上诉人刘某因与被上诉人某公司房屋租赁合同纠纷案

律师观点分析

上诉人刘某因与被上诉人某公司房屋租赁合同纠纷一案，不服鞍山市铁东区人民法院某民事判决，向本院提起上诉。本院于2022年9月7日立案后，依法组成合议庭进行了审理。上诉人刘某及其委托诉讼代理人刘兆才，被上诉人某公司的委托诉讼代理人到庭参加诉讼。本案现已审理终结。

刘某上诉请求：1.请求判决驳回被上诉人的诉讼请求，上诉标的额52,000元；2.由被上诉人承担诉讼费用。事实和理由：上诉人已经租赁某公司的铺位近10年，每年都是到被上诉人在新兴市场二楼的办公室交纳租金。某公司有五六十个铺位出租，所有租户都是这样交纳的租金。铁东法院的判决事实不清，适用法律错误。一、一审法院认为某公司的王经理收取租金不构成表见代理是错误的。上诉人到某公司的办公室，与其经理签定租赁合同，合同加盖某公司法定代表人王某2名章，并依据合同交纳了租金，收到加盖某公司财务专用章的收款收据。作为租户，上诉人已经尽到全部义务，而且某公司认可合同的效力，并且2018年、2019年、2020年、2021年都与某公司签定了相同格式的租赁合同，并加盖某3的名章和财务专用章。而被上诉人是家族企业，某3是法定代表人王某2的女儿，也是某公司的股东和监事，所有商铺的出租事宜，这十年来一直都是某3负责。某公司再没有其他工作人员在新兴市场上班。上诉人租赁商铺至今，某公司从未提出异议。所有租赁某公司的五六十家租户都是这样交纳租金的，所以上诉人完全有理由相信某3有代表某公司的权利。二、上诉人与某公司签定的租赁合同合法有效，上诉人已经依据合同交纳了租金。一审法院判决解除合同没有法律依据。三、一审法院的判决认定事实前后矛盾，判决书第二页对被上诉人提供的授权委托书、告知书、律师函等证据材料，由于内容不明确、且没有进行充分有效的告知，确定不予采信。但在认定事实与适用法律时，又全部采信了上述证据，并作出对上诉人不利的判决，这种前后矛盾的判决书，是严重不负责的判决。上诉人在新兴市场经营小商品零售，近些年由于电商的冲击，效益逐年下滑，加上2019年新冠疫情爆发，基本已经没有效益，整个市场的租金都在下降，现在被上诉人因为公司内部矛盾，要求我们租户按照5年前的租金标准交纳租金，完全不合法也不合理，恳请二审法院依法维护我们小商户的合法权利。

某公司辩称，服从原审判决。

某公司向一审法院起诉请求：1.请求判令解除原告与被告之间的租赁合同；2.请求判令被告向原告支付2019年度至2022年度的租金，每年16,000元，共计64,000元，并支付起诉之日起至实际给付之日止的利息(按全国银行间同业拆借中心公布的贷款市场报价利率计算)，并返还原告新兴商贸城二层档口号：二楼文体012，产权产籍号：1-39-198-1231的商铺；3.被告承担诉讼费用。

一审法院认定事实：2017年11月20日原告某公司方的工作人员某3代表原告公司持有加盖公司法定代表人王某2名章的租赁合同，与刘某签订租赁合同，合同约定由被告刘某承租原告某公司所有的，位于鞍山铁东区××号××层，产权产籍号1-39-198-1231，档口号为2Ｆ12，使用面积8.4平方米，年租金为16000元，合同期限是一年（2018年1月1日至12月31日）。被告刘某交纳租金给某3并收到了加盖原告公司印章的收款收据。后被告刘某分别于2018年12月18日、2019年11月5日、2020年9月23日、2021年8月16日将租金交给某3并取得了加盖有公司财务专用章的收款收据。另查，2018年7月19日，某公司在《北方晨报》发布声明（复印件），声明载明：王某2不慎将某公司的财务专用章和合同专用章丢失，声明作废。

一审法院认为，本案的争议焦点是：1.案外人某3的行为是否构成表见代理?2.刘某是否已经依约缴纳租金?

