结果公司确认已于2014年6月将争议的S508、S509房屋归还我们。

本院查明

本案审理期间,谢是否与随义胜于2014年9月5日签订了案外和解协议书,该协议约定:1、解除随义胜代表随便公司与谢是否签订的《商品房买卖合同》,谢是否购买的房屋由随义胜另行处理。2、随义胜按谢是否实际交付购房款数额的双倍返还购房款和赔偿损失110万元。随义胜在签订本协议时已经付清100万元,下欠10万元由随义胜对谢是否写出欠条,并由随义胜按欠条约定的时间付款。3、谢是否和随义胜之间的一切来往手续(包括所有收条、欠条),双方都没有收回,但是在本协议签订之时全部作废,随义胜自愿放弃向谢是否追要剩余全部购房款。除随义胜需要支付欠条所写的10万元外,双方对此房屋从此不朱在其他债权债务关系。4、此协议签订以后,买卖双方的所有争议均告解决,永远不再追究对方的其他责任(随义胜欠条的10万元除外)。当日,随义胜与朱刘又签订了案外和解协议,内容为:1、随义胜代表随便公司与谢是否签订《商品房买卖合同》予以解除,“东都花园”五号楼一楼从北往南数第6、7间商铺(S506、S507)归朱刘所有。2、随义胜因解除与谢是否之间的《商品房买卖合同》,需要接受金额向谢是否双倍返还购房款和赔偿损失共计110万元。朱刘为了协助随义胜解除与谢是否之间的商品房合同,自愿补偿随义胜40万元。3、随义胜协助朱刘办理房屋所有权登记手续,由此发生的费用由朱刘承担。4、此协议签订后,结果公司、朱刘、随义胜之间因本案发生的所有争议均告解决,双方永远互不追究对方的其他责任。5、朱刘与结果公司之间的房屋买卖合同,由朱刘负责处理,随义胜不承担任何责任。结果公司、随便公司均在该协议上加盖了印章。

本院认为

虽然朱刘向本院提起上诉请求确认朱刘与结果公司签订的《房屋买卖合同》有效并应当予以履行,但其在庭审中明确表示请求确认其与随义胜、随便公司、结果公司之间达成的案外和解协议,并表示放弃对丁是否和田朱所购买的两间房屋主张权利,属当事人对自己权利的合法处分,本院仅对其与随义胜、随便公司、结果公司之间达成的案外和解协议进行审查,对朱刘的其他上诉请求及理由本院不予评述。关于谢保臣的上诉请求及理由,本院认为,邓州市房产管理局颁发的涉案房屋的商品房预售许可证注明的预售许可人为结果公司和随便公司,随便公司具备房地产开发资质,而结果公司不具备房地产开发资质,依据该预售许可证随便公司有权对外销售涉案房屋,依据随义胜等人与随便公司签订的联合开发房地产协议的约定,随义胜有权以随便公司的名义对外销售房屋。邓州市房产管理局颁发的商品房预售许可证具有公示效力,而随义胜等人与随便公司及随义胜与刘随、谢保臣签订的协议均系其内部约定,对外不产生法律效力,田朱、谢是否、丁是否与随便公司签订的商品房买卖协议均加盖有随便公司的印章,且有随便公司授权人随义胜的签字,该商品房买卖合同的相对方应当为田朱、谢是否、丁是否与商品房预售许可证注明的房地产开发企业随便公司,谢保臣上诉称合同主体错误、合同内容与登记不符的理由均不能成立,本院不予采信。田朱、谢是否、丁是否与随便公司签订的商品房买卖协议约定的交付时间是否早于合同的签订时间及房管部门分户登记备案表填写的价格与合同价格是否相符,属合同的履行问题,均不能对合同的效力产生影响,故原审法院认定田朱、谢是否、丁是否与随便公司签订的商品房买卖协议有效正确,谢保臣上诉称该协议无效的理由不能成立,本院不予支持。因该案系商品房买卖合同纠纷,应当依据具有公示效力的商品房预售许可证确定合同的相对方,至于涉案房屋占用的土地在转让过程中签订的一系列协议及发生的纠纷与本案不属同一法律关系,本院不予审查,可另行处理。随义胜作为随便公司的授权人其在诉讼过程中与谢是否签订的案外和解协议经本院核实是双方当事人的真实意思表示,亦不损害国家、集体和第三人的利益,应予认定,依据该协议的约定,谢是否与随便公司签订的商品房买卖协议双方均同意予以解除,本院予以准许。同样,随义胜与朱刘签订的案外和解协议因随义胜系随便公司的授权人,且经随便公司和结果公司盖章确认,亦应予以认定,依据该协议约定,谢是否与随便公司签订的商品房买卖协议解除后,该协议约定的“东都花园”五号楼一楼从北往南数第6、7间商铺(S506、S507)归朱刘所有,该约定不违背法律规定,本院予以确认。以上两个协议约定的其他内容均系各方当事人自愿达成的,可自行履行。综上,原审判决认定事实基本清楚,但因二审期间出现了新的事实,应予变更,依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第(三)项之规定。

裁决结果

一、解除谢是否与邓州市随便房地产开发有限公司于2009年6月5日所签订的“商品房买卖合同”。

二、邓州市随便房地产开发有限公司所开发的“东都花园”5号楼商铺S506、S507二间归朱刘所有,S508一间归丁是否所有,S509一间归田朱所有。邓州市随便房地产开发有限公司、随义胜于本判决生效后三十日内协助朱刘、丁是否、田朱到邓州市房管部门办理产权登记手续;

三、驳回田朱、谢是否、丁是否要求邓州市随便房地产开发有限公司、随义胜、沙刘、刘随、麻随、宋随是赔偿损失的诉讼请求。

本判决为终审判决。


靳双权,资深房地产律师,中国房地产营销协会副会长,说房网特邀讲师,自2005年起至今,就职于北京市东卫律师事务所,中国房... 查看详细 >>
  • 执业地区:北京-东城区
  • 执业单位:北京市东卫律师事务所
  • 律师职务:专职律师
  • 执业证号:11101200610616920
  • 擅长领域:房产纠纷、土地纠纷、拆迁安置