为帮助大家正确理解适用《建设工程司法解释二》，盈科全国建设工程与房地产法律服务运管中心集合盈科各地分所建设工程专业律师，对《建设工程司法解释二》逐条进行详细解析，从条文释义到适用范围、到条文起草讨论的衍变过程，全面深入进行解读。今天发送第二十条：

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（下称：《建设工程司法解释二》）第20条规定：

未竣工的建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就其承建工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

【条文释义】

本条规定，未竣工的建设工程，只要满足工程质量合格的前提条件，承包人就有权请求发包人支付工程价款并行使工程价款优先受偿权，也就是说，工程价款优先受偿权的行使，并不以工程竣工为前提。

工程价款优先受偿权属法定优先权，其来源于《合同法》第286条的规定，该条规定：发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。从该规定可知，法律并没有明确规定行使工程价款优先受偿权必须以竣工为前提。因此，工程未竣工，只要工程质量合格，则可依法行使工程价款优先受偿权。从该规定可知，法律并没有明确规定行使工程价款优先受偿权必须以竣工为前提。因此，工程未竣工，只要工程质量合格，则可依法行使工程价款优先受偿权。

【实务指导】

一、行使工程价款优先受偿权不以合同有效为前提。

《合同法》第286条没有明确规定行使工程价款优先受偿权是否需以合同有效为前提，虽然在《建设工程司法解释二》征求意见稿和送审稿中，曾提出以建设工程施工合同有效作为行使工程价款优先受偿权的前提的意见，但正式通过的《建设工程司法解释为二》删除了该意见。因此，应理解为，即使在建设工程施工合同无效的情况下，只要工程质量合格，承包人也可行使工程价款优先受偿权。

此前，江苏省高级人民法院在《建设工程施工合同案件审理指南》中曾认为，合同无效而取得合法的工程款优先受偿权不符合立法精神，《合同法》第286条的语境是合同有效为前提。其认为，工程价款优先受偿权属担保物权，系工程款主债权的从权利，主权利无效，从权利也无效，作为约定主债权的担保物权的工程款优先受偿权亦当然无效，故主合同即施工合同无效的情况下，支持承包人或实施施工人主张建设工程价款优先受偿权，有违法律精神，因此，建设工程合同无效，承包人或实际施工人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。广东省高级人民法院《关于在审判工作中如何适用<合同法>第286条的指导意见》第7条也曾规定，在建设工程承包合同无效的情形下，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。无独有偶，深圳市中级人民法院《关于建设工程合同若干问题的指导意见》第30条也规定，建设工程合同无效，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，不予支持。

而安徽省高级人民法院在《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（二）》第二十四条规定，建设工程施工合同无效，但工程经竣工验收合格的，承包人主张建设工程价款优先受偿权，人民法院可以支持。四川省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》37条亦规定，建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，或者未经竣工验收但已经实际使用，实际施工人请求其工程价款就承建的建设工程折价或拍卖的价款优先受偿的，应予支持。2018年6月12日，江苏省高级人民法院在其通过的《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的解答》中，也纠正了其先前的观点，该解答第15条规定，建设工程价款优先受偿权不受建设工程施工合同效力的影响，建设工程施工合同无效，承包人仍然享有建设工程价款优先受偿权。

因此，《建设工程司法解释二》第20条的规定，无疑对司法裁判标准进行了统一。

二、工程未竣工，但工程质量验收合格的，可以主张工程价款优先受偿权，此时的工程质量合格，应是指中间验收工程质量合格或分部分项工程质量验收合格或者经工程质量鉴定为合格。

关于未竣工工程，能否行使优先受偿权，各地法院一直裁判不一。比如同为广东省的广东省高级人民法院和深圳市中级人民法院的规定就曾不同。广东省高级人民法院《关于在审判工作中如何适用<合同法>第286条的指导意见》第8条规定，因承包人的原因导致建设工程未经工程质量竣工验收或验收不合格，承包人主张建设工程价款优先受偿权的，人民法院不予支持。但因第三人行使抵押权等权利时需对该建设工程进行处分的情形除外。当然，广东省高级人民法院在《2012年全省民事审判工作会议纪要》中对该观点已进行了更正，该纪要第27条规定，非因承包人的原因，建设工程未能在约定期限内竣工，承包人依据《合同法》第二百八十六条规定享有的优先受偿权不受影响。承包人请求行使优先受偿权的期限，自建设工程实际竣工之日起计算；如果建设工程合同由于发包人的原因解除或终止履行，承包人行使建设工程价款优先受偿权的期限自合同解除或终止履行之日起计算。而深圳市中级人民法院在《关于建设工程合同若干问题的指导意见》第29条则明确规定，在工程竣工验收合格前，建设工程合同被解除的，承包人对已完工程享有建设工程价款优先受偿权，承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程合同解除之日起计算。

