怎样认定房屋买卖合同约定的违约金是否过高？

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、基本案情

　　1、原告诉称

　　徐某诉称： 2016年8月23日，我和陈某在中介公司居间服务下签订房屋买卖合同和补充协议，约定陈某将涉案房屋出售给我，总价款196.5万元，包括房屋成交价150万元和家具家电、装饰装修及配套设施设备作价46.5万元。合同就房款的支付、房屋权属转移登记、房屋交付、税费的负担、贷款、违约责任等事项进行了明确约定。合同签订后，我依约向陈某支付了定金5万元和首付款71.5万元，双方进行了网签，我按约交纳了相应的税费，也获得了住房公积金贷款审核确认书。根据补充协议第二条第6款，双方应在我方全部首付款办理资金监管手续后10个工作日内，共同办理过户手续。我将全部首付款办理资金监管后，多次催促陈某办理房屋权属转移登记手续，但是其以各种理由推脱，拒绝办理。该行为严重违反诚实信用原则，构成严重违约，应按补充协议的约定承担违约责任。故提出诉求：1、判令陈某继续履行双方于2016年8月23日签订的(房屋买卖合同)和补充协议，协助我办理涉案房屋的权属转移登记手续，并将该房屋腾空交付给我;2、判令陈某支付违约金393000元。

　　2、被告辩称

　　陈某辩称并反诉称：2016年8月23日，经中介公司居间介绍，我和徐某就涉案房屋签订了房屋买卖合同、补充协议和居间服务合同，合同多项条款与事实不符，违反公平原则，有违合同法及损害我方利益。徐某利用我是一个无卖房经验独自签约的空巢老人，诱导欺骗我，在没有得到详细条款披露的情况下在合同上签字。我在签约当天带回的合同合订本缺少11至14页，合同也没有骑缝签字，直到2016年11月28日中介才将含有公章的补充协议送达我手中，整个缔约过程徐某和中介存在重大缔约过失。我在缺乏对二手房买卖流程、细节及相应法律政策风险认知的情况下，出于善意及对徐某和中介的盲目相信，一直按照对方要求履行各项事宜。徐某和中介在履约过程中违背诚信原则，存在欺骗诱导我的行为，后来我在家人的梳理下陆续发现合同条款有损害我权益的问题。后续协商过程中我告知徐某过户前置条件不成立及无效，包括但不限于：未经我同意用不切实际的阴阳合同损害我利益，未经我同意及审核下非法不实网签，纳税时故意偷逃我作为纳税主体责任的税费。我多次要求徐某改正合同的非法不实条款，按照实际成交价重新合法纳税，然后继续履行合同，对方均予拒绝，我于2017年1月18日向徐某寄送《催告函》，其收到后仍不愿改正错误后继续履行合同，导致合同在约定的最后过户日期2017年1月20日不能顺利过户。我于2017年2月10日向徐某寄送《二手房买卖合同履行期限届满后相关事宜通知书》，对方仍然对违约行为不采取补救措施，任由我方损失扩大。我无奈于2017年2月19日行使合同法赋予的解除权，向徐某寄送《解除存量房屋买卖合同通知书》，对方收到后对解约书无异议也无任何实质配合行为，故意恶意拖延来损害我方利益。我方出售房屋是为了支援女儿购置房屋，徐某迟迟不履行合同义务已经给我家庭造成了诸多损失，故我提出反诉:1、依法确认双方于2016年8月23日签订的房屋买卖合同和补充协议于2017年2月20日解除，徐某配合我办理解约手续;2、判令徐某支付违约金393000元。

　　徐某对陈某的反诉辩称，双方都是第一次买卖房屋，也就是双方委托中介进行房屋买卖服务的原因，中介公司作为第三方并非仅仅代表我方的意见，而是对合同的签订、履行提供居间服务。陈某一直强调合同中约定的条款不公平，我方认为没有任何依据，房屋买卖合同及补充协议在中介公司充分告知双方权利义务的情况下签订的，系双方真实意思表示，双方均应按照约定履行义务，不得擅自变更。陈某三次拒绝办理房屋变更登记的理由均不成立，其无权行使单方解除权，且无权主张违约金。

　　3、第三人述称：

　　中介公司述称： 同意继续履行合同。双方于2016年8月23日在我公司居间下签订房屋买卖合同及补充协议，均是双方真实意思表示，合同应属合法有效，不存在违反合同法的情形，也不存在欺诈、误解的情况。签约当天，徐某支付定金5万元，2016年10月10日，双方办理网签，网签成交价150万元。2016年11月1日，双方共同办理缴税手续。2016年11月12日，我公司协助双方签订理房通托管协议，徐某在协议上签字，并支付首付款71.5万元，陈某拒绝签署该协议，该款项至今在理房通账户内。我公司曾于2016年11月18日、2016年12月16日、2017年1月18日三次预约办理过户，因为陈某要求变更房屋交付时间、核实公积金批贷情况，并且一直不同意按照网签价格缴税，要求按照196.5万元的价格重新签订网签合同并缴税，所以陈某都没有到场，合同未再继续履行。

