广州买宅基地房后遇拆迁，合同无效后赔偿损失怎么计算？

咨询电话： ，张静律师解答：实践中判法各不相同，只能参考类似案件。如下面这个案件，2002年买的宅基地房，2010年拆迁，买家和卖家一起与拆迁办签订了征拆迁补偿安置协议，补偿了204平方安置房和24万补偿款。随后买家起诉合同无效，或胜后买家起诉赔偿损失，最终经历一审、重审、一审、二审判决卖家按照安置房的评估价值赔偿买家289万，本案相当于参考价值。

判决书节选：

法院认为：关于争议焦点二，陈买家的损失如何认定。因涉案房屋买卖合同无效，陈买家因房地产价格上涨存在房屋差价损失，陈买家的损失应为以起诉之日作为评估时点，依市场价评估出来的上盖建筑物价值与原购房款之间的差额。现陈买家购买的宅基地房屋已经被拆除，鉴于马卖家是在《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置协议》签订之后才主张双方的买卖合同无效，故陈买家要求以《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置协议》中所核准的回迁安置权益面积作为基数来确定其房屋差价损失，符合公平、合理原则，本院予以采纳。

关于临迁费、租金应否在房屋差价损失中抵扣的问题。根据《杨箕村城中村改造拆迁补偿安置计算表》的记载，陈买家因为拆迁收取的临迁费、补偿、奖励及补助合计245670.4元的组成为：1、住宅首层部分临迁费35826元、二层以上部分临迁费116312.4元，共计152138.4元；2、“未作处理”面积64.12平方米按每平方米1100元补偿共计70532元；3、签约奖励、搬迁奖励各10000元，搬迁补助费3000元。涉案房屋拆迁期间，陈买家为涉案房屋的实际使用人，临迁费、搬迁补助费、签约奖励、搬迁奖励均属于发放给被拆迁人、房屋承租人的补助费用，故上述费用不应在房屋差价损失中予以扣减。“未作处理”面积部分所获得的补偿共计70532元属于拆迁人作出的材料损失补偿，系被拆迁房屋价值的组成部分，属于因合同无效须返还的范围，故该部分费用应返还给马卖家。至于租金收益，系陈买家占有涉案房屋期间取得的收益，该部分费用不宜在房屋差价损失中予以扣减，本院予以调整。据上，陈买家因合同无效所致的房屋差价损失为：3516763元-550000元-70532元=2896231元。