为帮助大家正确理解适用《建设工程司法解释二》，盈科全国建设工程与房地产法律服务运管中心集合盈科各地分所建设工程专业律师，对《建设工程司法解释二》逐条进行详细解析，从条文释义到适用范围、到条文起草讨论的衍变过程，全面深入进行解读。今天发送第十九条：

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释（二）》（下称：《建设工程司法解释二》）第19条规定：

建设工程质量合格，承包人请求其承建工程的价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院应予支持。

【条文释义】

本条文规定的是建设工程价款的优先受偿权的适用前提条件。本条文是对《合同法》第286条：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿”以及《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》第2条：“建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持”的完善。

根据该条文的规定，只有建设工程质量合格，无论施工合同是否有效，承包人均能主张优先受偿权。也就是说，是否能主张优先受偿权，不论是否存在挂靠、招投标程序违法等施工合同无效的情形，只要承包人最后生产出来的“成品”是合格的，那就可以在发包人不支付工程价款的情况下，主张优先受偿权。相反，即使承包人具有有效资质，也履行了招投标程序，施工合同有效，但是最终的建设工程质量不合格，承包人也不能向发包人主张优先受偿权。

该条对优先受偿权的主体范围进行了扩大，进一步保护了无效施工合同承包人工程价款请求权的实现，与《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》（建设工程司法解释一）第2条的规定更加契合。具体解读以下几个方面：

一、适用优先受偿权的前提条件

如前所述，本条适用的前提条件为建设工程质量必须合格。

本条没有具体规定质量合格的标准，需要结合我国法律、法规和规范的具体规定确定建设工程质量合格的标准。

根据我国《建筑法》和《建设工程质量管理条例》第16条之规定，建设工程质量合格包括施工过程的质量验收合格和竣工验收质量合格。

（一）施工过程质量验收

施工过程的质量验收包括以下验收环节，通过验收后留下完整的质量验收记录和资料，为工程项目竣工质量验收提供依据。

 1、检验批质量验收

所谓检验批是指“按同一的生产条件  或按规定的方式汇总起来供检验用的，由一定数量样本组成的检验体”，“检验批可根据施工及质量控制和专业验收需要按楼层、施工段、变形缝等进行划分”。

检验批合格质量应符合下列规定：

（1）主控项目和一般项目的质量经抽样检验合格；

（2）具有完整的施工操作依据、质量检查记录。

主控项目是指建筑工程中对安全、卫生、环境保护和公众利益起决定性作用的检验项目。因此，主控项目的验收必须从严要求，不允许有不符合要求的检验结果，主控项目的检查具有否决权。除主控项目以外的检验项目称为一般项目。

2、分项工程质量验收

分项工程应按主要工种、材料、施工工艺、设备类别等进行划分。分项工程可由一个或若干检验批组成。

分项工程质量验收合格应符合下列规定：

（1）分项工程所含的检验批均应符合合格质量的规定；

（2）分项工程所含的检验批的质量验收记录应完整。

3、分部工程质量验收

分部工程的划分应按专业性质、建筑部位确定；当分部工程较大或较复杂时，可按材料种类、施工特点、施工程序、专业系统及类别等分为若干子分部工程。

分部（子分部）工程质量验收合格应符合下列规定：

（1）所含分项工程的质量均应验收合格；

（2）质量控制资料应完整；

（3）地基与基础、主体结构和设备安装等9个分部工程有关安全及功能的检验和抽样检测结果应符合有关规定；

（4）观感质量验收应符合要求。

4、单位工程质量验收合格应符合下列规定

（1）单位(子单位)工程所含分部(子分部)工程的质量均应验收合格。

（2）质量控制资料应完整。

（3）单位(子单位)工程所含分部工程有关安全和功能的检测资料应完整。

（4）主要功能项目的抽查结果应符合相关专业质量验收规范的规定。

（5）观感质量验收应符合要求。

（二）竣工验收质量合格

根据《建设工程质量管理条例》第十六条之规定，“建设单位收到建设工程竣工报告后，应当组织设计、施工、工程监理等有关单位进行竣工验收。建设工程竣工验收应当具备下列条件：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有勘察、设计、施工、工程监理等单位分别签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。建设工程经验收合格的，方可交付使用。”

因此，施工单位的建设工程竣工验收合格标准具体为：（一）完成建设工程设计和合同约定的各项内容；（二）有完整的技术档案和施工管理资料；（三）有工程使用的主要建筑材料、建筑构配件和设备的进场试验报告；（四）有施工单位签署的质量合格文件；（五）有施工单位签署的工程保修书。

提醒注意，司法解释二第19条规定的 “建设工程质量合格”并非指工程竣工验收合格，而应包括施工过程质量合格。该规定与《建设工程司法解释二》第20条的规定相呼应，即“未竣工的建设工程质量合格”，承包人亦可主张优先受偿权。建设工程施工合同解除后，承包人对于涉案工程仍享有优先受偿权。

二、优先受偿权的主体

根据《建设工程司法解释二》第17条对的规定，承包人系指“与发包人订立建设工程施工合同的承包人”。由于盈科建房中心对第17条承包人的范围进行了详细阐述，这里不再赘述优先受偿权的主体。

