拆迁房屋尚未获得房产证是否可以被法院执行抵债

北京房地产专业律师靳双权专业代理二手房买卖、借名买房、房产继承、确权、腾退房屋、公房纠纷、央产房、军产房等房产纠纷案件。从业十五余年，带领专业房产法律团队，办理了大量房地产案件，积累了丰富的诉讼经验，现将这些案件改编为案例，希望可以帮助到读者。(为保护当事人隐私和避免不必要纠纷，以下案例中当事人姓名均为化名，若有雷同请联系我们予以撤销。)

原告诉称

荣某向本院提出诉讼请求：判决确认北京市朝阳区X号房屋拆迁腾退安置利益中，北京市朝阳区A号房屋或者北京市朝阳区B号房屋归赵某鑫所有。

事实及理由：我与赵某鑫因民间借贷纠纷，于2014年9月经北京市朝阳区人民法院判令赵某鑫偿还我借款45万元，并支付自2013年5月4日至实际偿还之日的利息。判决作出后赵某鑫不服提出上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。该判决生效后，因赵某鑫迟迟未履行判决书中确定的义务，我向法院申请了强制执行。案件执行中因赵某鑫无其他财产可供执行，法院裁定终结本次执行。最近我了解到赵某鑫作为拆迁被安置人，享有相应的安置利益，但由于腾退安置利益涉及赵某仁、周某等被告，导致无法执行，故向法院申请代为析产。

被告辩称

赵某仁、周某、荣某、赵某采、齐某义、齐某林共同答辩称，赵某鑫确实是原北京市朝阳区X号房屋拆迁认定的被安置人之一，取得的拆迁利益也未在被安置人之间进行过分割，但我们不同意荣某的诉讼请求：1、涉案房屋并未进行不动产登记，未经登记的不动产不发生法律效力；2、赵某鑫未出资在涉案院落内建造或翻建房屋，原被拆除的房屋系赵某仁、周某共有，根据拆迁政策，安置房系通过产权置换的方式取得，赵某鑫作为被安置人可以获得相应的补助或补偿，但不能取得安置房的所有权；3、荣某提起本案程序不对，债权人提起代位析产，需要启动执行程序，并由法院查封共有财产并通知共有人，我方并未收到法院查封通知。综上，请法院驳回荣某的诉讼请求。

赵某鑫答辩称，我对荣某提到的民间借贷的债务有异议，其中有些钱是借给别人的，没有借给我；我没有经过其他七位被安置人同意，已经将位于朝阳区C号房屋卖给了王某，如果按照荣某所述我有45平方米的指标，而我卖掉的房屋有70多平方米，已经超过了我的份额，在剩余的房屋里我不应该有任何权利了。综上，我不同意荣某的诉讼请求。

赵某墨答辩称，作为被安置人，应当有45平方米，现有的安置房确实没有在家庭成员中进行分割，目前还没有办理所有权证，如果办理的话应该都是赵某仁的名字。赵某鑫已经将C号房屋买了，当时家里都不知道，是后来知道的，赵某鑫出售的C号房屋70多平，赵某鑫已经多吃多占了，对该既成事实，我不认可也没有用。我认为赵某鑫已经取得并处分了C号房屋，不应当再取得其他房屋。

法院查明

荣某于2014年以民间借贷为由将赵某鑫诉至本院，要求赵某鑫偿还借款45万元，并支付借款利息。本院经审理于2014年9月17日作出P1号民事判决书，判决：一、赵某鑫偿还荣某借款四十五万元；二、赵某鑫给付荣某利息上述判决宣判后，赵某鑫不服提起上诉，北京市第三中级人民法院判决驳回上诉，维持原判。

判决生效后，赵某鑫未主动履行生效判决书确定的金钱给付义务，荣某向本院申请了强制执行，因未查询到被申请人赵某鑫的财产，本院裁定终结本次执行。

赵某仁与周某系夫妻，赵某鑫、赵某墨、赵某伊是赵某仁和周某之子女；荣某与赵某鑫系夫妻，赵某采系该二人之子；赵某墨与齐某义原系夫妻，齐某林系该二人之女，后赵某墨与齐某义因感情不和于2017年协议离婚。