　　二、法院查明

　　2016年8月23日，陈某(出卖人)与徐某(买受人)签订房屋买卖合同，约定出卖人向买受人出售涉案房屋，建筑面积58.74平方米，该房屋已经设定抵押，抵押权人为平安银行，抵押登记日期为2009年6月25日，出卖人应于2016年9月30日前办理抵押注销手续。双方协商一致，该房屋成交价格为150万元，房屋家具家电、装饰装修及配套设施设备等作价465000元，具体付款方式及期限的约定见补充协议。买受人向出卖人支付定金5万元，定金支付方式为直接支付给出卖人。买受人向公积金管理中心申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为120万元。出卖人应当在办理完毕该房屋所有权转移登记手续后，于3个工作日将该房屋交付给买受人。当事人双方同意，自本合同签订之日起150日内，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续。

　　同日，三方签订补充协议，约定交易房屋价款及家具家电、装饰装修和配套设施作价总计1965000元，乙方于2016年8月23日将第一笔定金5万元以自行支付的方式支付甲方，甲方应于2016年9月30日前向该房屋的原贷款机构提交一次性还清剩余贷款的申请，且甲方最迟应于2016年10月31日前办理完毕解除抵押登记手续，甲方解押所需资金来源为甲方自行筹集。乙方于该房屋过户前5个工作日内将第一笔首付款695000元以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于该房屋成功解押后，丙方收到评估报告后5个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在乙方全部首付款办理资金监管手续后10个工作日内办理过户手续，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续。甲乙双方应当在该房屋过户后3个工作日内自行办理物业交割手续，丙方陪同，甲乙双方一致同意，乙方从本协议约定的购房款中留存2万元作为物业交割保证金，乙方应于该房屋过户前5个工作日内以理房通托管的方式支付甲方。第四条违约责任约定，甲方若出现下列情形之一的，甲方构成根本违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：……(3)逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的;(4)拒绝将该房屋出售给乙方或擅自提高房屋交易价格的;……甲方出现上述根本违约情形之一的，应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金，丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付乙方。乙方逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的，构成根本违约，甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取乙方的费用不予退还。

　　同日，陈某、徐某与中介公司签订居间服务合同，并与北京担保有限公司签订房屋交易保障服务合同。同日，徐某向陈某支付定金5万元。2016年8月26日，徐某支付居间代理费43230元，保障服务费9825元及评估费1500元。

　　2016年8月31日，陈某结清涉案房屋的抵押贷款。2016年10月10日，办理网签备案登记，网签成交价150万元。2016年10月13日，办理涉案房屋的抵押登记注销手续。2016年10月26日，北京住房公积金管理中心住房公积金贷款中心向徐某出具《住房公积金贷款审核确认书》，贷款额度为120万元，贷款期限30年，担保方式为抵押加担保中心连带责任保证担保。2016年11月1日，徐某交纳契税15000元，陈某交纳个人所得税226762.62元。2016年11月12日，徐某将首付款695000元及物业交割保证金2万元打入理房通托管账户。

　　庭审中，徐某主张继续履行房屋买卖合同，同意一次性向陈某支付剩余购房款，同时，其主张将全部首付款打入资金监管账户后中介公司三次预约办理过户，陈某均未到场，拒绝配合办理过户手续，陈某构成根本违约，应按照房屋成交总价款的20%支付违约金，就此提交微信记录、预约单照片等证据予以佐证，证据显示中介公司三次预约过户时间分别为2016年11月18日、2016年12月16日和2017年1月17日。徐某还申请中介公司经纪人胡某出庭作证，胡某到庭陈述：“双方在2016年8月23日签订的房屋买卖合同，当天客户支付了5万元的定金，之后正常办理银行面签和缴税。第一次预约过户时，因为业主想让孩子看一下合同，我就与客户协商，客户同意了，就没有办理过户。第二次预约过户，业主的意思是想要在收到全部购房款后再交房，还想核实客户的批贷函及公积金放款时间。客户同意业主在收到全部房款后交房。我去公积金中心查客户的批贷函，因为需要客户出面，没有查成，又在窗口咨询放款时间，公积金中心给予的答复是15-20天，但是无法就此出具书面文件。第二次过户也没有办成。第三次过户时，业主提出对网签合同有异议，想要撤销网签，重新修改网签价格，客户认为当时网签价格是双方协商一致的结果，就没有同意，所以没有办理过户。”陈某对此表示2016年11月17日当天才拿到税费照片和网签合同所以要求中介公司再次预约过户，2016年12月15日，其提出要收到全部尾款后才能交付房屋，并且要核实公积金贷款，所以要求中介公司重新约时间，第三次是因为徐某没有合法纳税，其已就此向徐某发送了《催告函》，故没有办理过户。

