北京房产律师解析一起全款购买已经破产公司房屋无法得到房屋纠纷

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十九余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

张某壮上诉请求：撤销一审判决，将本案发回重审或改判支持张某壮的全部诉讼请求。

事实和理由：本案中的房屋买卖合同真实、合法、有效。张某壮已经支付全部房款，履行完毕全部合同义务，李某林、李某山及F公司应当向张某壮交付房屋并办理过户登记手续。一审法院以已经被撤诉的案件的当事人陈述为参照，否定本案中当事人的陈述，无法律和事实依据，明显错误，应当予以纠正。

被告辩称

李某林、李某山及F公司服从一审判决，针对张某壮的上诉，答辩称，张某壮的购房款确已交付，但公司未与张某壮办理过户手续，原因是公司有的股东认为房子卖的价钱低了，不同意过户。希望法院查明事实，依法判决。

法院查明

张某壮向一审法院起诉请求：1.判令F公司、李某山、李某林继续履行《房屋买卖协议》及其补充协议（履行内容为：甲方办理涉案房屋过户登记手续，过户至张某壮名下）；2.本案诉讼费用由F公司、李某山、李某林负担。

一审法院认定事实：李某山系F公司的法定代表人。

1997年6月19日的《房产卖契》载明：立卖契人D公司今将所有下列房产批卖与F公司议定，卖价630250元整，此产如有一切纠葛，均由卖方负责。

2003年6月25日，F公司申请对涉案房屋进行北京市房屋所有权登记。

张某壮向法庭提交了《房屋买卖协议》一份，载明：李某山、李某林、F公司（甲方、卖方），张某壮（乙方、买方），第一条：甲方同意将坐落在北京市怀柔区一号楼的住房，建筑面积252.10㎡的楼房出售给乙方。乙方愿意购买上述房屋。第二条：甲、乙双方同意，房屋的成交价格为人民币5000000元整，甲、乙双方同意，自本合同签订之日将购房款分贰次付给甲方，首付款叁佰万元自本协议签订后5个工作日内支付，贰佰万元自过户登记手续办理完毕后5个工作日给付。合同落款处甲方有李某山、李某林名字及F公司公章，乙方有张某壮名字。日期为2019年5月1日。

张某壮向法庭提交了《补充协议》一份，载明：F公司，法定代表人李某山，董事长（甲方），张某壮（乙方），鉴于：1.甲乙双方于2019年5月1日签订《房屋买卖协议》，约定甲方向乙方出售坐落于北京市怀柔区一号楼的房屋，售价500万元整；2.乙方已经于2019年5月8日委托齐某鹏向甲方支付450万元，甲方委托王某昊收款且已收到，双方予以确认，且其中的300万元系用于支付《房屋买卖协议》及本补充协议项下房屋的房款；3.甲方已经将房屋交付给乙方，双方予以确认；4.房屋过户登记手续尚未办理。甲乙双方基于以上事实，协商一致，达成如下补充协议：第一条、过户手续：甲方应当于本协议签订后两个月内办理完毕房屋过户登记手续，乙方予以配合。落款处甲方有F公司公章，乙方有张某壮名字。日期为2020年5月1日。

2020年7月16日，案外人齐某鹏转账给王某昊两笔款项，一笔为100万元、另一笔为90万元。

张某壮还向法庭提交了《确认函》一份，载明：张某壮先生，就您为购买我公司名下坐落于北京市怀柔区一号楼的房屋而支付的尾款200万元，我公司委托王某昊收款，现我公司确认已经收到该笔房款。截至出具确认函之日，我公司已经收到上述房屋的全部购房款500万元，您的付款义务已经全部履行完毕。我公司将尽快办理房屋过户手续。

庭审中，张某壮称2019年5月8日案外人齐某鹏转账给王某昊的450万元中的300万元为涉案房屋的购房款，2020年7月16日案外人齐某鹏转账给王某昊190万元，另外10万元系签订《补充协议》的同时现金支付给王某昊。撤诉后，张某壮获得了购房资格就不需要借名买房，吴某所签协议便作废了，后张某壮以自己名义起诉。F公司称公司的创始人为王某君，李某林系王某君之父，王某昊系王某君之子，李某山原系王某君的司机，F公司的股东系李某山及李某林。F公司、李某山、李某林方称涉案房屋的房款均转至王某昊名下，因为公司的账户出现问题，使用不了，故由王某昊代表公司收取房款，上述款项均由公司支配，王某昊代管，股东亦同意由王某昊代管。

一审法院认为，在作出判决前，当事人未能提供证据或者证据不足以证明其事实主张的，由负有举证证明责任的当事人承担不利的后果。本案中，首先，对于购房款，在本案中，张某壮陈述“转账给王某昊的450万元中的300万元为涉案房屋的购房款”，对此，张某壮解释后未提供相关证据予以证实。其次，F公司委托诉讼代理人王某昊在W号一案中陈述“孙某亮按协议180万，齐某鹏分了两次给我的。2019年5月第一次给我450万，其中有孙某亮房款的80万。2020年前几个月，给了我第二笔，100万”，而在本案中又认可张某壮所述的“转账450万元中的300万元系本案涉案购房款，2020年7月16日转账中的100万元系涉案购房款”，对此，F公司未作出合理解释亦未提供相关证据。最后，W号一案证据中2019年5月8日的转账450万元的明细及2020年7月16日的转账100万元的回单均与本案中证据一致。综上，在双方均未提供其他证据足以推翻之前的陈述的前提下，对于张某壮的全部诉讼请求，本案中不予支持，待双方有证据后，可另行解决。

本院二审期间，张某壮围绕上诉请求依法提交了如下证据：证据1.2020年7月16日吴某向王某昊的付款凭证；证据2.2020年7月16日14时32分吴某向王某昊的付款凭证；证据3.张某壮的购房资质证明。F公司、李某山、李某林认可证据1和证据2的真实性，表示无法核实证据3的真实性。

本院另查明以下事实：张某壮称其曾以案外人吴某的名义与F公司签订协议，属借名买房。张某壮在2020年11月份获得购房资格后又与F公司重新签订本案所涉购房合同，该合同上的日期是倒签的，原F公司与案外人吴某的合同同时作废。F公司认可张某壮的上述陈述，并表示购房款确已收到，F公司于2008年1月30日因未参加年检被依法吊销企业法人营业执照。F公司未成立清算组清算公司财产。上述事实还有二审开庭笔录在案佐证。

裁判结果

驳回张某壮的全部诉讼请求。

房产律师靳双权点评

本案中F公司于2008年1月被工商行政管理部门依法吊销企业法人营业执照，按照相关法律规定，F公司在被吊销企业法人营业执照后其权利能力、行为能力受到限制，应停止清算以外的经营活动并组成清算组进行清算。但F公司在被吊销营业执照的情况下，仍然从事房屋买卖活动，直接以公司的名义收取购房款，处置公司的资产，F公司与张某壮签订的《房屋买卖协议》因F公司的权利能力及行为能力受限而无法继续履行，更无法办理房产交易过户手续，在此情况下，张某壮起诉要求F公司继续履行《房屋买卖协议》及其补充协议，并将涉案房产过户至张某壮名下的诉讼请求无法实现，法院判决驳回其全部诉讼请求并无不当。在此情况下，F公司应当依法成立清算组，清算公司的债权、债务及公司的资产。

每个案件都有特殊性，需要律师对案情进行细致的分析，才能有专业的判断，我们团队擅长处理各类房屋纠纷，如果您遇到相似案件，我们真诚的希望您可以来电详细说明情况，我们会尽力为您解答！