广州宅基地房遇拆迁，合同无效的买卖双方如何分割补偿款？

    张静律师解答：宅基地房拆迁补偿的项目很多，不同补偿款项分割不同。下面这个案件

可供参考：买家买宅基地房后，将旧的房屋拆除重建，房屋等登记在卖家名下。后房屋征地

拆迁，卖家直接与拆迁人签订了拆迁补偿协议并领取了各种补偿款106万。买家得知后起诉

卖家赔偿损失。法院酌情判决卖家支付给买家65万。

判决书节选：

合同无效后,因该合同取得的财产应当返还，不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。各方都有过错的，应当各自承担相应的责任。合同无效所导致的损失赔偿范围除了上述购房款的实际损失之外，还包括信赖利益损失，即丧失另行向他人购买房屋所产生的房屋增值利益损失。农村房屋拆迁时的补偿对价是涉案房屋价值的重要衡量标准，因此因合同无效给李买家造成的损失可参照涉案房屋征地拆迁补偿标准进行计算。而且，因涉案房屋已经被拆除，原物返还已无法实现，涉案房屋已因拆迁转化为拆迁利益，故本案也只能针对相应拆迁利益予以处理。根据征地拆迁补偿协议，可以明确涉案房屋的拆迁利益包括合法合理住宅（宅基地）拆迁补偿款770259.18元、简易构筑物及附属设施货币补偿金额为15673元、超出280平方米的面积货币补偿171038元、村民住宅出租经营补贴85338.72元、签约奖励2万元、提前搬迁奖励118526元。其中，合法合理住宅（宅基地）拆迁补偿款770259.18元，以及简易构筑物中的民房飘檐622.2元、化粪池528元、简易围墙1522.8元属于简易建构筑物的重置价值，而超出280平方米的面积货币补偿171038元、提前搬迁奖励118526元，系依据李买家所建造的房屋面积计算得出，因此上述补偿项目合计1062496.18元，李买家有权参与分配，但应考虑双方的过错程度以及双方的实际投入情况、对房屋建造的贡献大小、房屋转化成拆迁利益、购房款支付等具体情况确认。首先，关于过错责任，无论是出卖人李买家还是买受人李买家，在缔约时均应明知农村房屋买卖涉及宅基地买卖，而宅基地买卖是我国法律、法规所禁止的，因此，双方对于合同无效均负有责任，但是李卖家在得知涉案房屋将要拆迁的情况下不告知李买家，未与李买家协商径自与拆迁部门签订征地拆迁补偿合同，有违诚信，因此李卖家应对合同无效承担主要过错责任，李买家承担次要过错责任。其次，涉案房屋取得的拆迁利益系李买家出资建造的房屋与李卖家的父亲李买家拥有使用权的宅基地结合在一起方才取得，二者缺一不可。因此，综合考虑双方的过错程度以及双方的实际投入情况、对房屋建造的贡献大小、房屋转化成拆迁利益、购房款支付等因素，酌情确定由李卖家一次性给付李买家上述补偿项目中的补偿款65万元。至于简易构筑物中的水塔、机井、电表系李卖家投资建设，因此该部分费用归属于李卖家。而村民住宅出租经营补贴、签约奖励，并非因合同无效而给李买家造成的损失，因此对李买家主张的该部分损失，本院不予支持。