律师观点分析

中华人民共和国上海市第二中级人民法院

民 事 判 决 书

（2017）沪02民再61号

抗诉机关：上海市人民检察院。

申诉人(一审原告、二审上诉人)：林1。

委托代理人：胡恒星，远闻(上海)律师事务所律师。

被申诉人(一审被告、二审被上诉人)：林某。

委托代理人张某(林某丈夫)。

申诉人林1与被申诉人林某所有权确认纠纷一案，林1不服本院(2014)沪二中民二(民)终字第1594号民事判决，向上海市人民检察院申诉。上海市人民检察院于2017年6月14日作出沪检民(行)监(2017)XXXXXXXXXXX号民事抗诉书，向上海市高级人民法院提出抗诉。上海市高级人民法院于2017年7月17日作出(2017)沪民抗15号民事裁定，指令本院再审本案。上海市人民检察指派上海市人民检察院第二分院的检察员葛飞鹰出庭。申诉人林1及其委托诉讼代理人胡恒星、被申诉人林某及其委托诉讼代理人张某到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

林1再审请求：1、确认系争房屋产权归林1所有；2、林某将系争房屋产权过户至林1名下。事实与理由：系争房屋来源于私房动迁，林1应享有相应家庭财产权益。林某取得系争房屋所有权的过程存有欺骗性，阻断了林1对系争房屋行使合法权益。双方的产权协议系双方真实意思表示，不违反法律和行政法规的强制性规定。

林某辩称：原审判决并无不当，应当予以维持。

林1在一审中的诉讼请求：1、确认系争房屋产权归林1所有；2、林某将系争房屋产权过户至林1名下。

一审认定的事实：林1、林某系兄妹关系，父亲林某生、母亲李某。黄家宅XXX号房屋系林1、林某父母的私房，在册人口有：户主林某生(1982年12月19日报死亡)、妻子李某(林某生过世后户主变更为李某)，子林1、媳周某、长孙林某渊、次孙林某力、女林某、婿张某、外孙ＸＸ。后因上述房屋动迁安置了两套房屋，分别为系争房屋及上海市杨浦区控江七村XXX号XXX室房屋。1984年9月1日，李某、林1、周某、林某渊、林某力户籍迁入系争房屋，户主为林1。1984年11月2日，林某、张某、ＸＸ户籍迁入上海市杨浦区控江七村XXX号XXX室房屋，户主为林某。1987年8月8日，林1至美国留学，户籍被注销。林1之妻周某、次子林某力于1989年9月25日因美国探亲注销户籍。林1长子林某渊于1991年8月12日美国探亲注销户籍。系争房屋户主变更为母亲李某。1989年，林某的儿子ＸＸ户籍迁入系争房屋内。1992年，林某将户籍迁入系争房屋内，但系争房屋的《本户人员情况表》及《公房住户申请过户、更改户名报告》载明的林某户籍迁入日期为1989年4月11日。

1994年11月，林某向延吉房管所提交《变更房屋户名申请》，上海延吉物业管理公司同意林某的上述申请。

1994年10月10日，林某向四平房管所提交《变更房屋户名申请》1份，载明系争房屋原承租人李某于1994年6月24日因病死亡，要求变更房屋租赁人为女儿林某。《常住户名摘录资料》载明：户主林某、1989年4月11日控江七村XXX号XXX室迁入；子ＸＸ，1989年8月5日控江七村XXX号XXX室迁入。1994年12月5日，林某的上述申请被批准。

1994年12月21日，林某与上海市房产管理局签订《公有住房买卖合同》1份，约定上海市房产管理局同意林某购买系争房屋，购买系争房屋时用了被告林某23年工龄。购房当时的《本户人员情况表》载明的人员为承租人林某、子ＸＸ。

1995年9月9日，经林1、林某多次往来信函协商后，林1与林某签订《协议书》1份，载明：“上海市铁岭路XXX弄XXX号XXX室房屋，建筑面积约55.94平方米，原屋主林1及其全家移居美国，母亲故世，此屋委托其妹林某管理，此屋已于1994年12月买下，房屋以林某的名字购得，此房屋产权归林1及其全家所有，所花费用17,036.64元由林1支付，再则凡今后有关房屋的政府其他收费均由林1支付(凭政府所开收据为准)。此房在政府政策许可时，房主的名字改为林1或其家庭成员，更改房主的费用由林1承担。此房屋以后如果出卖，林某有购买的优先权，若有其他协议与此协议不同，将以此协议为准，此协议签字和林某收款后生效。”上述协议由林1于1995年6月20日签字，林某与见证人林载熙于1995年9月9日签字。

