京尚拆迁律师说法：误买“凶宅”怎么办？

小贴士：

《中华人民共和国民法通则》

第四条民事活动应当遵循自愿、公平、等价有偿、诚实信用的原则。

第七条民事活动应当尊重社会公德，不得损害社会公共利益，扰乱社会经济秩序。

《中华人民共和国合同法》

第六条当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。

第七条当事人订立、履行合同，应当遵守法律、行政法规，尊重社会公德，不得

扰乱社会经济秩序，损害社会公共利益。

唐代谷神子所著《博异志?苏遏》中有关于凶宅的一则小故事，故事讲道：“长安永乐里有一凶宅，居者皆破，后无复人住，暂至亦不过宿而卒，遂至废破。”

由此可见，按照老说法，曾发生过凶事的房屋就可以被称作凶宅，大部分人往往不愿意购买或居住此类房屋。成都商报11月4日报道了一则围绕“凶宅”发生纠纷的房产买卖案例，澎湃新闻等网络媒体都进行了转发报道。

对北京京尚律师事务所的专业房产律师原江来说，“凶宅”的概念并不是这则报道最吸引他的点。

作为一个致力于研究房产纠纷案件的法律人，原律师认为，本案突出体现了房产买卖过程中诚实信用原则的重要性，也是我国司法实践过程中对公序良俗予以认可的经典案例。

那么这到底是一则怎样的案例呢？

2014年11月，彭女士与陈女士签订购房合同，花119.3万元买了高新区的一套124平方米的三居室房子。后来，彭女士在装修时从邻居处得知，这套房发生过未成年人坠楼事件。之后，她通过小区业委会确认：2013年2月3日晚，陈女士的女儿从房屋卧室坠下，经120现场抢救，后在医院确认死亡。

彭女士觉得，房子发生过非正常死亡，属于商品的重大瑕疵，其价格已贬值，而陈女士仍以市场价卖出，显失公平。而且，自己与4岁女儿住在该房屋内，已产生极大心理阴影，陈女士在售房时隐瞒了这一情况，构成诈骗。而陈女士认为，出事地点在小区，死亡地点在医院，她的房屋不是死亡现场，并非“凶宅”。

随后，彭女士找到陈女士要求退房。但双方协商未果。彭女士便委托律师将陈女士起诉到法院，要求撤销房屋买卖合同，退还购房款并赔偿损失。

一审法院认为，彭女士与陈女士所签合同系双方当事人真实意思表示，合法有效。死亡事件发生于小区公共区域，死亡结果发生在医院，因此不属于涉案房屋的重大瑕疵，也不影响房屋的正常使用，不应认定为影响合同订立和履行的重要事实。另外，在订立和履行合同过程中，出售方陈女士对于购买方未询问的事情，没有主动披露的法定义务。双方对此类事件是否属应当告知的范围也未曾有过约定，且发生于该小区的死亡事件不属隐秘事件，且彭女士也一直居住在同一小区。因此，陈女士的行为不属于故意隐瞒重要事实。

最终，一审法院驳回了彭女士的诉求。

彭女士对一审判决不服，提起上诉。

二审法院认为，从审理查明的事实以及警方调查笔录分析，应认定陈女士女儿从案涉房屋坠楼，涉案房屋“不吉”。因此，基于“趋吉避凶”的善良愿望，人们往往会因为房屋涉及非正常死亡事件而产生心理上的忌讳而不愿意购买，即使购买也要建立在房屋价格有相当优惠的基础上。依据诚实信用原则以及对于传统风俗的尊重，出卖方负有将非正常死亡事件向购房人如实披露、告知的义务，然后视购房人的选择而决定房屋买卖的结果。陈女士对买房者隐瞒了与房屋相关的重大信息，其行为有违诚实信用原则。

最终，二审法院判决，陈女士向彭女士返还购房款119.3万元，并赔偿彭女士因房屋交易所发生的损失4万余元。

原江律师分析指出，一审法院判定驳回彭女士诉讼请求的关键点在于其认为坠楼死亡事件不属于影响合同订立和履行的重要事实，也不当然属于房屋自身瑕疵，在买方未主动询问的情况下卖方无主动披露的义务，并未违背诚实信用原则，因此房屋买卖合同为双方真实自愿的意思表示，应属有效。而二审法院改判的关键点则有两个：

第一，公序良俗原则在司法实践中的应用。“凶宅”并非法律概念，因此在本案中二审法院并非简单地以法律规定的宣告死亡时间来划分涉案房产是否能够被认定为凶宅。“凶宅”概念的出现实际上是体现了人们区分并回避不美好事物的愿望，市民社会善良风俗习惯应当受到法律尊重。二审法院认为，基于普通人对“趋吉避凶”的广泛追求，己所不欲勿施于人，陈女士有义务主动披露所售房屋曾发生过坠楼死亡事件的事实。

第二，诚实信用原则贯穿在购房合同的订立、履行过程中。《中华人民共和国合同法》第六条明确规定，当事人行使权利、履行义务应当遵循诚实信用原则。二审法院认为，本案涉案房屋曾有人坠楼并死亡，在一般人眼中足以构成认定该房为“凶宅”并拒绝购买的理由，在实际的房屋买卖过程中，这可以被认定为法律意义外的瑕疵，由彭女士得知坠楼死亡事件后的表现应当认为该被隐瞒事实足以影响合同订立结果。售房者陈女士在出售房屋时应当却并未告知彭女士这一事实，实质上违背了诚实信用原则，因此二审法院判定该合同应当认定为无效并由陈女士承担赔偿责任。

原江律师提示，房产交易涉及到大额资产，一但出现问题无论是购房者还是售房者都会遭受极大损失，因此，双方最好在专业房产律师的指导下拟定房产买卖合同，最大程度上避免日后产生纠纷。即使因为不够谨慎遇到了房产法律纠纷也不要太过焦虑，北京京尚律师事务所专业致力于解决房产法律纠纷，只要当事人及时寻求专业房产律师的帮助，解决争议并最大程度上维护自己的合法权益不难实现。

京尚拆迁律师说法：误买“凶宅”怎么办？

相关阅读