关于争议焦点1，案外人某3的行为不构成表见代理。《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款规定：“民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案应当适用当时的法律。《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后，仍然实施代理行为，相对人有理由相信行为人有代理权的，代理行为有效。”该条是对表见代理的规定。表见代理有四个构成要件。其一，须是无权代理，即代理人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后实施的代理行为。其二，须在代理行为外观上存在使相对人相信行为人具有代理权的理由。其三，须相对人与无权代理人实施了民事法律行为。其四，须是相对人善意且无过失。本案中，某公司于2018年4月9日向新兴商贸城某公司享有产权的租户发送了《律师函》，该函第一条明确声明案外人某3无权代表公司收取租金及转让公司商铺，第二条指出如何收取商铺租金将另行通知。2018年5月10日，某公司向刘某出具了《告知书》，告知书明确载明从即日起档口的一切事务由某公司指定的代理人李欣欣负责。原告将该告知书送至被告档口处，当时在被告处工作的相关工作人员张丹在该《告知书》上签名捺印，应视为刘某对该事实知情。上述事实表明，刘某对案外人某3无权代理某公司对外签订合同、收取租金的权限是明知的，其与案外人某3在2018年12月18日、2019年11月5日、2020年9月23日、2021年8月16日交付租金的行为与表见代理的构成要件不符，案外人某3的行为不构成表见代理，某公司对刘某与案外人某3之间的租赁合同事后亦未追认，故刘某与案外人某3之间的租赁合同无效。

关于争议焦点2，刘某的行为构成不当履行。如前所述，刘某与案外人某3之间的租赁合同无效，故刘某向某3缴纳租金的行为并对某公司发生效力，其仍应履行向某公司缴纳租金的义务。因2019年至2022年刘某未与某公司签订书面合同，刘某继续承租位于鞍山铁东区××号××层，产权产籍号1-39-198-1231，档口号为2Ｆ12的商铺，视为以事实行为继续履行合同，双方之间形成不定期租赁合同。刘某在2017年11月20日与某公司签订的2018年《租赁合同》约定年租金为16000元，故2019年至2022年档口租金仍应以16000元计算，亦即刘某应向某公司给付2019年至2022年3月租金共计52000元。故对某公司要求刘某支付2019年至2022年3月租金之诉讼请求，因有事实和法律之依据，该院予以支持，其余部分，因原告已于2022年3月起诉要求解除合同并支付租金，故该院不予支持。关于某公司提出要求刘某返还案涉商铺的诉讼请求，其实质是通过诉讼的方式解除双方之间的租赁合同。《中华人民共和国合同法》第九十四条规定：“有下列情形之一的，当事人可以解除合同：（一）因不可抗力致使不能实现合同目的；（二）在履行期限届满之前，当事人一方明确表示或者以自己的行为表明不履行主要债务；（三）当事人一方迟延履行主要债务，经催告后在合理期限内仍未履行；（四）当事人一方迟延履行债务或者有其他违约行为致使不能实现合同目的；（五）法律规定的其他情形。本案中，某公司与刘某于2019年1月1日后形成不定期的租赁合同，因刘某未向某公司缴纳租金，构成违约。某公司提出解除合同的请求符合法律规定，该院予以支持。关于某公司要求刘某支付以52000为基数，自起诉之日起至实际给付之日止按照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算的利息，符合法律规定，该院予以支持。

综上，依照《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条第二款、《中华人民共和国民法总则》第一百七十二条、《中华人民共和国合同法》第九十四条、《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决：一、解除某公司与刘某的租赁合同；二、刘某于本判决生效后十日内给付某公司52,000元及利息(从2022年3月22日起至实际清偿之日止，以52,000元为基数，按照同期全国银行间同业拆借中心发布的一年期贷款市场报价利率计算)；三、驳回某公司其他诉讼请求。如刘某未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。案件受理费减半收取700元，由刘某负担(案件受理费某公司已预交，执行时，由刘某加付某公司700元)。