三、优先受偿的客体

优先受偿权的资金包括工程折价或者工程拍卖款，优先受偿权的范围包括定额计价的工程价款本金（包括人、材、机、管、利、规和税金）或者清单计价的的工程价款本金（包括分、措、他、规和税金）、质保金，但不包括违约金、超过法定利率的利息、停窝工产生的人工、设备租赁费等损失。对于不是承包人建设的项目，发包人以工程折价的方式进行抵偿的，其权利不得对抗抵偿标的上已有的其他权利，例如已经签订的商品房买卖合同、银行抵押等。因此，优先受偿权的行使范围被严格限制在承包人承建的工程。

此外，根据《四川省高级关于审理建设工程施工合同纠纷案件若干疑难问题的解答》第38条和《浙江省高级人民法院执行局关于执行中处理建设工程价款优先受偿权有关问题的解答》第4条等相关规定，承包人对建设工程占用范围内的建设用地使用权亦不享有优先受偿权。

四、优先受偿权的限制

虽然优先受偿的主体及适用情形有所扩大，但仍有一些限制，如前所述的工程质量合格、主体对应标的物、土地使用权不能作为优先受偿权的对象等，此外，建设工程的优先受偿权仍然不能对抗已足额缴纳预售房款小业主的物权。

【条文演变】

【征求意见稿（第一稿）】

第二十条【优先受偿权的主体】与发包人订立建设工程施工合同的承包人，依据合同法第二百八十六条规定提起优先权确权之诉的，人民法院应予受理，并就承包人是否享有优先权以及优先受偿的范围作出裁决。　

第二十一条【优先受偿权客体】承包人请求确认对建设工程占用范围内的土地使用权享有优先受偿的，不予支持。

第二十二条【优先受偿权行使的例外情形】具有下列情形之一，承包人请求确认优先受偿权的，不予支持。

（一）修复后的建设工程经竣工验收不合格；（二）建设工程属于事业单位、社会团体以公益目的建设的教育设施、医疗设施及其他社会公益设施；（三）建设工程属于国家机关已投入使用的办公用房或者军事建筑；（四）建设工程属于设备安装等附属工程；（五）消费者购买承包人承建的商品房，并已经办理商品房预告登记或者产权变更手续。

第二十三条【合同无效实际施工人的优先受偿权】建设工程施工合同无效，但建设工程质量合格，实际施工人请求对承建的建设工程享有优先权的，应予支持。另一种意见：建设工程施工合同无效，实际施工人请求对承建的建设工程享有优先权的，不予支持。

【征求意见稿（第二稿）】

第二十条【优先受偿权的主体】合同法第二百八十六条规定的承包人是指建设工程施工合同的承包人。转包、分包合同的承包人除外。

第二十二条【优先受偿权客体】承包人请求对建设工程占用范围内的土地使用权享有优先受偿权的，不予支持。

第二十五条【合同无效实际施工人的优先受偿权】第一种意见：建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，实际施工人请求对承建的建设工程享有优先权的，应予支持。（需要研究的问题是，借用资质的施工人是否具有优先权）。第二种意见：建设工程施工合同无效，实际施工人请求对承建的建设工程享有优先权的，不予支持。

【征求意见稿（第三稿）】

第二十五条【优先受偿权的权利主体】合同法第二百八十六条规定的承包人是指建设工程施工合同的承包人。

第二十八条【土地使用权不属于优先受偿权的客体】

承包人请求对建设工程占用范围内的土地使用权享有优先受偿权的，人民法院不予支持。

第二十九条【优先受偿权的行使条件】符合下列条件，承包人就其承建的工程主张工程价款优先受偿权，人民法院应予支持。（一）建设工程施工合同有效；（二）建设工程经竣工验收合格；（三）建设工程不属于不宜折价、拍卖范围；（四）承包人在约定或者法定期限内主张优先受偿权。另一种意见：不以建设工程合同有效为限。实践中因资质、招投标法律规定，大量无效合同出现。作此规定，不利于无效合同中承包人权利保护。

【征求意见稿（第四稿）】

第十八条【优先受偿权的权利主体】实际施工人等未与发包人订立建设工程施工合同的人，根据合同法第二百八十六条规定主张建设工程价款就工程折价或者拍卖的价款优先受偿的，人民法院不予支持。

第二十条【行使优先受偿权是否以合同有效为前提】【方案一】建设工程施工合同无效，但已完成的工程经验收合格，承包人就其承建工程的价款主张优先受偿权的，人民法院应予支持。【方案二】建设工程施工合同无效，但已完成的工程经验收合格，承包人就其承建工程的价款主张优先受偿权的，人民法院不予支持。

【相关条文】

《中华人民共和国合同法》

第二百八十六条 发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。

《最高人民法院关于审理建设工程施工合同纠纷案件适用法律问题的解释》

第二条 建设工程施工合同无效，但建设工程经竣工验收合格，承包人请求参照合同约定支付工程价款的，应予支持。

《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复 》

一、人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。

二、消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。

三、建筑工程价款包括承包人为建设工程应当支付的工作人员报酬、材料款等实际支出的费用，不包括承包人因发包人违约所造成的损失。

四、建设工程承包人行使优先权的期限为六个月，自建设工程竣工之日或者建设工程合同约定的竣工之日起计算。

五、本批复第一条至第三条自公布之日起施行，第四条自公布之日起六个月后施行。

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