二手房卖方履约不符合约定，买方要求对方承担赔偿责任法院会支持吗？

　　北京房地产专业律师靳双权(1)，专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十二余年，带领专业房产团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现在将这些案件改编为房地产纠纷案例，希望可以帮助到你。

　　(为保护当事人隐私安全及避免不必要纷争，以下当事人姓名均为化名，如果雷同，可以我们联系，我们将予以撤销。)

　　一、案件介绍

　　1、原告诉称：

　　侯某诉称：2016年7月11日，赵某、江某把诉争房屋以82万价格出售与我，诉讼过程中，赵某、江某二人将诉争房屋恶意抵押，向案外人贷款了75万，实现了财产转移。依照已经生效的判决，再确认赵某、江某二人违约前提下判决由我代替两人偿还贷款本金75万、利息及相关费用实现房屋产权变更登记。赵某某、葛长鑫是约定的连带赔偿责任人。为保护我个人合法权益，我依法提起诉讼，请求法院判令：1、判令赵某、江某赔偿我经济损失48万元，并自2018年3月9日起以48万为基数，以年利率百分之十三点七五给付利息直至款项还清之日;2、判令赵某、江某给付因过户发生的税费24600元、登记费550;3、判令被告赔偿我律师费3万;4、判令被告赵某某、葛长鑫对上述款项承担连带赔偿责任;5、本案诉讼费由被告承担。

　　2、被告辩称：

　　被告赵某、江某共同辩称：不同意侯某的诉讼请求，侯某所称民事判决涉及案件已经法院强制执行，我方认可。在未过户前诉争房屋是我的房子，过户后便是侯某的房子了。未过户前侯某曾和我协商过不要房子了，后来其表示要房子，加上强制执行、诉讼费及滞纳金等共花费了9万多元。房子没过户前我曾和侯某商量过把房子给中介出租，房租让其收取，每月月租2200元，2016年7月24日到2018年3月9日房租4万多元侯某收取了。房屋在交易时房价82万，后房价上涨，侯某说多给我10万过户，但没给我，拖了一年多。2017年5月限购，我没有购房资格不让买卖，当时侯某说房子不买了，我再给侯某20万，后其又要买房子，他帮我换的贷款没有那么多，最多也就71万。

　　赵某某、赵某新辩称：侯某所说年利率我们不认可，我没也没有借款。诉争房屋在房屋买卖合同是抵押状态，不是正规流程的买卖合同，赵某受到侯某的诱导，在其不知情的情况下将房屋卖给了侯某，侯某因为利益出现了道德问题，我们不同意承担连带责任，对此我们也不知情。

　　二、法院查明：

　　法院经审理查明：

　　赵某和江某系夫妻关系，赵某某、葛长鑫为两人长子、次子。

　　2016年7月11日，赵某、江某和侯某签订了《存量房屋买卖合同》，约定赵某将诉争房屋出卖给侯某，成交价格为82万，签订合同后侯某向赵某支付了42万;有关房屋交付、违约责任及税费等问题双方通过别的协议约定。

　　同年7月13日，赵某、江某和侯某签订了《补充协议》，约定因房屋处于抵押状态暂时无法办理过户，因此待解押后办理更名过户手续，过户后，买受人将剩余房款40万交付给出卖人，过户时相应费用由买受人承担;支付首付款时交房，同时把房产证原件交给买受人。因目前该房屋处于出租状态，因此双方到中介办理交接手续，之后诉争房屋租金归买受人所有，中介直接将租金交付给买受人，此前拖欠费用由出卖人处理;任何一方违约，应当承担违约责任，双方约定按发生纠纷时房屋市值和购房时双方约定价格差价视为出卖人给买受人带来的损失;若违约，违约方应当承担相应的律师费。

　　后赵某向侯某出具补充文件，承诺：1、2016年12月16日前还清贷款并过户;2、过户后买受人一次性付清余款;3、买受人可以选择用剩余房款替赵某偿还贷款，出卖人配合，过户后双方一并结算;4、2016年12月16日前没能过户的，过户费由出卖人承担，并以已付款四分之一向买受人支付违约金直至过户之日。

　　2016年7月13日，侯某赵某和北京某房地产经纪公司签订了《三方协议》，约定：字2016年7月13日之后，赵某委托该公司出租的诉争房屋合同项下全部权益由侯某所有，诉争房屋租金由该公司直接交给侯某。

　　后侯某分别在2016年7月13日、7月24日给付赵某、江某购房款41.5万、10.5万元，总计支付购房款52万。

　　同年10月8日，赵某、江某和某法律咨询事务所重新签订了《存量房屋买卖合同》，约定双方在2016年12月16日以前，共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续，登记在某事务所或者侯某名下，买受人有选择权;违约责任、相关税费等以侯某和赵某及江某此前约定为准。

　　后双方因合同履行问题发生争议，2017年6月15日，侯某、某事务所作为原告，将赵某、江某作为被告，某信托公司作为第三人起诉至法院，案由为房屋买卖合同纠纷，该案件审理过程中，赵某在2017年7月11日将诉争房屋贷款结清，并将该房屋上已经设立的抵押权登记注销，并以诉争房屋未抵押向某信托公司贷款75万，贷款期限字2017年8月22日至2025年8月22日止，贷款年利率百分之十三点七五，2017年8月28日，该信托公司在诉争房屋上设立抵押权。

