北京房产律师靳双权：如何认定开发商是否一房二卖

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告曹某甲起诉称：我和被告于2017年2月27日和2月28日签订《商品房买卖合同》和《合同补充协议》一份，约定由我购买被告开发的甲市XX区XX小区30号楼2002室。合同签订后，我按约缴纳了174万元购房款，履约中我被告知该房屋已经先于2017年2月7日卖给了甲市L公司，因此被告不能及时按约为我办理贷款手续，也不让我交付尾款。被告违反诚实信用原则，一房二卖欺骗我，按照相关法律被告应当承担违约和赔偿责任，并应继续履行合同。所以请求法院判令：1、被告继续履行合同并赔偿损失;2、被告赔偿我348万元(不含已付款174万元);3、被告承担本案的诉讼费用及律师费。

　　二、被告辩称

　　被告K公司答辩称：原告目前仅支付169万元购房款，也未能按合同及补充协议的约定按时办理按揭贷款手续，本案系原告的违约行为才导致合同无法履行，我方没有违约，原告无权要求我方承担责任;2、我方不存在一房二卖的行为，原告要求我方支付348万元的赔偿金没有法律依据和合同依据;原告主张的律师费损失，原告未提供相应的付款凭证，且即便原告已经支付相应律师费，要求我方赔偿也没有相应的约定和法律依据。

　　三、法院查明

　　2017年2月7日，案外人罗女士托案外人周先生与被告K公司(预售甲方)签订预约合同一份，约定以案外人钱女士(预购乙方)名义购买被告K公司开发的甲市XX区XX小区30号楼2002室，房屋总价580万元，约定乙方应在2017年2月7日至2017年2月28日之间到XX小区售楼处与甲方签订《商品房买卖合同》及补充合同，如未在约定期限内与甲方签订《商品房买卖合同》，预约合同终止，乙方已付定金甲方不予退还。当日周先生代罗女士向被告K公司缴纳购房定金5万元。

　　2017年2月28日，案外人周先生因害怕罗女士不去XX小区售楼处签订商品房买卖合同导致其缴纳的5万元购房定金无法退还，就介绍原告曹某甲购买诉争房产。当日，原告曹某甲与被告K公司签订《商品房买卖合同》一份，约定原告曹某甲向被告K公司购买被告开发的甲市XX区XX小区30号楼2002室(建筑面积331.34平方米)及30号楼B-30号地下车库(建筑面积224.23平方米)，上述房屋总价580万元，其中合同签订日支付首付款60万元，2017年3月25日前支付首付余款114万元，余款406万元采用银行按揭、公积金及组合贷款等方式支付。采用银行贷款、公积金及组合贷款等方式的买受人应于本合同签订之日起5日内向出卖人指定银行或公积金管理中心提供全部办理贷款所需资料及证明文件，并办理完毕按揭贷款手续。还约定出卖人应在2017年4月30日前将经验收合格并符合合同约定的商品房交付给买受人，如逾期交付超过30日，买受人要求继续履行合同的，合同继续履行，自合同第八条规定的最后交付期限的第二天起至实际交付之日止，出卖人按日向买受人支付已交付房价款万分之二的违约金。合同第15条约定，出卖人应当在商品房交付使用后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案。合同附件四补充协议第4条约定，买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则由此产生的一切后果由买受人负全部责任。第24条约定：出卖人承诺不对该商品房一房多卖，若有违约，出卖人愿双倍返还买受人已付的购房价款。当日，原告曹某甲向被告K公司转账55万元，另外周先生为了操作方便，同意将其5万元定金直接转为曹某甲的首付款，其5万元由曹某甲直接转账退还给周先生，被告K公司即向原告曹某甲开具金额为60万元的收据。

　　四、法院判决

　　1、原告曹某甲与被告甲市K置业有限公司于2017年2月28日签订的《商品房买卖合同》继续履行;

　　2、原告曹某甲应于本判决发生法律效力之日起30日内办理案涉房屋的按揭贷款手续，被告甲市K置业有限公司应予协助;

　　3、被告甲市K置业有限公司应于收到原告曹某甲案涉房屋购房款580万元后十日内向原告曹某甲交付甲市XX区XX小区30号楼2002室房屋及30号楼B-30号地下车库;

　　4、被告甲市K置业有限公司应于上述第三项房屋交付后90日内将办理权属登记需由被告甲市K置业有限公司提供的资料报产权登记机关备案，原告曹某甲应在上述第三项房屋交付时向被告甲市K置业有限公司交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对案涉房屋所有款项进行结算，由被告甲市K置业有限公司代原告曹某甲办理产权证;

　　5、被告甲市K置业有限公司于本判决发生法律效力之日起十日内给付原告曹某甲因逾期交房产生的违约金(以已交房款174万元为基数，按每日万分之二从2017年5月1日计算至本判决书发生法律效力之日止);

