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房产律师靳双权:城镇居民不得申请取得宅基地使用权

作者:靳双权律师时间:2019年05月07日分类:律师随笔浏览:253次举报


  (为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争,以上当事人姓名均为化名,如果雷同,可以和我们联系,我们将予以撤销。)

  一、原告诉称

  原告贾先生、周女士起诉称:2011年,我二人在自家地基上建房,建房中被告找到我们,要求购买房屋,我方和被告口头协商约定被告购买我方二楼一套房屋,单价1500元每平方,总价为196500元,后经双方协商为185763元,原告预交定金50000元。房屋建成后被告未经我方同意也未付清房款擅自装修入住,我方多次催要房款,被告总共支付房款150000元,余下30763元及水电入户5000元共计35763元被告拒绝支付。二被告非本经济组织成员,购买了我们房屋,本次房屋买卖违反了国家法律禁止规定,请求判令我方和被告的房屋买卖无效,被告立即返还房屋。

  二、被告辩称

  被告贾某甲、候女士答辩称:我方和原告口头约定,原告A地XX社区建设房屋第二层一套房屋以总价170000元出售我方,约定由原告负责办理房产证,我方暂扣20000元房款押金。我方已按约定给付房款150000元。原告所建房屋至今没取得土地使用证,属违法建筑,且二原告系国家工作人员,户口性质属于城镇,其无权购买XX社区土地。原告明知自己建设房屋不合法,仍出售,自身存在过错。请求判令合同无效,要求原告返还购房款150000元,赔偿我方装修损失140000元及房屋增值部分100000元。

  三、法院查明

  原告贾先生、周女士夫妇原系银行职工。1988年9月5日,原告周女士与原XX村签订征用房屋地基协议,协议约定原告以1440元价格购得XX村11队0.17亩地基建房,当天原告即予付款。1988年12月13日原告向原XX村土管所申请了建设用地批准通知书。1989年5月8日原告申请了建设一层住房的建设许可证,1995年10月18日申请补办加层建设许可。但二原告一直未取得该房屋土地使用权证。2012年2月,原告贾先生与被告贾某甲口头达成房屋买卖协议,约定原告将其所建的位于A度XX社区二楼一套房屋卖于被告,价款为170000元,约定被告暂留20000元押金,由原告办理好房产证后再给付。2012年2月19日,被告贾某甲交付购房款50000元。2012年底原告所建房屋竣工。2013年2月被告贾某甲在给付50000元房款后原告交付了房屋。2014年1月被告给付房款40000元,2014年9月被告给付房款10000元。随后,被告将该房屋进行了装修。2016年原告因与被告为购房款及办证协商未果,诉至法院。

  四、法院判决

  1、原告贾先生、周女士与被告贾某甲、候女士之间的房屋买卖协议无效。

  2、原告贾先生、周女士返还被告贾某甲、候女士购房款150000元。

  3、被告贾某甲、候女士返还原告贾先生、周女士诉争房屋。

  4、驳回原告贾先生、周女士其他诉讼请求。

  五、律师点评

  房地产律师靳双权认为:本案案由为农村房屋买卖纠纷,而农村房屋买卖实质上涉及农村宅基地使用权问题。《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定:“农村集体土地使用权不得出让、转让或出租用以非农业建设”。同时,国土资源部《关于加强农村宅基地管理意见》规定“严禁城镇居民在农村购买宅基地,严禁为城镇居民在农村购买和违法建造住宅发放土地使用证”。依据“房地一体”转让原则,二原告系城镇居民,不是A地XX社区本集体经济组织成员,不得申请取得宅基地使用权。原告于1988年9月购买XX村11队0.17亩地的行为违反了法律禁止性规定,自始无效。原、被告达成房屋买卖协议至今,未办理房屋过户手续,该房屋土地属集体所有,不得对外出售。二被告非本集体经济组织成员,不能购买该房屋。原告在购买的土地上建造房屋对外出售,违反了法律规定,故将另行制作裁定书对其非法所得予以制裁。故原、被告达成房屋买卖协议应为无效协议。依据合同法第五十八条规定,“合同无效或被撤销后,因该合同取得的财产应当予以返还”。原告依据卖房协议取得房款150000元应予返还。关于被告辩称要求原告赔偿装修费140000元及房屋增值100000元,因被告在本案中未提出反诉,未缴纳反诉费用,也未向法庭请求对该房屋装修进行鉴定,故不予合并审理,被告可另行起诉主张权利。


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