最高人民法院2016年11月30日公布了《第八次全国法院民事商事审判工作会议（民事部分）纪要》，对各级人民法院依法公正审理各类民事案件作出指导，其中对房地产纠纷案件中的合同效力、一房数卖的合同履行、以房抵债等问题进行了规定。

北京京尚律师事务所专业房产律师表示，这份《纪要》的出现将使身陷房产纠纷的当事人对自己的权责更为明晰，也是为实践中出现的多类典型房产、征地补偿纠纷类案件在处理过程中节省司法资源明确处理原则。

纪要规定，审理一房数卖纠纷案件时，如果数份合同均有效且买受人均要求履行合同的，一般应按照已经办理房屋所有权变更登记、合法占有房屋以及合同履行情况、买卖合同成立先后等顺序确定权利保护顺位。但恶意办理登记的买受人，其权利不能优先于已经合法占有该房屋的买受人。对买卖合同的成立时间，应综合主管机关备案时间、合同载明的签订时间以及其他证据确定。

该项规定明确了一房数卖的多方当事人房产权利认定的原则，通过更多的综合因素判定房产权利归属。一房数卖的案件往往错综复杂，综合考虑多项因素有利于最大程度上保护当事人的合法权益，将矛盾冲突有效降低。

在合同效力方面，《中华人民共和国城市房地产管理法》第三十九条第一款第二项规定，按照出让合同约定进行投资开发，属于房屋建设工程的，完成开发投资总额的百分之二十五以上，属于成片开发土地的，形成工业用地或者其他建设用地条件。而《纪要》则明确该规定并非效力性强制性规定，当事人仅以转让国有土地使用权未达到该项规定条件为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。

纪要同时规定，物权法第一百九十一条第二款并非针对抵押财产转让合同的效力性强制性规定，当事人仅以转让抵押房地产未经抵押权人同意为由，请求确认转让合同无效的，不予支持。受让人在抵押登记未涂销时要求办理过户登记的，不予支持。

《纪要》对农村房屋买卖、违法建筑相关纠纷、土地补偿费分配纠纷以及诉讼时效等问题提出了指导意见。

关于农村房屋买卖问题，《纪要》指出，在国家确定的宅基地制度改革试点地区，可以按照国家政策及相关指导意见处理宅基地使用权因抵押担保、转让而产生的纠纷。在非试点地区，农民将其宅基地上的房屋出售给本集体经济组织以外的个人，该房屋买卖合同认定为无效。合同无效后，买受人请求返还购房款及其利息，以及请求赔偿翻建或者改建成本的，应当综合考虑当事人过错等因素予以确定。

该项规定对经济组织以外的个人购买该经济组织内房屋的纠纷案例给出了更为明确的指导性规定。

《纪要》规定，在涉及农村宅基地或农村集体经营性建设用地的民事纠纷案件中，当事人主张利润分配等合同权利的，应提供政府部门关于土地利用规划、建设用地计划及优先满足集体建设用地等要求的审批文件或者证明。未提供上述手续或者虽提供了上述手续，但在一审法庭辩论终结前土地性质仍未变更为国有土地的，所涉及的相关合同应按无效处理。

在违法建筑相关纠纷方面，《纪要》规定，对于未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证规定内容建设的违法建筑的认定和处理，属于国家有关行政机关的职权范围，应避免通过民事审判变相为违法建筑确权。对于当事人请求确认违法建筑权利归属和内容的，法院不予受理，由行政部门解决；但是，违法建筑致人损害的，属于民事案件受案范围，应按照侵权责任法有关物件损害责任的相关规定处理。

针对实践中认识比较混乱的土地补偿费分配纠纷案件，这份纪要明确，要在现行法律规定框架内，综合考虑当事人生产生活状况、户口登记状况以及农村土地对农民的基本生活保障功能等因素认定相关权利主体。要以当事人是否获得其他替代性基本生活保障为重要考量因素，慎重认定其权利主体资格的丧失，注重依法保护妇女、儿童以及农民工等群体的合法权益。