三、行使工程价款优先受偿权的主体为承包人，并不包括实际施工人。

在《建设工程司法解释二》颁布前，关于工程价款优先受偿权的行使主体一致争论不休，争议最多就是关于实际施工人能否享有工程价款优先受偿权。《合同法》第286条规定，发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。从《合同法》第286条规定的文义解释，应仅承包人享有工程价款优先受偿权，实际施工人等其他主体并不享有优先权。但在《建设工程司法解释一》中创设实际施工人的概念，并就实际施工人可突破合同相对性原则向发包人主张工程价款后，关于实际施工人能否行使工程价款优先受偿权的争论便开始了，直到《建设工程司法解释二》的出台，才再次回归到合同相对性原则，并明确规定，只有与发包人签订施工合同的承包人可依法行使工程价款优先受偿权，当然，此处的承包人应包括与发包人直接签订专业工程分包合同的专业工程承包人。

四、建设工程未竣工，但工程质量合格的，在下列情况下，承包人可在法律期限内同时行使工程价款优先受偿权：

1、工程因发包人原因较长期限停工、缓建，承包人主张工程进度款；

2、工程因发包人原因较长期限停工、缓建、停建，承包人解除建设工程施工合同并要求结算工程价款；

3、工程未停建，但发包人拖欠工程进度款，承包人主张工程进度款；

4、工程因发包人其他严重违约，承包人解除建设工程施工合同并要求结算工程价款；

5、工程因承包人原因停工或者承包人严重违约，发包人解除建设工程施工合同，承包人主张工程价款；

6、建设工程施工合同因无效而终止履行，承包人要求结算工程价款。 

【各地裁判观点】

江苏省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干问题的意见》第十九条规定，建设工程未竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程合同约定的竣工之日起六个月。

浙江省高级人民法院执行局《执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》第一条规定，行使优先权的六个月期限的起算点应区分以下情况予以确定：……发生建设工程施工合同纠纷时工程未实际竣工的，约定的竣工之日为六个月的起算点；约定的竣工日期早于实际停工日期的，实际停工之日为六个月的起算点。

上海市中级人民法院《建设工程施工合同纠纷审判实务相关疑难问题解答》第二十一条第（二）项规定，建设工程未竣工的，承包人的工程价款优先受偿权的行使期限自建设工程施工合同约定的竣工之日起六个月。

安徽省高级人民法院《关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的指导意见（二）》第二十六条规定，建设工程完工前建设工程施工合同已被解除，已经完成的建设工程质量合格的，承包人对已完成的建设工程享有建设工程价款优先受偿权。

从上述各地方法院的裁判规则可知，工程未竣工，但工程质量合格情况下，承包人可行使工程价款优先受偿权。

【条文演变】

《建设工程司法解释二》征收意见稿第三稿：

第三十条【未竣工工程可以行使优先受偿权】

建设工程未竣工，承包人就发包人尚欠的工程价款请求优先受偿权的，人民法院应当综合工程质量是否合格，工程是否已由第三人续建，是否发挥工程最大效益等因素，依照诚实信用原则和公平原则予以衡量，并作出裁决。

建设工程由第三人续建，承包人主张待工程竣工后行使优先受偿权，就其承建的工程部分折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

建设工程因发包人原因停建，或者工程虽由第三人续建，但因发包人原因停建，承包人主张就其承建的工程部分折价、拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

《建设工程司法解释二》征收意见稿第四稿：

第二十二条【对未竣工工程可以行使优先受偿权】

建设工程未竣工，但已完成的工程质量合格，承包人就发包人尚欠的工程价款主张优先受偿权的，人民法院应予支持。

《建设工程司法解释二》送审稿：

第二十二条【对未竣工工程可以行使优先受偿权】

建设工程未竣工，但已完成的工程质量合格，承包人就发包人尚欠的工程价款主张优先受偿权的，人民法院应予支持。

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