二审中，双方当事人均未提交新的证据。

本院对一审查明的事实予以确认。

本院另查明：一、某公司已以与本案相同案由起诉其他租户的案件有十多起。某公司陈述其在某商贸城二楼有商铺52户，会陆续对商铺52户提起诉讼。二、某公司股东组成及法定代表人情况：某2公司（股东王某，系某3弟弟）持股78.3%；史蕾（王某妻子），持股2%；孙桂兰（史蕾母亲），持股2%；某3，持股17.6%。某公司法定代表人王某2（某3、王某的父亲），1936年3月23日出生。三、某公司另案诉某3不当得利纠纷一案，鞍山市铁东区人民法院2021年1月8日立案，某公司在该案中起诉请求第一项为判令某3立即返还非法占有的公司租金及商铺转让款合计1,175,191.2元，该诉讼请求包含判令某3返还非法占有公司商铺租金（2018年度），该案现仍在审理中。

本院认为，本案的争议焦点是：一、上诉人刘某与被上诉人某公司之间的租赁合同应否解除？二、上诉人刘某应否支付被上诉人某公司租金及利息？

依据《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民法典〉时间效力的若干规定》第一条规定：“民法典施行后的法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定。民法典施行前的法律事实引起的民事纠纷案件，适用当时的法律、司法解释的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。民法典施行前的法律事实持续至民法典施行后，该法律事实引起的民事纠纷案件，适用民法典的规定，但是法律、司法解释另有规定的除外。”本案法律事实发生在民法典施行前，本案纠纷适用当时的法律、司法解释的规定。

关于争议焦点一，依据《中华人民共和国合同法》第四十九条规定：“行为人没有代理权、超越代理权或者代理权终止后以被代理人名义订立合同，相对人有理由相信行为人有代理权的，该代理行为有效。”本案中，刘某与案外人某32017年11月20日签订租赁合同,该合同加盖某公司法定代表人王某2名章，随后刘某将租金交给某3并收到加盖某公司财物专用章收款收据，足以表明某公司认同该合同的效力。后上诉人刘某分别于2018年12月18日、2019年11月5日、2020年9月23日、2021年8月16日将租金交给某3并取得了加盖有公司财务专用章的收款收据。某3是法定代表人王某2的女儿，也是某公司的股东及监事，并且案涉商铺的出租事宜，一直是由某3负责。2017年11月20日至今，刘某在签订合同后一直持续使用案涉租赁商铺，某公司2018年、2019年、2020年、2021年亦未以诉讼等方式向刘某主张权利。上述客观事由具有足以引起善意第三人刘某信赖的因素，刘某有理由相信某3在签订案涉租赁合同时有代理权。某公司在案涉商贸城有五十多处商铺，某公司已以本案案由起诉其他租户的案件有十多起，说明某3代理权的外观表象足以使包括刘某在内的其他租户认为其有代理权，符合一般人的认知能力。因此，某3与刘某签订租赁合同的行为应构成表见代理，租赁合同有效，而刘某向某3支付2019年至2022年租金的行为对被上诉人某公司发生法律效力，案涉租赁合同不符合法定解除条件，不应解除。一审判决解除某公司与刘某租赁合同不当，本院予以纠正。

关于争议焦点二，对于2019年度至2022年度的租金，上诉人刘某已向某3支付，如前所述，某3的行为构成表见代理，故应视为上诉人刘某已向被上诉人某公司缴纳了上述年度租金，履行了合同义务，不应再次承担给付租金责任。一审判决刘某给付某公司租金及利息不当，二审亦予纠正。

综上所述，上诉人刘某的上诉请求成立。依照《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十七条第一款第二项规定，判决如下：

一、撤销鞍山市铁东区人民法院某民事判决；

二、驳回某公司的诉讼请求。