京尚拆迁律师解析二手房购房案例之“婚财房”

好好地买个房子，合同签了，过户登记也办了，卖房者的老公突然冒出来说房子不卖了，这算怎么回事？

北京的张先生最近就正在为这样一件事发愁。半年前，张先生打算买一套房子，经过一个多月的看房比较，张先生看中了李女士出售的一套房产。签订购房合同前，张先生特意要求查看了房产证，房产证上只登记了李女士一人的名字。李女士也明确表示这套房产归自己个人所有，自己可以随意处置，无须经过任何人同意。签订购房合同后，张先生很快按照合同约定支付了价款，并同李女士到房产管理部门办理了房产过户手续，经过简单的再装修，张先生一家搬进了这套房子。但就在前几天，忽然冒出的一位刘先生表示自己是李女士的丈夫，这套房子是他和李女士的夫妻共同财产，自己不同意出售该套房屋，所以张先生之前和刘女士签订的购房合同无效，要求张先生退还房屋，张先生不肯，于是刘先生表示要到法院起诉张先生。

一脸懵逼的张先生又急又气，马上找到北京京尚律师事务所的专业房产律师，向专业房产律师咨询如何保障自己的合法权益。

了解案情后原江律师对本案做出了分析。

按照《中华人民共和国婚姻法》及婚姻法解释的规定，在夫妻婚姻存续期间购买的房子，夫妻双方没有明确约定的话，房产证上只写其中一个人的名字，应认定为夫妻共同财产。但有一种情形除外，即《最高人民法院关于适用<中华人民共和国婚姻法>若干问题的解释（三）》第七条第一款规定的“婚后由一方父母出资为子女购买的不动产，产权登记在出资人子女名下的，可按照婚姻法第十八条第（三）项的规定，视为只对自己子女一方的赠与，该不动产应认定为夫妻一方的个人财产。”

如果刘先生能证明该套房产系两人婚后取得的房产，并且不属于《婚姻法解释三》中第七条第一款规定的情况，那么即使房产证上只登记了李女士一人的名字，该套房产也应当属于夫妻共同财产。夫妻一方无权私自处置夫妻共同财产，故刘先生有权提出合同无效的主张。

但根据《中华人民共和国物权法》第一百零六条规定：“无处分权人将不动产或者动产转让给受让人的，所有权人有权追回;除法律另有规定外，符合下列情形的，受让人取得该不动产或者动产的所有权：(一)受让人受让该不动产或者动产时是善意的;(二)以合理的价格转让;(三)转让的不动产或者动产依照法律规定应当登记的已经登记，不需要登记的已经交付给受让人。受让人依照前款规定取得不动产或者动产的所有权的，原所有权人有权向无处分权人请求赔偿损失。”

又根据《婚姻法》第十七条的规定，夫妻对共有财产享有平等的处理权。他人有理由相信其为夫妻双方共同意思表示的，另一方不得以不同意或不知道为由对抗善意第三人。

在本案中，张先生在不知情的情况下支付合理价款购得该套房产并依法办理了过户登记手续，取得了该套房产的所有权，因此刘先生无权向张先生提出主张要求其退还房产。

因此，张先生可以同刘先生进行协商，建议刘先生和其妻子李女士自行协调解决他和妻子的分歧。即使刘先生坚持要向法院起诉，刘先生也不需要担心，只要委托专业房产律师就不难解决。

原江律师提示，房屋所有者在卖房时，特别是所卖房屋是夫妻共有财产的情况下，最好双方意见一致再卖出，以避免引起不必要的麻烦和损失；而买房者在购买房屋时也要对房屋的产权进行确认，以保证交易的顺利进行。

最后，原律师建议，如果在购房过程中存在疑问，或者在进行房屋买卖后遇到房产纠纷，最好第一时间找专业房产律师求助（如北京京尚律师事务所的专业房产律师），通过法律途径维护自己的合法权益。

京尚拆迁律师解析二手房购房案例之“婚财房”

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