1995年10月6日，林1向林某汇款美金2,100元。

2000年5月24日，林1加入美国国籍。

目前，系争房屋产权登记在林某名下并由林某管理。林1如回沪则居住在系争房屋内。

一审认为：林1之诉请能否成立，可从林某购买系争房屋产权是否合法有效、系争房屋物权登记效力以及《协议书》能否成为系争房屋物权发生变更的原因行为几个方面分析之。

一审判决：一、林1要求确认其为系争房屋权利人，林某协助将上述房屋产权登记在林1名下之诉请，不予支持；二、林某于判决生效之日起十日内支付林1补偿款405,000元。案件受理费16,500元，由林1、林某各半负担8,250元。

林1不服一审审判决，上诉请求：撤销一审判决，改判支持林1在一审中的诉请。

本院二审确认一审查明事实属实。

本院二审认为，林1已于1987年注销户籍，1994年林某系系争房屋的承租人，一审法院认为在其他同住人未成年的情况下林某系唯一具有购买产权的资格人，其购买系争房屋产权并不需要经过林1的同意，该意见并无不当。双方于1995年签订《协议书》，约定以林某名义购买房屋，产权人为林某或其家人，待政策许可时产权变更至林1名下。公房出售政策允许本市具有常住户口的公有住房承租人和成年同住人购买公有住房产权，不仅是一种福利，也是为了解决居住问题。因此双方的上述关于系争房屋产权的约定违反了法律法规的规定。从该份《协议书》的内容来看，并非等价有偿的双务合同，该份协议书并不具备房屋买卖合同的要件，基于双方对法律法规的误解或规避，所以在林某撤销其过户的意思表示的情况下，一审法院对林1请求确认其是房屋产权人以及协助办理过户手续的诉请，不予支持，并无不当，可以维持。二审判决驳回上诉，维持原判。二审案件受理费16,500元，由林1负担。

围绕当事人的再审请求，本院对有争议的证据和事实认定如下：林1再审中提供的证据：1、住房调配报批单，以证明系争房屋是黄家宅私房拆迁安置来的，安置对象是林1一家。2、张某(林某的丈夫)给林1的信，以证明对于95年林某和林1签订的协议张某明知，并且一直承认林1在房屋中享有权利。林某对证据真实性没有异议，但认为不能证明林1的观点。其认为当时动迁时林某一家分得房屋面积小，已经吃亏。信是张某2010年写的，但张某是05年之后知道这个事情，写信目的是为了解决房屋争议的问题。林某始终同意林1在系争房屋居住，有居住权。本院对林1再审中提供的证据予以采信，系争房屋是黄家宅房屋动迁所得，林1与张某为解决房屋事宜有过书信往来。本院对原一、二审查明事实予以确认。

本院再审认为，系争房屋属林1家庭动迁所得，林1也是系争房屋最初的承租人，其出国留学，按照当时的规定，承租权可以予以保留，林某当时并未全面如实告知林1国内公租房政策要求。1994年、1995年林某申请变更承租人及购买公有住房的行为，阻断了林1按其他方式保留承租权的可能性(林1 2000年才加入美国国籍)。林某购房之时也表示是为林1一家购房，并要求林1全额支付购房款。尤其是林某购买产权后，其与林1签订协议，言明为林1家庭购房，并收取购房款及其他费用。公租房购买产权之后，即转化为财产权、物权，林某有处分的权利,此时，林某与林1签署民事协议应为有效，应当履行。双方约定“此房在政府政策许可时，房主的名字改为林1或其家庭成员，更改房主的费用由林1承担。”目前针对系争房屋的产权更名，并无禁止性规定，因此，林1、林某约定的条件已经成就，林某应当将房屋变更至林1名下。林1承诺如系争房屋判归林1名下自愿补偿林某150,000元，对此，本院予以准许。原审认为林1、林某基于对法律法规的误解或规避，通过《协议书》的形式规避了相关政策规定，《协议书》不能成为系争房屋物权变更的原因行为的认定存有不当，本院再审予以纠正。

综上，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百零七条第一款、第一百七十条第一款第(一)项之规定，判决如下：

一、撤销本院(2014)沪二中民二(民)终字第1594号民事判决及上海市杨浦区人民法院(2013)杨民四(民)初字第3356号民事判决；

二、林某于本判决生效十日内配合林1将系争房屋产权过户至林1名下，相关税费等均由林1负担。

三、林1于判决生效之日起十日内支付林某补偿款人民币150,000元；

负有金钱给付义务的当事人，如未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

一审案件受理费人民币16,500元，二审案件受理费人民币16,500元，均由林某负担。

本判决为终审判决。

审判长　　顾文怡

审判员　　王怡红

审判员　　王疆中

二〇一七年九月二十九日

书记员　　张婷婷