代 理 词（二审）

尊敬的审判长、审判员：

河南xx律师事务所依法接受本案被上诉人xxx有限公司的委托，指派本所吕贝雷律师担任其二审阶段的特别授权代理人。代理人认真查阅了案卷材料，并参与庭审，根据贵院归纳的争议焦点，代理人认为被上诉人与被上诉人签订的销售服务委托代理合同合法有效，被告的严重违约行为应当向原告承担双倍返还保证金的违约责任。针对该事实，现发表如下代理意见，供法庭评议案件时斟酌采纳。

一、本案涉案合同是上诉人与被上诉人的真实意思表示，未违反法律、行政法规的强制性规定，合法有效。因上诉人的严重违约行为，应当向被上诉人承担双倍返还保证金的合同义务。

（1）涉案合同的合同标的为被上诉人为上诉人提供居间服务，代为销售的行为，该行为目的是期待房屋出售后以溢价款的形式获得佣金。该合同并未违反法律、行政法规的强制性规定，是上诉人与被上诉人的真实意思表示，合法有效，对双方当事人均具有法律约束力。

（2）上诉人无视合同约定，擅自违约，应当承担双倍返还保证金的违约责任。上诉人自2017年10月11日进场后，被上诉人于2017年11月1日擅自停止施工、2017年11月8日擅自拆除售楼部。2018年3月底前，被告也未按照合同约定取得《建筑工程规划许可证》，导致该工程根本无法完工，被告的行为已构成严重违约。另，被上诉人多次向上诉人申请退还保证金，上诉人均不予退还，根据涉案合同的约定，该保证金作为的履约保证金，不得无故予以扣除。但上诉人在一审庭审中直言以被上诉人未完成装修为由（没有房屋何来装修）扣除原告保证金，在本案中又称“被上诉人未完成销售任务而扣除保证金”前后所述矛盾，明显与事实不符。上诉人的该种无故扣除保证金的行为已严重违背了合同约定及法律的规定。

综上，上诉人与被上诉人之间的合同合法有效，上诉人严重违约的行为，根据合同约定应当向被上诉人承担双倍返还保证金的义务。

二、上诉人的上诉及答辩理由，无任何事实与法律依据，依法应当予以驳回。

（1）上诉人与被上诉人之间的合同为委托代理合同，具有居间服务合同的性质，该合同并非商品房买卖合同，上诉人所述的《最高人民法院关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释》仅是对出卖人（开发商）与买受人之间订立商品房预售合同的约束，未取得预售许可证的商品房买卖合同无效，但本案的涉案合同为上诉人与购房者签订商品房买卖合同之前的房屋销售前期行为，并非同一法律关系。因此，商品房买卖合同无效，并不影响上诉人与被上诉人之间居间服务合同的效力，上诉人主张涉案合同无效，无任何事实与法律依据，依法应当予以驳回。

（2）上诉人主张因证件不齐而解除，不负双倍返还保证金责任的主张不成立，依法应当予以驳回。被上诉人是基于上诉人擅自停工、擅自拆除售楼部、擅自扣除保证金、项目工程无法实际完工等一系列的违约行为而解除的合同，并非仅仅是上诉人所述的因未按照合同约定取得证件而解除。基于上诉人的一系列违约行为，导致涉案工程根本无法实际完工，被上诉人已经构成严重违约，应当向上诉人承担双倍返还保证金的义务。

综上所述，上诉人与被上诉人签订的委托代理合同合法有效，上诉人的严重违约行为，应当向被上诉人承担双倍返还保证金的义务。一审法院认定事实清楚，适用法律正确，依法应当驳回上诉、维持原判。

此致

郑州市中级人民法院