房产纠纷律师靳双权：签订认购书支付定金后违约责任如何承担

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以上当事人姓名均为化名，如果雷同，可以和我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、原告诉称

　　原告牛先生起诉称：2014年3月29日，我和被告达成协议，由我购买被告开发的甲市工业园区L路XX佳园20号楼1808室房屋，并签订房屋认购确认书，我向被告支付了20万元诚意金。房屋认购确认书第2条约定双方应于2014年4月8日前签订商品房买卖合同并付清所有款项。双方还特别约定，特向集团申请购房总价款折扣为0.8278，如申请不下来，则退还我所付诚意金。2014年4月8日，我带足款项到被告处准备签订正式商品房买卖合同，被告却告知我，因该房屋设有抵押，尚未撤销，故无法签订正式商品房买卖合同，且承诺购房折扣也没有申请下来。当时我觉得被欺骗了，便要求被告退还已付20万元诚意金，被告口头同意退还，但迟迟不退，我多次与被告催要，但被告至今也没有退我20万元。被告违反国家法律规定及双方约定，向我提供有瑕疵的房屋进行买卖，事先未告知我，致无法签订正式商品房买卖合同，所承诺折扣也未能申请下来，应退还我所交20万元诚意金。所以请求法院判令：请求判令被告返还我购房诚意金20万元，被告承担诉讼费。

　　二、被告辩称

　　被告Z公司答辩称：原告诉称的事实和理由与实际不符，本案房屋未抵押，认购书约定的购房折扣已申请下来。原告未按认购书约定于2014年4月8日前与我方签订购房合同，故我方根据认购书第5条约定没收原告违约定金。实际上原告是由于资金紧张无力购房，不是因为我方原因造成的，原告无权要求返还定金，请求驳回原告诉请。

　　三、法院查明

　　原被告双方于2014年3月29日签订《“XX佳园”房屋认购书》一份，主要内容为：买方牛先生认购卖方Z公司开发建设的位于甲市工业园区L路XX佳园20号楼1808室的房屋，建筑面积124.6平方米，单价22471.91元/平方米，总价280万元，认购定金20万元。1.买方签本认购书时应交上述定金，本认购书即生效。签署正式《甲市工业园区存量房买卖契约》或《甲市工业园区商品房销售合同》后，定金转为房价款。2.买方已仔细阅读并认可《“XX佳园”房屋认购书》及附件中的条款，同意在2014年4月8日前按上述价款与付款方式与卖方签订《甲市工业园区存量房买卖契约》或《甲市工业园区商品房销售合同》及附件，同时付清首付款或全部房款，同时缴清相关税费。……9.本协议经双方签字或盖章后生效。认购书下方原告在“买方”处签名署期，被告在“卖方”处盖章署期并由经办人小王签名并备注：“此房款总价为2800000元整，折扣(0.8278)，特向集团申请特批。若申请下来，￥20万定金则转为房款，并承诺在2014年4月8日前签订合同，同时再支付￥100万人民币。若申请不下来，则无息退还定金。”同日，原告向被告交款20万元，收据存根上“收款事由”注为“20-1808诚意金”。

　　2014年12月26日，原告向被告出具手书《申请书》，内容为：“本人牛先生于2014年3月29号向贵司交纳‘XX佳园’20号楼1808室购房诚意金贰拾万元整。后因本人生意失败，导致流动资金断裂，无法按原计划购房。鉴于以上特殊原因，向贵司申请退还贰拾万元购房诚意金，恳请贵司领导批准，特此感谢!另请尽量退还现金为感!”

　　四、法院判决

　　驳回原告牛先生的诉讼请求。

　　五、律师点评

　　北京房产律师靳双权认为：原、被告签订认购书当天，原告即向被告交付20万元，虽然被告收据存根上“收款事由”注为“诚意金”，但根据认购书约定，原告在签订认购书时应付20万元认购定金，认购书并未另约定诚意金，故原告所付20万元显属定金。根据双方约定的具体内容，认购书实为预约合同，所涉定金是双方为正式签订商品房买卖合同而设立的担保，一旦出现一方不履行认购书义务，则上述定金应按法律关于定金的规定处理。认购书约定原告于2014年4月8日前按280万元价款就涉案房屋与被告签订商品房买卖合同，并付清首付款或全部房款，同时缴清相关税费;如原告未履行此义务，被告有权没收定金;280万元房款由被告申请批准折扣，原告签合同时再支付被告100万元。本案的关键在于原、被告双方最终未签署房屋买卖合同是由于哪一方的原因造成。原告诉称其于2014年4月8日带足款项到被告处准备签约，被告却告知因该房屋设有抵押，尚未撤销，故无法签约，且购房折扣也未申请成功。原告所称被告告知其因该房屋设有抵押而无法签约，仅有一证人的证言而无其他任何证据予以证明，被告对此也不认可，而涉案房屋抵押登记已早在2013年4月注销，故对原告该主张不予采信。原告所称被告就购房折扣未申请成功，无任何证据证明，而被告又提交《XXXX房地产项目销售价格编制流转》表证明房价折扣已申请成功，故对原告该主张不予采信。原告称其于2014年4月8日带足款项到被告处准备签约，但其提交的银行交易明细不能证明其当天有足够的经济能力支付购买涉案房屋的相关价款及费用，更不能证明其于2014年12月26日有足够的经济能力购买涉案房屋，且2014年12月26日原告向被告出具的手书《申请书》清楚地表明原告流动资金断裂是无法按原计划购房的原因。原告称《申请书》是原告按被告要求所写，内容不是原告真实意思，仅有一证人证言而没有其他任何证据予以证明，被告对此也不认可，且该证人关于韩某表示是被告违约、20万元诚意金协商一下可退给原告的证言与证人韩某的证言矛盾。《申请书》是书证，具有相对较强的证明力，如无足够证据推翻，不能否定其证明力，原告具有完全民事行为能力，理应清楚出具《申请书》的含义和法律后果，故对原告该主张不予采信。至于证人关于被告同意退还原告诚意金的证言，无其他证据佐证，亦不予采信。原告未按认购书约定于2014年4月8日前与被告签订商品房买卖合同并向被告支付首付款或全部房款及相关税费，系原告自身原因导致原、被告双方最终未能签订商品房买卖合同，被告依据认购书约定拒绝退还原告定金20万元有事实和法律依据，故原告诉请被告返还购房诚意金(定金)20万元，不予支持。