　　陈某提出反诉主张徐某和中介公司在履约过程中违背诚信原则，存在欺骗诱导行为，且未经其同意及审核下办理的网签价格与实际成交价不符，存在偷逃税款的行为，其多次要求徐某按照实际成交价重新办理网签并补交税款，徐某拒不履行，该行为构成根本违约，其已于2017年2月18日向徐某发送解除通知，合同应于该日解除，徐某应当支付违约金，并就此提交催告函、通知书、微信记录、短信记录等予以佐证。微信记录中2016年12月14日，经纪人胡某向陈某发送：“阿姨，我们是2016年12月16日下午过户，请您于下午一点半之前到朝阳区不动产登记大厅，需要证件：身份证、户口本、离婚协议、房本”，2016年12月15日陈某回复：“几天前女儿女婿发来两条意见，今天翻查出来发给您：买家公积金确认照片有裁剪痕迹，无任何公章、签字和日期，也没有有效期，无法保证文件真实合法，卖家尾款风险极大，需要他们提供带公章的确认函核实后才能走流程;2、房屋买卖合同第六条第一项，哄骗卖家订立没有收到尾款情况下，过户之后就要把房子交付买家，完全违背卖家真实意愿和正常实践，这一条不改正也不行也不能过户必须补充协议约定收到尾款才交付而且尾款要约定时间。”之后胡某发送：“客户已经同意收到尾款后进行物业交割，明日过户前签署这个协议”，陈某回复：“物业交割与过户两个概念”，胡某发送：“您的意思是收到全部款项后再过户?”，陈某回复：“我说的不明白吗?”，胡某发送：“北京二手房贷款流程过完户后房本送银行抵押，抵押后再给业主放款，您哪里不懂我给您解释”，陈某回复：“今天到这吧”。胡某发送：“那您明天别迟到了，带好您的备件”，陈某回复：“再约一次吧”，胡某发送：“我刚才跟客户商量了，客户的意思是已经给您很长时间了，不同意取消本次过户，明天正常过户”，陈某回复：“我保留我的意见，再见”。徐某认可收到对方发送的催告函与通知书，但陈某拒绝配合其办理过户构成违约，无权单方解除合同。

　　另查，本院依徐某的申请对涉案房屋采取财产保全措施，查封期限自2017年3月31日至2020年3月30日，徐某自行支付保全费5000元。

　　三、法院判决

　　1、原告(反诉被告)徐某于本判决生效后七日内向被告(反诉原告)陈某支付购房款一百九十一万五千元;

　　2、被告(反诉原告)陈某于收到本判决第一项购房款当日协助原告(反诉被告)徐某办理涉案房屋的所有权过户手续，将上述房屋过户并交付给原告(反诉被告)徐某;

　　3、被告(反诉原告)陈某于本判决生效后七日内向原告(反诉被告)徐某支付违约金三万元;

　　4、驳回原告(反诉被告)徐某的其他诉讼请求;

　　5、驳回被告(反诉原告)陈某的全部反诉请求。

　　四、律师点评

　　房产律师靳双权认为：

　　依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定全面履行自己的义务。本案中，徐某与陈某签订的房屋买卖合同、徐某与陈某、中介公司签订的补充协议均系各方当事人真实意思表示，内容未违反法律、行政法规的强制性规定，应属合法有效，各方均应依约履行。陈某虽主张合同中有多处条款违反合同法规定，且对其显失公平，但其提交的证据不足以证明该主张，法院不予采信。

　　根据本案现已查明的事实，徐某将全部首付款打入资金监管账户后，陈某先后以需要让子女审查合同、变更房屋交付时间、核实公积金贷款、网签合同不合法涉嫌避税等理由拒绝配合徐某办理过户手续，导致合同未能履行完毕。对此，本院认为本案所涉合同中已对房屋价款构成和房屋交付等事宜予以明确约定，陈某于双方达成合意时未提出异议并予以签字确认，故即使存在避税情节，陈某亦属于明知或应知的主观态度，且税收征管属于行政机关的职权范畴，现其以此为由要求解除双方合同并要求徐某支付违约金依据不足，法院不予支持。现徐某具备购房资格，亦同意一次性向陈某支付剩余购房款，房屋买卖合同具备继续履行的条件，故本院对徐某要求继续履行合同的诉讼请求予以支持，陈某在收到剩余购房款后应当配合徐某办理涉案房屋的权属转移登记手续并将房屋交付徐某。徐某依据双方《补充协议》中的约定向陈某主张违约金，有事实和法律依据，但其主张的数额过高，本院结合徐某的实际损失、合同履行的进度等因素，对上述违约金的数额予以酌减。