车位作为小区的重要配套设施，在当前汽车全面进入家庭生活的背景下，关于车位的社会矛盾越发突出，每一次法院作出关于车位权属的判决都会引起社会巨大的反响。

车位是一个人为建设出来的特定空间，根据位置可以分为地上车位和地下车位。根据性质又可以把地下车位分为普通车位和人防车位。看程序合法性可以分为规划车位和非规划车位。

车位能否取得产权证?

江苏省建设厅关于印发《江苏省实施<房屋登记办法>若干问题的指导意见》的通知，第十二条明确规定“ 小区内车位分两种情况： 一是地面用于公用通道（道路）的汽车停车位为全体业主所有,不应出售，也不能办理房屋登记； 二是地下车位和按原规划建造的地面车位，符合房屋登记条件的可以申请登记。”由此可见地上车位在一些地区还是可以作为专属部分取得产权的。

人防车位的特殊性

开发商按照审批通过的规划方案建设的人防车位，根据《中华人民共和国人民防空法》第五条的规定，国家对人民防空设施建设按照有关规定给与优惠。国家鼓励、支持企业事业组织、社会团体和个人，通过多种途径，投资进行人民防空工程建设，人民防空工程平时由投资者使用管理、收益归投资者所有。因此人防车位实际是国有，但投资建设者平时享有使用、收益权。

开发商对车位具有初始的权利

车位是人为建设的设施。小区内的车位最初也是来自于开发商的投资建设。故而原《物权法》第一百四十二条、民法典第三百五十二条都规定建设用地使用权人建造的建筑物、构筑物及其附属设施的所有权属于建设用地使用人，·······。而普通商品房项目的建设用地使用权基本上都来自于地方政府采取“招拍挂”的方式有偿出让，继而开发商取得规划许可，建设许可后进行投资建设。再取得销售许可后对外出售。开发商对自己合法建设的车位具有所有权亦不违常理。

就此便能明确民法典第二百七十五条原物权法七十四条“建筑区划内，用于停放汽车的车位、车库归属，由当事人通过出让、购买、出租等方式确定”规定的当事人一方就是开发商，开发商亦有权通过出让、租赁等民事行为处分其建设的车位、车库。

部分读者读到这里，便要指出不对，“民法典第二百七十四条明确规定建筑区划内的其他公共场所、公共设施、和物业服务用房，属于业主共有。”虽然车位也是重要的配套设施但是车位已经明确在第二百七十五条进行了特别规定，所以车位并不是普通的设施而是应当优先适用二百七十五条进行判断，而不是想当然认为就是全体业主共有的。

如何判断车位的归属？

除却上面提到的人防车位以外。其他车位应当根据民法典第二百七十五条、原物权法七十四条的规定来判断。因此判断车位所属，首先看是否具有规划、是否违反规划占用业主其他共有部分。例如“恒泰·天紫郡小区业主委员会、云南省保山市恒泰·天紫郡小区业主委员会、云南省保山市医药有限责任公司车位纠纷（（2018）云05民终404号）、“百色鼎盛房地产开发有限公司诉百色市鼎盛中央花园一期业主委员会物权确认纠纷((2017)桂1002民初3794号)”等案件均是查明涉案地面车位实际占用地面道路或绿地等业主共有场地，因而依法认定为业主共有车位。

开发商已经合法取得产权的车位

当然民法典第二百七十五条规定，由当事人通过出让等处分方式确认。首先不言而喻的原则是当事人具有合法的处分权力。《江苏省物业管理条例》第六十二条第二款规定“出售、附赠的车位，应当明示并公示车位、车库的产权证明文件”《重庆市物业管理条例》（2009版）第六十三条亦规定“建设单位依法取得车位、车库权属登记后，可以向业主出售车位、车库”。开发商已经取得产权的车位，按照《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第三条的规定，显然具有专用性。不属于业主共有。这一观点在 “南京市玄武区馨园公寓住宅小区业主委员会与被上诉人南京中鹏建设有限公司确认物权纠纷一案（（2014）宁民终字2535号）”中亦得到南京市中级人民法院的支持。

