买房的五证两书，你清楚吗？（上）
2019年09月15日 | 发布者：陈旺 | 点击：213 |
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摘要：“各安其居而乐其业,甘其食而美其服。”安居乐业,从古至今,普通老百姓最为向往的生活状态。位于第一的“安居”可以说是老百姓最基础的生活需求，想拥有一处安居之所的购房者对“五证两书”这一词肯定不陌生，但是购房者真的了解什么是
“各安其居而乐其业,甘其食而美其服。”安居乐业,从古至今,普通老百姓最为向往的生活状态。位于第一的“安居”可以说是老百姓最基础的生活需求，想拥有一处安居之所的购房者对“五证两书”这一词肯定不陌生，但是购房者真的了解什么是“五证两书”吗？
房地产五证两书是开发商合法销售商品房的重要凭证，购房者买房之前一定要先审查五证两书。那么，“五证”是哪五证呢？
土地使用权证，又称国有土地使用权证，是指经土地使用者申请，经城市各级人民政府颁布的国有土地使用权的法律凭证。该证主要载明土地使用者名称、土地座落、用途、土地使用面积、使用年限、和“四至”范围。
首先要查看土地使用权证上的土地使用者名称与开发商名称是否一致，避免出现购买到没有土地使用权的无产权房屋。
其次，还要注意土地使用权证上的用途。土地使用权依据用途可以分成住宅用地、工业用地、商业用地及综合类性质用地等类别。
我们通常购买的商品房都是建造在住宅用地上。近些年兴起了一些所谓“单身公寓”、“酒店式公寓”或是商住两用楼，开发商以“商住两用”、“不限购”或是酒店式管理来吸引购房者，但其中可能暗含陷阱，给购房者带来许多意想不到的损失。
例如，房屋分摊的公共面积较大、交易契税较普通的住宅楼要高、物业管理费用较高、按揭贷款的年限较短等。
最重要的是，若把土地性质为商业用地的办公用房更改为居住用房，违规变更规划，很有可能属于违建。
正如最近被央视《经济半小时》点名曝光的佛山某科，将办公用房包装成公寓楼盘引起业主维权，被勒令整改。
业主们在购房时若是留意到《土地使用权证》上的用途为商业用途或商业、办公用途，也许能避免此次维权行动。所以，购买商品房时，还应关注土地使用权证上的土地用途。
《建设用地规划许可证》是经城乡规划行政主管部门确认建设项目位置和范围符合城乡规划的法定凭证，是建设单位用地的法律凭证。政府部门在出让国有土地使用权之前，应当确定出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，开发商拿到土地使用权后，应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向相关政府部门领取建设用地规划许可证。没有《建设用地规划许可证》的建设单位用地属非法用地，建设单位即使取得建设用地的其他批准文件，但如未取得《建设用地规划许可证》而占用土地的，其他建设用地批准文件无效。
中华人民共和国城乡规划法》第三十八条：在城市、镇规划区内以出让方式提供国有土地使用权的，在国有土地使用权出让前，城市、县人民政府城乡规划主管部门应当依据控制性详细规划，提出出让地块的位置、使用性质、开发强度等规划条件，作为国有土地使用权出让合同的组成部分。未确定规划条件的地块，不得出让国有土地使用权。
以出让方式取得国有土地使用权的建设项目，在签订国有土地使用权出让合同后，建设单位应当持建设项目的批准、核准、备案文件和国有土地使用权出让合同，向城市、县人民政府城乡规划主管部门领取建设用地规划许可证。
城市、县人民政府城乡规划主管部门不得在建设用地规划许可证中，擅自改变作为国有土地使用权出让合同组成部分的规划条件。
《建设工程规划许可证》是确认有关建设活动的合法性，保证有关建设单位和个人的合法权益的法律文件。在城市、镇规划区内进行建筑物、构筑物、道路、管线和其他工程建设的，建设单位或者个人应当向有关政府部门申请办理建设工程规划许可证。《建设工程规划许可证》一般包括下列内容：许可证编号，发证机关名称和发证日期，建设单位，建设项目名称、位置、宗地号以及子项目名称、建筑性质、栋数、层数、结构类型，计容积率面积及各分类面积，附件包括总平面图、各层建筑平面图、各向立面图和剖面图。
《建设工程规划许可证》是建设工程办理《建筑工程施工许可证》，进行规划验线和验收，商品房销（预）售，房屋产权登记等的必要条件。开发商如未取得《建设工程规划许可证》或者违反《建设工程规划许可证》的规定进行开发建设，严重影响城市规划的，由城市规划行政主管部门责令停止建设，限期拆除或者没收违法建筑物、构筑物及其他设施。《建筑工程施工许可证》，俗称“开工证”，是建设单位进行工程施工的法律凭证，也是房屋权属登记的主要依据之一，没有施工许可证的建筑属违章建筑，不受法律保护。从事各类房屋及其附属设施的建造、装修装饰和与之配套的线路、管道、设备的安装以及城镇市政基础配套设施工程的施工，建设单位在开工前应向工程所在地县级以上建设主管部门申请领取施工许可证。建筑工程施工许可证一般包括以下内容：建设单位、工程名称、建设地址、建设规模、设计单位、施工单位、监理单位、开竣工日期。值得注意的是《建筑工程施工许可证》是有时间限制的，建设单位应当自领取施工许可证之日起三个月内开工。因故不能按期开工的，应当向发证机关申请延期；延期以两次为限，每次不超过三个月。既不开工又不申请延期或者超过延期时限的，施工许可证自行废止。因故不能按期开工超过六个月的，应当重新办理开工报告的批准手续。建设单位应于领取建筑工程施工许可证后三个月内开工，即使申请延期，最多只能延长六个月。《商品房预售许可证》与《商品房销售许可证》是两个不同的证件。前者的适用对象是预售房屋（即“期房”），因为该证件是证明房地产管理机关允许房地产开发企业在房产项目未建成时便可销售的标志。而后者的适用对象则是现房，该证件是证明房地产管理机关允许房地产开发企业在房产项目竣工后便可销售的标志。商品房预售许可证和商品房销售许可证的办理条件不同，虽然它们都要求房地产开发企业必须已经取得土地使用权证书、建设工程规划许可证和建筑工程施工许可证，但若要取得预售许可证，需要开发企业已投入的工程建设资金需达到总金额的25%以上，且已经确定施工具体计划和竣工时间，建立了商品房预售账户。而要取得商品房销售许可证，则要求该房产开发项目已经竣工且验收合格，此外，该房产的供水、供电、燃气等配套基础设施也必须已具备使用条件或者已经确定交付日期。现在大部分购房者购买的房屋大都是期房，需要格外留意的是，如果开发商还未取得商品房预售许可证明，与购房者订立的商品房预售合同是无效的，为避免造成不必要的损失，购买预售房屋时，一定要查看售楼处有无公示商品房预售许可证这一证件。以上便是五证两书中的“五证”，我们下期再具体谈谈“两书”是怎么一回事。