律师观点分析

本案为房屋租赁合同纠纷，在合同到期后，出租人和承租人没有进行房屋的返还程序，但房屋实际使用人向出租人支付租金达半年之久，出租人接受且没有提出异议，视为出租人和房屋实际使用人成立了房屋租赁关系。由于篇幅限制，以下为判决书简化全文，若需浏览判决书全文，请联系代理律师熊律师16621304792。

上海市青浦区人民法院

民事判决书

（2017）沪0118民初924号

原告：梅XX，男，1970年11月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

原告：蔡X，女，1974年7月9日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

委托诉讼代理人：梅XX，男，1970年11月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

原告：梅XX，女，2005年2月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

原告：梅XX，女，2005年2月3日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

上列两原告共同法定诉讼代理人：梅XX，男，1970年11月7日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区华科路***弄***号***室。

被告：上海青浦XX开发有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：顾XX，董事长。

委托诉讼代理人：范XX，上海市白玉兰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：许XX，上海市白玉兰律师事务所律师。

被告：上海凤X房地产开发有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：匡X，总经理。

委托诉讼代理人：陈XX，上海市白玉兰律师事务所律师。

委托诉讼代理人：熊颖，上海市白玉兰律师事务所律师。

被告：姚XX，男，1969年11月16日出生，汉族，户籍所在地上海市青浦区。

被告：上海XX娱乐有限公司，住所地上海市青浦区。

法定代表人：姚XX，总经理。

上列两被告共同委托诉讼代理人：沈XX，上海正毅国华律师事务所律师。

原告梅一X、蔡X、梅云X、梅云X诉被告上海青浦XX开发有限公司、上海XX房地产开发有限公司、姚XX、上海XX娱乐有限公司房屋租赁合同纠纷一案，本院于2017年1月16日立案受理后，依法适用简易程序。……。本案现已审理终结。

梅XX、蔡X、梅云X、梅云X向本院提出诉讼请求：判令被告上海青浦XX开发有限公司、被告上海XX房地产开发有限公司、被告上海XX娱乐有限公司支付原告自2015年12月1日至2016年12月31日的房屋租金人民币46,800元按照每月3,600元，计算13个月为46,800元。本案诉讼费由被告承担。事实与理由：四原告在青浦报获悉被告上海XX房地产开发有限公司发布的关于港隆广场青浦超大一站式商铺写字楼等出售广告，该广告刊有好美家入驻的实景图，广告词明确好美家10年统一经营，零风险创造收益惊喜，该广告承诺9年包租、坐享8%稳定高回报等。在此广告诱惑下，四原告从被告上海XX房地产开发有限公司处购得上海市青浦区盈港路XXX号XXX室商铺。四原告根据被告上海XX房地产开发有限公司的指令，与被告上海青浦XX开发有限公司在同一地点签订《上海市商品房租赁合同》，约定四原告将上述商铺出租给被告上海青浦XX开发有限公司，月租金6,381元，租期至2015年4月30日止；此外合同还约定了双方的权利义务及合同变更、终止的条件等。合同期内，被告上海青浦XX开发有限公司、被告上海XX房地产开发有限公司将系争商铺转租给被告姚军民。经查，被告姚军民于2014年11月20日注册成立被告上海XX娱乐有限公司，经营范围为歌舞娱乐，批准的营业期限为2014年11月20日至2015年4月30日。至2015年4月底，原告与被告上海青浦XX开发有限公司、被告上海XX房地产开发有限公司之间租赁合同期满，但两被告未按约返还系争商铺，由被告姚军民、被告上海XX娱乐有限公司实际占有至今。原告认为，根据原告与被告上海青浦XX开发有限公司、被告上海XX房地产开发有限公司签订的租赁合同约定，在合同期满后，更未能返还涉案商铺给原告，而被告姚军民、被告上海XX娱乐有限公司作为商铺实际使用人至今占用。为此，被告应支付相应的房屋租金，原告遂诉至法院，作如上诉请。

被告上海青浦XX开发有限公司辩称，同意原告陈述的事实，原告诉状无法看出何时起诉，法律规定租金的诉讼时效是1年，超出诉讼时效的不予支持。原告与被告上海青浦XX开发有限公司之间的租赁合同租期至2015年4月30日，有1个月免租期，5月30日之前都是被告上海青浦XX开发有限公司使用且支付了租金。实际使用人被告上海XX娱乐有限公司与原告对租金、支付方式进行协商，虽然原告与被告上海XX娱乐有限公司没有进行法律上房屋交还手续，但实际法律关系已经变更，客观上原告与被告上海XX娱乐有限公司就新的租赁关系进行洽谈且实际由被告上海XX娱乐有限公司向原告支付租金，对原告主张的租金标准无异议，但原告和被告上海青浦XX开发有限公司之间已经没有租赁关系。不同意支付租金。

