房地产纠纷律师靳双权：如何区分农村房屋买卖和宅基地买卖

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告刘先生起诉称：我是80年代来到乙区XX大街A村的外来户户主，上世纪80年代我在A存建造住房，居住至今。被告是A村村民。2009年7月，被告与包括我在内的外来户分别签订房屋买卖协议，购买我自建房屋。我在2011年才得知A村进行“城中村”改造，在2016年向乙区城乡统筹发展局申请我家7人房屋的基本信息。该局回复，A村在2011年进行“城中村”双登资料时将我甲7人房屋进行了登记。随后，我向乙区城乡统筹发展局、乙区人民政府办公室申请信息公开，得知A村村民委员会于2009年3月制定了《A村拆迁安置工作方案》。该方案中规定，我作为外来户在本村有自建房屋的能够享受房屋拆迁还建。被告采取欺诈的手段购买了我的房屋，利用“城中村”改造的扶持政策，取得“城中村”改造的相关国家利益，损害了国家公共利益;且协议书违反了土地管理法的强制性规定，农村村民一户只能有一处宅基地。因此，双方签订的房屋买卖协议应属无效协议。根据相关法律规定，现特请求法院依法判令：1.判决确认我和被告双方签订的位于乙区XX大街A村200号房屋的买卖协议无效;2.判令被告承担本案诉讼费。

　　二、被告辩称

　　被告沈先生答辩称： A村的“城中村”改造，自2008年起实施，原告这些类型的外来户按照村里的规定不能纳入安置范围;另像原告这些外来户修的房屋为危房，属于临时建筑，且当时该房屋的土地是有争议的，现在置换后已经属于A村;原告所述我欺诈不属实，当时签订协议的时候，双方均为自愿的，且已经支付购买房屋的费用;我方并未违反一户一基，原告的土地也没有手续，只是买了破棚子，不是宅基地，况且村里针对这个房屋也没有还建房屋的补偿，只给了补偿费。综上，协议有效，请求法院驳回原告的诉讼请求。

　　三、法院查明

　　上世纪80年代末90年代初，原告刘先生(系外来户)来到甲市乙区XX大街A村(原为甲市乙区A村)，并在该村自建房屋，居住至今。该房屋至今未办理相应的权属证明。2009年7月9日，原告与被告沈先生(系A村的村民)签订了一份协议书，约定将原告的自建房屋卖给被告。该协议书载明，“虽达成协议甲方(原告)还可继续留住和耕作，一旦临近拆迁，乙方(被告)通知甲方，甲方在接到通知之日起十五天内无条件搬离。”签订协议后，被告向原告支付了相应的购房款。另查，2009年3月1日，甲市乙区A村民委员会制定了《A村拆迁安置工作方案》。2011年，原告刘先生的自建房屋纳入了A村的双登资料。

　　四、法院判决

　　驳回原告刘先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为，本案的争议焦点为原告与被告签订的协议书是否有效。

　　被告是否以欺诈手段订立协议书，损害国家利益。首先，原、被告对协议书的真实性均无异议，且协议书中明确约定了如果临近拆迁，原告在接到被告通知后十五日内无条件搬离。据此，原、被告对原告的自建房屋面临拆迁是明知的，并不存在被告向原告隐瞒了拆迁的事实。之后，被告依约履行了向原告支付购房款的义务。其次，即使原告并不知道《A村拆迁安置工作方案》的具体内容，原告提交的现有证据(《A村拆迁安置工作方案》、甲市乙区城乡统筹发展局关于原告等人双登信息的回复)也不能证明被告是在知道该工作方案的前提下对原告实施了欺诈，并且也不能证明买卖房屋的协议书损害了国家利益。因此，原告提出协议书无效的此点理由，没有事实和法律依据，不予采纳。

　　另，协议书是否违反法律、行政法规的强制性规定。原告提出协议书违反了《中华人民共和国土地管理法》第六十二条第一款的强制性规定，“农村村民一户只能拥有一处宅基地”，所以协议书为无效合同。本案为农村房屋买卖法律关系而非农村宅基地买卖法律关系。现行法律、行政法规并未禁止农村房屋买卖行为。被告作为甲市乙区XX大街A村的村民，并未违反《中华人民共和国土地管理法》第六十三条的强制性规定，可以买卖本村的房屋。因此，原告与被告签订的协议书是双方当事人的真实意思表示，内容也不违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。故原告提出协议书无效的此点理由，没有事实和法律依据，不予采纳。