在我国法律体系中，商品房销售分为现售和预售：现售就是房子已经完成达到竣工状态并经各个有关部门验收通过，此时，由于作为买卖标的物的房屋在法律和事实意义上已经存在，购房者与开发商签订的合同性质为买卖合同；相反，预售是指房子尚未竣工验收，但开发商在满足特定条件后，经政府有关部门批准，可以对将来竣工的房屋提前对外销售。

房地产项目投资金额巨大且建设周期较长，预售制度的存在有利于开发商尽快回笼资金，用于项目建设。预售意味着作为标的物的房屋在法律上或事实上还不存在，因此，有必要对其施行更为严格的监管。因此，我国一直实行的是预售许可制度，具体来讲，开发商要在达到法定条件后向房地产管理部门申请《商品房预售许可证》，取得证书后，方可对外签订预售合同。商品房预售的法定条件包括：

    1.交付全部土地使用权出让金，取得土地使用权证书；

    2.持有建设工程规划许可证；

    3.投入资金达到总投资的25%以上；

??    ??4.已经确定施工进度和竣工交付日期。

??    ??注：需要注意的是，上海等城市的地方政府会在上述法定条件之上提出更为严格的标准，如主体结构完工或房屋已经封顶等，以便进一步地降低购房者签订预售合同时的风险。

    也就是说，开发商未取得预售许可证的，是不能与购房者签订预售合同的。因此，购房者在购买“期房”或所谓“准现房”前，一定要在售楼处现场查看楼盘的预售许可证并留意许可证上的内容与计划购买的房屋是否对应。楼盘的预售许可证信息一般也会在当地房地产主管部门的官方网站上公示，公众可以登录查验。

    如果真地发生了开发商未取得预售许可证而与购房者签订预售合同的，那么根据有关规定，该预售合同无效。购房者可以要求开发商退还购房款，支付利息损失并索取赔偿。不过，考虑到合同无效的责任虽然在于开发商，但完全否认预售合同的效力将会导致购房者无法取得房屋，这样做未必对购房者有利。因此，如果购房者起诉时，开发商已经取得预售许可证的，那么法院可以认可该预售合同的效力。

    综上，开发商未取得商品房预售许可证明，与购房者订立的商品房预售合同，应当认定无效，但是在起诉前取得商品房预售许可证明的，可以认定有效。