　　6、驳回原告曹某甲的其它诉讼请求。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权分析认为本案主要争议焦点有四，原告主张继续履行案涉《商品房买卖合同》能否得到支持;原告曹某甲目前缴纳的总房款数额;被告K公司有无一房二卖的行为，原告是否有权主张一房二卖的赔偿;原告主张被告违约赔偿的相关损失是否于法有据。北京房产律师靳双权分析如下：

　　1、原、被告于2017年2月28日订立《商品房买卖合同》，原告现主张要求继续履行该《商品房买卖合同》，被告陈述由于原告未及时办理贷款，在承担相应违约责任后并承担无法办理贷款或贷款利率提高的后果后，同意继续履行合同。故可以认定原、被告只是在合同履行过程中双方是否违约、贷款等事宜上存在争议，而上述事宜并不妨碍《商品房买卖合同》的继续履行，故对原告主张继续履行《商品房买卖合同》的诉讼请求，予以支持。所有原告应于本判决发生法律效力之日起30日内办理案涉房屋的按揭贷款手续，被告甲市K置业有限公司应予协助。被告K公司应于收到原告曹某甲全额购房款580万元后十日内向原告曹某甲交付甲市XX区XX小区30号楼2002室及30号楼B-30号地下车库的房屋。关于办理产权证，《商品房买卖合同》第十五条约定“出卖人应当在商品房交付后90日内，将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案”，《补充协议》第四条约定“买受人委托出卖人代办产权证，买受人必须于交房同时交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，以确保产权证的及时办理，否则由此产生的一切后果由买受人负全部责任”，故认定被告K公司应于案涉房屋交付后90日内将办理权属登记需由出卖人提供的资料报产权登记机关备案，原告曹某甲应在交房时向被告K公司交纳有关办理产权登记的所有税费及办理产权登记所需的全部真实有效材料，同时根据实测面积对所有款项进行结算，由被告K公司代原告办理产权证。

　　2、本案中曹某甲与钱女士之间并未直接联系，其是在周先生的介绍下购买了案涉房屋，也是在被告K公司及周先生同意的前提下才以该方式支付了购房款，且原告也已向周先生转账了5万元，故对被告K公司的主张难以支持。综上，认定2017年2月28日周先生缴纳的5万元定金已经转为原告曹某甲的购房款，原告曹某甲已缴纳房款的总额为174万元。

　　3、商品房买卖合同订立后，出卖人又将该房屋出卖给第三人，导致商品房买卖合同目的不能实现的，无法取得房屋的买受人可以请求解除合同、返还已付购房款及利息、赔偿损失，并可以请求出卖人承担不超过已付购房款一倍的赔偿责任。首先，本案中案外人周先生代案外人钱女士(实际购房人罗女士)与被告K公司在2017年2月7日签订了预约合同并缴纳了5万元定金，2月28日周先生前往K公司售楼处时明确表示该预约合同解除，并将5万元定金直接转为曹某甲的购房款，K公司也表示了同意。在此过程中，订立预约合同、缴纳定金均是周先生代实际购房人罗女士进行办理，故在2月28日被告K公司有理由相信周先生也有解除预约合同的代理权，该代理行为应对被告K公司有效，案涉预约合同在曹某甲购买案涉房屋时已经解除;其次，被告K公司与案外人钱女士在本案起诉前已就预约合同产生的纠纷处理结束，双方形成的协议书也明确预约合同已在2017年2月28日前终止;再次，被告K公司与案外人钱女士的预约合同中约定的订立正式合同的期限内，被告K公司并未与钱女士签订正式的商品房买卖合同，也未将房屋的所有权转移给钱女士，故被告K公司并没有一房二卖的意思表示;最后，原、被告在签订《商品房买卖合同》后，该合同就已经在不动产登记机关进行了备案，即便被告K公司存在一房二卖的情况，原告也属于可以取得房屋所有权的买受方，并不存在因一房二卖而无法取得房屋的情况。综上，认定被告K公司并无一房二卖的情形，原告主张要求被告K公司承担一房二卖赔偿金的请求，实难支持。

　　4、当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，应当承担赔偿损失等违约责任。本案中，原告已支付房款174万元，目前尚有406万元房款需要通过银行贷款来支付，双方约定案涉房屋交付期限为2017年4月30日。在案涉《商品房买卖合同》履行过程中，原告多次要求缴纳房款，但案涉房屋销售的工作人员多次告知原告暂缓缴纳房款，且在此过程中原告收到的案外人钱女士委托律师发出的律师函表明其与被告K公司就案涉房屋有争议，导致原告无法办理贷款手续、缴纳房款，最终使原告无法按照合同的约定按期拿到案涉房屋，故认定被告在案涉《商品房买卖合同》履行过程中存在违约行为，应当承担赔偿损失的违约责任。