被告上海XX房地产开发有限公司辩称，同被告上海青浦XX开发有限公司的答辩意见。

被告姚军民辩称，如果法院认定原告与被告上海XX娱乐有限公司产生租赁关系，被告姚军民仅仅是代表公司进行洽谈，与被告姚军民无关。

被告上海XX娱乐有限公司辩称：原告和被告上海青浦XX开发有限公司之间存在租赁关系，虽然两者合同已经到期，但权利义务尚未解决清楚，房屋交付、腾退等均没有完成。原告与被告上海XX娱乐有限公司建立租赁合同的前提是原告对房屋收回有处置权，但当时原告没有收回房屋，原告本人陈述没有收到房屋，故原告与被告上海青浦XX开发有限公司之间有租赁关系。

本院经审理认定事实如下：四原告作为出租方与被告上海青浦XX开发有限公司签订《上海市商品房租赁合同》，约定四原告与被告上海XX房地产开发有限公司就系争房屋签订了《上海市商品房出售合同》，而此前被告上海青浦XX开发有限公司、被告上海XX房地产开发有限公司就系争房屋签订了《上海市商品房租赁合同》，四原告同意依法承继被告上海XX房地产开发有限公司在该《上海市商品房租赁合同》中的相关权利义务，并自愿与被告上海青浦XX开发有限公司订立本合同；该房屋租赁截止日为2015年4月30日，双方约定自2009年11月1日起算租金，四原告完全理解并明确认可2009年11月1日前该房屋不向被告上海青浦XX开发有限公司收取任何租金；租赁期内该房屋月租金为6,381元，每半年支付一次，被告上海青浦XX开发有限公司应于每半年中第三个月的28日之前向四原告支付该半年的租金；等。该合同到期后双方未续签合同。

2013年8月16日，案外人上海青住物业管理有限公司作为甲方原、被告一致确认是受被告上海青浦XX开发有限公司委托签订合同与被告姚军民原、被告一致确认实际使用人是被告上海XX娱乐有限公司作为乙方签订《租赁合同》，约定甲方出租给乙方的商业用房坐落在上海市青浦区盈港路XXX号二楼港隆广场百家店南侧商铺，建筑面积3,170平方米；双方约定该房屋仅用于娱乐行业KTV用途；租赁期限自2013年9月1日至2015年4月30日，租金起算日为2014年1月1日；等。该合同到期后双方未续签合同。

2015年5月8日，案外人上海青住物业管理有限公司向被告姚军民发出催告函，告知租赁期限至2015年4月30日止，现租赁合同已经到期，要求被告姚军民应于2015年5月3日前返还房屋，但至今仍未搬离，告知被告姚军民若要继续使用该房屋，务必于2015年5月15日前与全部相关小业主谈妥并签订新的租赁合同，新的租赁合同中必须具备“房屋已向承租方交付；上海青住物业管理有限公司不再承担向出租方返还房屋的义务”等相关条款等。

被告上海XX娱乐有限公司自租赁合同到期后仍继续使用系争房屋。原告与被告上海XX娱乐有限公司协商一致确定租金为每月3,600元，被告上海XX娱乐有限公司已支付四原告2015年6月至11月的租金21,600元。被告上海XX娱乐有限公司2017年3月10日将房屋交付给被告上海青浦XX开发有限公司。

对于当事人无争议的事实，由原、被告的陈述，上海市商品房租赁合同、租金明细、租赁合同、催告函等证据予以证明，并经庭审质证属实，本院予以确认。

本院认为，租赁合同是出租人将租赁物交付承租人使用、收益、承租人支付租金的合同。原告将房屋出租，有权收取租金，本案争议焦点是原告应向何人收取租金。原告与被告上海青浦XX开发有限公司签订的租赁合同截至2015年4月30日已经到期，被告上海青浦XX开发有限公司委托案外人上海青住物业管理有限公司与被告姚军民签订的租赁合同也于2015年4月30日到期。上述两份合同到期后均没有续签租赁合同，案外人上海青住物业管理有限公司已经发函明确表示如果被告姚军民要继续使用房屋，务必与业主协商签订新的租赁合同，实际上原告与被告上海XX娱乐有限公司已经协商确定新的租金标准为每月3,600元，原告也接受了被告上海XX娱乐有限公司支付的半年的租金，原告和被告上海XX娱乐有限公司之间建立了新的租赁关系，原告也是以新的租金标准主张权益，故原告应向被告上海XX娱乐有限公司主张租金，无权向被告上海青浦XX开发有限公司、被告上海XX房地产开发有限公司收取租金。据此，依照《中华人民共和国合同》第八条、第六十条、第二百一十二条、《最高人民法院关于适用〈中华人民共和国民事诉讼法〉的解释》第九十条之规定，判决如下：

一、被告上海XX娱乐有限公司应于本判决生效之日起十日内支付原告梅XX、蔡X、梅云X、梅云X自2015年12月1日至2016年12月31日的房屋租金46,800元；

二、驳回原告梅XX、蔡X、梅云X、梅云X的其余诉讼请求。

如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。

本案受理费……。

如不服本判决，……。

审判员  金X

二〇一七年四月十七日

书记员  岳XX