房产律师靳双权：农村房屋的买卖必须符合有关宅基地的法律规定

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告古先生起诉称：2002年8月2日，我将我名下位于A县XX乡A村6组的土木结构四间房屋及承包地9.3亩土地的卖给沈先生。因沈先生与我不是同一个村集体的村民，无法办理宅基地的相关手续，双方的农村房屋买卖行为违反了法律规定，应属无效。所以请求法院判令：1.依法确认我与被告沈先生签订的农村房屋买卖协议无效;2.被告沈先生将位于A县XX乡A村6组的土木结构房间四间(无房产证、建于1988年)房屋返还给我;3.判令被告返还承包地9.3亩;4.判令被告承担本案的诉讼费用。

　　二、被告辩称

　　被告沈先生答辩称：原告与本案不具有利害关系，不具备诉讼主体资格，驳回起诉;原告的第一、第二、第三、诉讼请求不明确具体，从而会影响案件事实的认定，且原告没有围绕本案的争议焦点提出证据证明其诉讼请求的合理事实依据和法律依据，故，我请求法院要求明确原告诉讼请求，同时判决驳回原告诉讼请求。

　　三、法院查明

　　原告古先生2002年8月2日，将自己名下的位于A县XX镇A村6组的农村宅基地及总建筑面积100平方米的土木结构房间四间(无房产证，建于1988年)房屋和9.3亩承包地(耕地2亩，围栏草场7.3亩)一次性转让给被告沈先生，价款为90000元(玖万元)，双方均已实际履行了各自的义务。当时，被告沈先生系A市乙区L路XX小区5栋905号，户口系城市居民(现居住地)，原告古先生系XX镇A村村民(现居住地)。诉讼中，原告同意在本案中返还购房款90000元。另查，现本案标的物四间房屋已塌陷，9.3亩承包地没有变更使用用途保持原状。

　　四、法院判决

　　1、原告古先生与被告沈先生与于2002年8月2日订立的农村房屋买卖及承包地转让协议无效;

　　2、被告沈先生将位于A县XX镇A村6组的土木结构房间四间(无房产证、建于1988年)房屋返还于原告古先生;

　　3、被告沈先生将位于A县XX镇A村6组的9.3亩承包地(耕地2亩，围栏草场7.3亩)返还给原告古先生;

　　4、原告古先生提将人民币90000元返还给被告沈先生。

　　五、律师点评

　　房产律师靳双权认为：农村房屋的买卖必然涉及农村宅基地使用权的转让，必须符合有关宅基地的法律规定。农村宅基地的所有权属于农村集体经济组织，本集体经济组织的成员才可申请使用宅基地，农村宅基地的使用权不允许通过房屋买卖的方式转让给本集体经济组织以外的民事主体。本案原告古先生与被告沈先生不属于同一个农村集体经济组织成员，且被告沈先生系城镇户口。原、被告所进行的农村房屋买卖合同行为，违反了法律、法规的强制性规定，故可以认定该转让合同无效。承包方转让土地承包经营权，必须符合有关土地承包经营权转流的法律规定。承包经营权采取转让方式转流的，应当经发包方同意，承包方未经发包方同意，采取转让方式流转其土地承包经营权的，转让合同无效。原、被告所进行的承包地转让行为，违反了法律、法规的强制性规定，故可以认定该转让合同无效。合同被确认无效后，因该合同取得的财产，应当予以返还;有过错的一方应当赔偿对方因此所受到的损失，双方都有过错的，应当各自承担相应的责任。现原告要求返还房屋及承包地9.3亩，其诉请合法有据，予以支持。经本院释明之后，被告明确表示不在本案中就返还财物及赔偿损失问题提起反诉，故对上述问题在本案中不予处理。原告提出返还被告购房款90000元，系其在法律规定范围内处分自己的民事权利，符合法律规定，予以确认。