　　法院在2017年11月8日作出《民事判决书》。判决侯某代赵某、江某向信托公司偿还全部贷款本金75万元及利息、相关费用，赵某、江某、信托公司对上述事项予以配合，并协助办理诉争房屋解押手续;赵某、江某配合侯某办理诉争房屋的产权变更手续，登记到某事务所名下;赵某给付侯某违约金8万，以及诉争房屋供暖费、物业费。

　　后赵某、江某上诉，二审法院维持原判。

　　2018年3月9日，依照信托公司出具《债权确认书》载明借款剩余本金73.8万元、利息1.13万元、提前还款违约金3.7万元、律师费2000元，合计金额78.8万余元，侯某代赵某、江某向债权人信托公司偿还全部款项78万元，债权人信托公司和债务人赵某、江某的该笔款项全部结清。

　　2018年5月16日，侯某缴纳诉争房屋买卖契税2万;5月23日，缴纳不动产登记费550元。

　　在本案审理过程中，侯某提交了《承诺书》一份，内容为出售房屋的目的是用侯某给付的房款为儿子赵某某和葛长鑫在河北购房;与侯某履约过程中有任何违约行为(包括但不仅限于：未及时解押、未及时过户、私自转卖、以房屋抵押贷款、二次买卖等)，我赵某、江某、赵某某以及葛长鑫资源承担连带赔偿责任，任何人名下存款、车辆、房屋及债权等均可以依照法律程序赔偿给侯某。赵某一人在承诺人处签字。

　　侯某表示2016年7月13日，赵某、江某与侯某签订的《补充协议》卖方担保人为葛长鑫，侯某主张依照上述《承诺书》和《补充协议》，要求葛长鑫及赵某某承担连带责任。

　　赵某某及葛长鑫表示对《承诺书》和《补充协议》不知情，葛长鑫表示补充协议签字并非其本人所签，赵某认可补充协议中卖方担保人“葛长鑫”系赵某所签。侯某同时提交了《委托代理协议》，证明其因诉讼所发生的律师费。

　　三、法院判决：

　　北京市大兴区人民法院经审理后判决：

　　一、赵某、江某在判决生效之日起七日内给付侯某经济损失48万;

　　二、赵某、江某在判决生效之日起七日内给付侯某利息损失以48万为计算技术，自2018年3月9日起至赵某、江某履行完毕本判决第一项所涉义务之日止，以中国人民银行同期贷款利率为计算标准;

　　三、赵某、江某于判决生效之日起给付侯某不动产登记费550元;

　　四、驳回侯某其他诉讼请求。

　　四、律师点评：

　　房地产律师靳双权认为：

　　当事人一方不履行合同义务或者履行合同义务不符合约定的，在履行义务或者采取补救措施后，对方还有其他损失的，应当赔偿损失。当事人对自己提出的主张，有责任提供证据，否则应承担举证不能的法律后果。

　　本案中，赵某、江某和侯某在履行《存量房屋买卖合同》过程中发生争议，在案件诉讼过程中赵某、江某恶意将诉争房屋抵押给信托公司，致使诉争房屋产权登记产生障碍，法院判决继续履行双方所签合同，侯某代为清偿债务以消灭抵押权，进而办理诉争房屋的过户手续。

　　经法院核实，诉争房屋总价款82万，侯某已经支付购房款5万，为赵某、江某清偿债务的金额以信托公司所确认金额78.8万元为准，侯某未支付的购房款应在其为赵某、江某代为清偿的债务金额中抵扣，剩余金额为侯某在《存量房屋买卖合同》履行过程中的损失，该损失实为代赵某、江某清偿的债务，侯某有权追偿，因此侯某所主张的经济损失48万，法院应予支持，计算方法应当从实际代为清偿之日起算，但应当以中国人民银行同期贷款利率作为计算利息的利率标准。

　　关于侯某所主张因过户产生的税费和登记费，赵某曾承诺在2016年12月16日前没能过户的，过户费由出卖人承担，过户也即产权转移登记，因此不动产登记费应当由赵某、江某承担。而契税是房屋产权转移登记时依照总价款一定比例向房屋购买方征收的一种税种，纳税义务人应当为房屋购买方，过户费用不能解释为包含契税，因此侯某主张的因过户发生的契税不应当算作过户费用，对此法院没有支持是正确的。

　　关于侯某所主张因诉讼发生的律师费，虽然补充协议中约定要承担律师费，但，该律师费应当理解为因违约造成的损失，且依照已生效民事判决已经判决赵某向侯某支付违约金用以弥补侯某的损失，同时现有证据不能证明该费用已经实际支付，因此法院对此没有支持。

　　关于侯某所主张的要求赵某某、葛长鑫承担连带赔偿责任一节，赵某某和葛长鑫均表示对《补充协议》、《承诺书》不认可、不知情且没有签字，赵某某和葛长鑫作为完全民事行为能力人，赵某无权代替赵某某和葛长鑫做出承担连带责任之承诺，因此此项诉讼请求法院没有支持。

　　综上所述，法院的判决是正确的。