不能办理产权登记的车位

最高人民法院在“重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷一案（（2017）最高法民申2817号）”中认为：在小区交付后，小区的共有部分土地使用权归小区业主共有，不能办理登记的车位不能成为专有部分，那么就是占用小区业主共有的土地使用权，故认定该车位属于占用业主其他场所用于停车的车位，不属于开发商所有。裁判思路认为在双方没有特别约定的情况下，应当从车位能否认根据《最高人民法院关于审理建筑物区分所有权纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第二条第一款定为专有部门的角度，认为不能成为专由部分根据该解释第三条第二款认为是共有部分。但专有和共有解决的是建筑物区分所有权下个别业主专有权和业主集体共有权的关系。这一处理方式不能解决开发商建设的车位归业主共有的合理性和合法性问题。该案判决说理部分认为小区交付共有部分土地使用权已经转让给了小区全体业主，涉案车位不能取得产权所以占用的了小区土地上其他场所，所以属于物权法七十四条第二款规定属于小区业主共有的部分。但这里有一个问题，经查询该案二审（2016）渝民终7号判决书，发现涉案地上车位是有规划的合法建设，不存在占用道路绿地等原规划场所。我国司法审判中素来有“地随房走”之原则，从未有房（车位）随地走原则，因为土地使用权归业主共有，所以上面所有的设施归业主的思路似有不妥之处。

而在最高检抗诉的“深圳市瑞征物业管理有限公司与深圳元实业有限公司物业服务合同纠纷一案（（2018）最高法民再263号）”案件中，原审法院适用《深圳经济特区房地产转让条例》第十三条第二款“房地产首次转让合同对停车场和、广告权益没有特别约定的随房地产同时转移”。继而认定车位归全体业主所有。该案一审法院的思路显然也是认为土地使用权转移其附着的车位一并转移。然而该观点并未得到二审广东高院和最高院的支持。因查明事实中并未记载开发商已取得产权证，但该案再审说理部分最高院没有否认开发商作为初始建设者的对建设的设施合法权利。

认定规划车位属于业主共有的三个事实条件

原《物权法》第一百四十二条、民法典第三百五十二条虽然确立的开发商的初始权利，但是该条但书部分“有相反证据证明的除外。”在“深圳市瑞征物业管理有限公司与深圳元实业有限公司物业服务合同纠纷一案（（2018）最高法民再263号）”最高院对于规划车位是否属于业主共有在事实方面提出三个需要审查的事实要素：1、车位是否计入容积率，占用小区土地使用权？2是否分摊到业主分摊公用面积？3车位建设成本是否实际计入业主购房款即分摊到各个商品房的出售价格中。当然该案审查认定上述三个方面均是否定的，所以该案没有基于上述事实作出判决。因此对于具体案件是否需要同时具备，或者只需要具备其中一个条件就可以，暂不清楚最高院的观点。

面对法院浩如烟海判决书案例，涉及上述三个事实的案件，笔者只检索到“长沙市开福区佳阳悦景馨都小区业主委员会、长沙富佳物业有限公司、长沙佳阳房地产开发公司所有权确认纠纷（（2020）湘01民终5615号）”的判决书，该案二审法院审查认定了涉案地面停车位已纳入业主使用权分摊面积，并同时采用了最高人民法院在“重庆市豪运房地产开发有限公司、重庆市九龙坡区西彭帝景豪苑业主委员会车位纠纷一案（（2017）最高法民申2817号）”的观点，因此撤销了一审认定开发商享有车位所有权的判决书。至于上述两个理由的权重，笔者无法得知主审法官的思路。但笔者认为亦有矛盾之处，业主使用权分摊面积如电梯井、楼梯、门厅等显然只是分摊到该幢甚至是该单元业主，因此分摊到业主使用权分摊面积的车位是否应当属于该幢甚至是该单元的部分业主所有。与“（2017）最高法民申2817号”全体业主共有的建设用地使用权部分又有所区别。当然该案开发商提起诉讼，故而不涉及认定车位是部分业主，还是全体业主的问题。

写了这么多终究还是食言了，并没有说清楚车位权属的问题。但是也算是给大家梳理了一些思路，供大家参考。亦希望大家不吝赐教，或提供案例供笔者进一步完善。