裁判要点：购房者采取按揭贷款方式购房，若《商品房预售合同》、《借款担保合同》均被解除的，法院依法判决由商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还给银行，从法律关系上来说是商品房出卖人受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，购房者的还款义务并非因此而免除。
案情摘要：
1、2015年8月12日，王忠诚与越州公司签订《商品房预售合同》：王忠诚购买越州公司开发的案涉房屋，首付约7400万元，剩余7397万元办理按揭贷款。
2、2015年8月14日，王忠诚与建行青海分行、越州公司（保证人）签订《借款合同》：贷款金额7397万元，担保方式为抵押加阶段性保证。
3、2015年8月14日，王忠诚与建行青海分行、越州公司签订《房地产抵押合同》：王忠诚将其购买的案涉房屋为该笔借款提供抵押担保。合同签订后，建行青海分行、越州公司先办理了在建工程抵押登记。
4、后，越州公司未按期向王忠诚交付房屋，双方协议解除购房合同。由于借款合同目的亦无法实现，也被解除。
5、王忠诚诉至法院要求确认借款合同项下的借款本金及利息应由越州公司偿还给银行。
越州公司不能返还建行青海分行剩余贷款本息时，王忠诚是否应当承担还款责任？
法院观点：
由于商品房担保贷款合同的特殊性，本案贷款实际上由建行青海分行直接支付到了开发商越州公司的账户，因此根据《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款"商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后，商品房担保贷款合同也被解除的，出卖人应当将收受的购房贷款和购房款的本金及利息分别返还担保权人和买受人"的规定，越州公司应将剩余的贷款本息返还建行青海分行。
不过，就《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款的本义来说，并没有免除购房者（同时又是借款合同的借款人）的还款义务。这是因为，商品房出卖人将其收到的购房贷款本息返还银行，从法律关系上来说是受购房者的委托向银行归还贷款本息，其所还款项就是购房者的还款，但还款义务人仍然应当是借款合同的借款人，因为根据合同相对性原理，购房者才是借款合同的借款人，商品房出卖人不是借款合同的借款人，就借款合同而言，其不负有还款义务。
《商品房买卖合同司法解释》第二十五条第二款之所以做这样的规定，是考虑到按揭合同的特殊性，因商品房出卖人直接接受了银行支付的贷款，在商品房买卖合同和贷款合同都解除后，就没有必要由商品房出卖人将银行支付的贷款先归还给购房者，然后再由购房者归还给银行，而是应当直接由商品房出卖人归还给银行。
因此，一审判决第四项判决越州公司承担对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任正确，但免除了《个人住房（商业用房）借款合同》借款人王忠诚的还款责任错误。本院认为，对王忠诚免除自己对建行青海分行剩余贷款本息的还款责任这一诉讼请求，依法应予驳回。
来源：广东房友 作者：初明峰 刘磊
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