马常昆律师
律师观点分析
关键词：新乡二手房纠纷律师、存量房买卖合同、房产定金返还、无证房屋买卖、房屋产权办理纠纷、新乡房产律师、马常昆律师、河南武雄律师事务所
一、案件背景
原告马某通过中介公司（第三人新乡市某有限责任公司），于2024 年 8 月和被告闫某签订《新乡市存量房买卖合同》，购买水某小区房产，签订当日原告向被告支付购房定金 20000 元。 合同专门约定：签约 7 日内双方确认房产证办理时间，有异议则和平解约、互不追责；同时约定 3 个月内交付房屋后原告再追加支付 3 万元定金。 案涉房屋签订时被告尚未办理不动产权证，直至诉讼阶段仍无法确定房产证办理时间。原告认为被告无法出具完整产权手续，构成根本违约，起诉要求解除合同、双倍返还定金 4 万元并支付利息。 被告答辩主张自身无违约、原告超 7 日异议期丧失解除权、原告单方违约，拒绝双倍退定。原告委托河南武雄律师事务所马常昆律师全权代理本案，特别授权处理全部诉讼事宜。
二、核心代理思路与办案工作
锁定合同特殊解约条款，确立解除合同核心依据马常昆律师完整梳理合同第十六条特殊约定，明确双方预先设置附条件解约规则：签约 7 日内无法就房产证办理时间达成一致，即可无责解除合同。庭审重点论证该条款为双方真实合意，原告有权要求解除案涉存量房买卖合同。
固定房屋无法办证关键事实，驳斥被告全部抗辩理由收集中介证明、聊天记录、房屋现状说明等证据，证实案涉房屋长期无法确定产权证办理时间，合同履行基础缺失；针对被告提出的 “原告超异议期视为认可延期办证、原告单方违约” 等抗辩，逐条结合合同原文反驳，法院全部采纳我方观点。
厘清定金返还法律逻辑，全力争取定金全额退还律师区分双倍返还定金适用条件与本案特殊免责条款，客观向法庭说明合同约定 “异议解约互不追责”，无法支持双倍返还诉求，但坚持被告收取 2 万元定金无合法留存依据，应当全额返还原告本金。
完整组织全套证据，规范完成庭审举证质证整理买卖合同、定金转账凭证、中介证言、房屋产权现状材料、沟通记录形成完整证据链，清晰证明签约背景、定金交付、房屋长期无法办证、双方未就办证时间达成共识全部关键事实，夯实我方诉讼基础。
合理划分诉讼成本，分担案件受理费结合双方合同约定、案件过错程度发表意见，请求法院对诉讼费公平分摊，最终法院判令原被告各承担一半案件受理费。
三、案件结果
依法解除原、被告双方 2024 年 8 月 16 日签订的《新乡市存量房买卖合同》；
判令被告闫某判决生效十日内返还原告马某定金20000 元；
驳回原告双倍返还定金、利息的其他诉讼请求； 案件受理费 825 元，原、被告各自承担 412.5 元。 本案实现核心诉求：成功解除购房合同，全额追回已交付定金本金，最大限度降低当事人购房损失。
四、律师办案优势
深耕新乡二手房、存量房买卖纠纷长期处理无证房产交易、定金退还、产权办理、中介居间类房屋买卖合同案件，熟悉新乡法院房产类案件裁判尺度。
精准拆解购房合同特殊条款，找准案件突破口擅长挖掘合同隐藏解约、免责、违约条款，不局限定金罚则单一思路，依据书面约定为当事人争取合同解除、款项返还。
客观把控诉讼预期，稳妥制定诉讼方案办案过程中如实向当事人释明法律风险，区分双倍返还定金与本金返还的适用情形，不夸大诉讼结果，方案务实贴合司法实践。
证据整理精细化，庭审抗辩逻辑完整针对卖方各类抗辩理由提前准备对应反驳证据，完整应对对方全部答辩观点，提升案件胜诉概率。
业务覆盖房产、民商事全领域郑州大学法学学士，执业八年律所副主任、高级合伙人，新乡市律协纪律监督工委执行委员，除房产纠纷外，同步处理合同、债权债务、婚姻家事、刑事辩护等各类案件。
五、案件启示与代理要点
案件启示
购买未办理房产证的二手房风险极高，签约前务必书面约定产权证办理时限、逾期解约、定金处置条款；
买卖合同若约定 “办证时间存异议可无责解约”，无法适用定金罚则主张双倍赔偿，但卖方收取的定金本金必须全额退还；
房屋长期无法办证、双方无法达成补充约定，买方有权起诉解除合同，追回已付定金、房款。
核心代理要点
重点提取合同中关于产权办理、异议解约、定金处置的书面约定，作为案件核心支撑；
收集证据证明房屋长期无法确定办证时间，证实合同履行目的难以实现；
区分定金双倍返还法定情形与合同免责约定，合理调整诉讼请求，优先保障本金收回；
完整留存转账记录、中介沟通记录、房屋现状材料，形成闭环证据链。
六、律师简介 & 咨询指引
马常昆，郑州大学法学学士，河南武雄律师事务所专职律师、高级合伙人、副主任，执业八年。 现任新乡市律师协会律师行业纪律监督工作委员会执行委员、原阳县阳光中学法制副校长。 主攻业务：房屋买卖合同纠纷、二手房定金返还、房产产权纠纷、各类民商事合同、债权债务、婚姻家事、刑事辩护。 办案特点：严谨细致，擅长房产交易纠纷拆解合同条款，精准梳理交易证据，为新乡购房者、卖房人处理大量房产定金、过户、违约诉讼案件。