朝阳区X号房屋宅基地使用权登记在赵某仁名下，拆迁之前其上房屋系赵某仁、周某夫妻出资所建。2011年10月23日，赵某仁作为被腾退人（乙方）与拆迁安置办公室作为腾退人（甲方）签订了《安置协议书》，甲方以下列房屋按人均45平方米与乙方进行产权对换并结算差价：期房安置：确认甲方应支付乙方人民币945862元，付款方式以存折形式一次性结清；

同日，赵某仁与拆迁安置办公室签订了《房屋腾退安置协议书附件》，约定：甲乙双方已签订安置协议书，甲方对乙方安置的期房，甲方以下列房屋对乙方进行安置，其中A号一居室，建筑面积53．4平方米，B号一居室，建筑面积54．1平方米；C号二居室、建筑面积74．6平方米，D号二居室，建筑面积74．6平方米，E号二居室，建筑面积77．3平方米，F号二居室、建筑面积81．19平方米；

2011年11月20日，赵某仁作为乙方和拆迁安置办公室签订了《腾退安置协议附件》，内容为：现对该户每人每月增补周转费500元（一次性补发两年），合计9600元，此款与腾退补偿款一起发放。”

审理中，赵某仁、周某、赵某鑫、荣某、赵某采、赵某墨、齐某义、齐某林均确认由赵某仁和周某收取了安置购房款以外的腾退补偿款及周转费，并取得了全部六套安置房，上述拆迁利益尚未在各被安置人之间进行分割；目前A号房屋B号房屋及D号房屋由赵某仁、周某出租，E号房屋由赵某仁、周某居住，F号房屋由赵某墨、齐某义、齐某林居住使用。目前上述安置房屋均未办理所有权登记。

赵某鑫向本院提交了《北京市房屋买卖居间合同》复印件，显示赵某鑫与案外人王某就朝阳区C号房屋签订了买卖合同，赵某鑫以114．5万元将上述房屋出售于案外人王某，赵某鑫未同时向法院提交本合同原件及收取购房款的证据，荣某对上述合同真实性不予认可，赵某墨对上述房屋买卖合同真实性认可，也对该买卖行为进行了追认；赵某仁、周某、荣某、赵某采、齐某义、齐某林称对上述买卖合同真实性认可，并确认房屋目前实际由案外人居住使用，但对上述买卖合同未予追认，认为安置房屋并未在被安置人之间进行分割，属于被安置人共有状态，赵某鑫擅自处分不发生法律效力，且上述房屋尚未取得房屋所有权登记，处分行为不具有法律效力。

审理中，经本院释明，荣某坚持主张赵某鑫可以取得一套安置房的所有权。

裁判结果

驳回原告荣某的诉讼请求。

房产律师点评

赵某鑫与荣某的民间借贷纠纷，已经生效判决确认，系赵某鑫依法应当履行的债务。判决生效后，因未查询到赵某鑫的财产，法院依法裁定终结本次执行。在此背景下，荣某作为债权人，在赵某鑫作为被安置人的房屋拆迁腾退之后，代位主张将赵某鑫的财产从拆迁安置的利益中析出以便其实现债务符合相关法律规定。

本案争议的焦点在于赵某鑫作为被安置人可以取得的合理的拆迁安置利益。荣某主张赵某鑫可以单独取得一套一居室的所有权，但其上述依据不足：1、根据本次腾退安置的政策，结合本案《房屋腾退安置协议书》法院确认，赵某鑫作为被安置人，仅有权享有45平方米的优惠购房指标，而取得六套的安置房，主要通过产权置换的方式取得，因原被拆迁腾退的房屋、宅基地权利人为赵某仁、周某，取得的安置房应当主要认定系该二人财产；2、本次腾退列明的被安置人共有8人，而实际取得的房屋仅有6套，结合实际取得的房屋面积法院认为赵某鑫主张单独取得一套一居室缺乏合理性，因此可能导致产权人及其他被安置人的合法利益无法实现；3、经查，六套安置房均由赵某仁签字确认并收取，目前尚未办理所有权登记。在此情形下，荣某主张赵某鑫取得其中一套房屋的所有权欠缺依据。

需要说明的是，赵某鑫作为被安置人可以取得的其他安置利益，如腾退奖励费、周转费、及优惠指标补偿等，荣某可另行主张。