宅基地房合建双方签订协议约定安置房的所有权有效吗？

    广州张静律师解答：不一定，看安置房的土地性质是国有土地性质还是集体土地性质，如果是国有土地性质，可流通则该约定有效，如果是集体土地性质不可流通则该约定无效。如下面这个案件，宅基地房即将拆迁，合建双方自己签订了个协议，约定了安置房的产权归属，即出地人要两套安置房，出资人要一套安置房。后出地人拒绝按照协议给出资人一套安置房，出资人起诉要房，法院审理后认为安置房属于集体土地上房屋，产权不可登记于外村人名下，判决不支持出资人要房的诉讼请求。张律师提醒：本案中出资人只能要现金补偿。

判决书节选：

    法院认为,张某与姚某、某八社、某九社签订了《协议书》,约定“乙方在甲方给予其复建回迁的总面积320.32平方米中划出110平方米套内面积归丙方所有,该部分面积由乙方回迁时丙方直接获取产权并自主安排使用”? 根据当事人确认的事实可知,2206房、2803房、0401房三套回迁安置房均已于2017年10月交付给姚某,由姚某控制使用至今,但尚未办理产权登记手续? 现张某起诉要求姚某根据《协议书》的上述约定将2803房交付给张某并支付面积差价款、房屋使用费?但是,2206房、2803房、0401房三套回迁安置房所在大楼所在的土地权利人为广州市天河区员村街某股份合作经济社联社农民集体,所在大楼的性质是农村集体房屋,而张某并非该集体组织成员,不享有该集体组织宅基地使用权,不能通过签订上述《协议书》方式受让该集体组织宅基地上房屋? 因此,根据《合同法》第五十二条关于“有下列情形之一的,合同无效:(一)一方以欺诈、胁迫的手段订立合同,损害国家利益;(二)恶意串通,损害国家、集体或者第三人利益;(三)以合法形式掩盖非法目的;(四)损害社会公共利益;(五)违反法律、行政法规的强制性规定”的规定,《协议书》的上述约定违反了法律规定,应属无效,张某据此要求姚某向其交付2803房并支付差价、房屋使用费的诉讼请求均缺乏依据,本院不予支持?