律师观点分析

一、案件基本情况

川茶公司系位于成华区望平滨河路xx号5栋1-3层房屋业主所委托的出租人。2014年12月5日川茶公司（甲方）与郭xx（乙方）签订《房屋出租合同》一份，约定：川茶公司将上述房屋出租给郭xx做餐饮使用，租期自2014年11月5日起至2018年11月4日止，租金采取分段计收方式，其中2014年12月5日至2016年12月4日，月租金为27350元，2016年12月5日至2018年11月4日，月租金为31585元；乙方采取按每三个月为一期支付的方式向甲方交租，并在每一期到期前15天向甲方支付下一期租金；并在第十条约定：“未经甲方同意，乙方不得对房屋进行任何形式的扩建、加建、改建或转租、转让、转借、分租或与他人互换房屋使用（即乙方保证不能以任何形式将所租房屋转向第三方经营或使用）。……如发生上述任何情况，本合同自动解除终止作废并由乙方自行承担由此产生的各种损失及后果”；还在第十七条“违约责任”中约定：乙方逾期交付租金，甲方除有权收取违约金外，逾期7天以上的，甲方还有权对乙方停止水电供应。同日，双方还签订《租赁补充合同》，约定：川茶公司与郭xx根据前述《房屋出租合同》，郭xx每季度向川茶公司支付物业服务费45000元，若未按期支付则参照《房屋出租合同》中“违约责任”办理。

2015年6月30日，郭xx向秦x出具《收条》一份，载：“今收到秦x吊角楼老火锅预付款20000元……”。2015年7月1日，郭xx（甲方、转让方）、秦x（乙方、承接方）与成都xx顾问有限公司（丙方）就上述房屋签订《补充协议》一份，约定：因业主方（川茶公司）变更合同时间未定，甲方为不影响乙方装修进度和人员安排，故愿配合乙方先进场装修，乙方先支付该商铺200000元预付款，直到合同变更为乙方法人，甲乙双方结清各自剩余款项；如果合同因业主方不同意变更法人，甲方必须配合乙方经营至甲方合同期满（2018年11月4日），并配合续约继续经营；乙方在承接该商铺之日起，甲方必须结清之前所产生的任何费用，所有债务纠纷与乙方无关，且乙方日后产生的债务纠纷与甲方无关。《补充协议》还对违约责任等其他事项进行了约定，并在尾部载明：“合同变更之日，乙方将付清甲方剩余尾款，该合同作废”。郭xx、秦x均在《补充协议》上签字确认。《补充协议》签订后秦x即进场装修并占用经营至2016年3月底。

二、律师点评

本案的争议焦点为：原告是否有权收取租赁房屋转租费用？

郭xx与房屋所有权人签订的《房屋出租合同》中已明确约定案涉房屋不得转租、转让，而郭xx仍在违反前述约定的情况下与秦x签订《补充协议》、将房屋转租与秦x使用收益，此举未能得到出租方川茶公司的同意或认可，故根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》第十六条之规定，该《补充协议》无效。

三、律师建议

    作为承租人，未经房屋所有权人书面同意，不得转租承租房屋并收取转租费用，否则合同无效。故，若需转租，务必取得房屋所有权人书面同意。