昨天,区人民法院发布《房屋租赁合同纠纷案件审判白皮书》,对房屋租赁案件趋势和特点进行梳理。

案例1

房子租给别人,竟被转租隔成6个房间

2009年,赵先生在鄞州某小区买了一套二室一厅的房子。当年9月房子交付后,他与钱先生签订了房屋租赁合同,约定租赁期为2009年10月1日至2014年9月30日,允许转租。钱先生每年都会按期将租金打入赵先生的银行卡中,因此,赵先生很少关心这套房子。

去年11月,赵先生接到该小区物业的电话,称该房子一直用于群租,楼下居民意见很大。赵先生匆忙赶到小区后才发现二室一厅的房子居然被隔成了6个房间,分租给6个外来务工者。赵先生要求提前终止房屋租赁合同,但钱先生不同意。今年1月,赵先生起诉至鄞州法院,以钱先生未经其同意、擅自改变租赁房屋设计结构违反合同约定为由,要求终止租赁合同,并将房屋恢复原状。

经法院调解,房屋租赁合同于2012年11月30日终止,原告免除被告合同终止后的租金,被告于达成调解协议后半个月内腾退房屋并将房屋恢复原状。

分析 据介绍,绝大多数“群租”都是他主群租,即房主将房屋出租给中介或者“二房东”,中介或者“二房东”将房屋进行改造装修后,再将房屋出租出去。

采访中,记者了解到,在司法实践中,为了维护小区建筑物区分所有权人的合法权益,当出租人同意承租人进行“群租”,且“群租”房屋或“群租客”存在危害或损害其他业主合法权益的情形,法院可以依据《合同法》规定,以出租人与承租人恶意串通、损害第三人利益为由,直接认定出租人与承租人签订的房屋租赁合同无效。

案例2

租来店铺刚装修,却被告知有违章建筑

09年初,祝某买下一间店铺,并取得了店铺所有权证和国有土地使用权证。7月起,祝某在未取得建设工程规划许可证的情况下,擅自将该房屋160平方米的地面普遍下挖了0.6米,将其中约20平方米的地面下挖了2.1米。鄞州城管局曾责令祝某将该房产内地面恢复原状。然而,祝某并未恢复原状,也未取得相关规划许可证,反而于2011年4月将该店铺出租给叶某使用,而叶某对此并不知情。

叶某承租该店铺后,预付了第一年租金13万余元。装修刚开始,城管工作人员就前来阻止,告知其该房屋下挖部分系违章建筑。叶某要求祝某返还租金,却遭到拒绝,无奈之下,祝某只好起诉至鄞州法院。法院经审理后认为:被告出租给原告的涉案房屋在出租前经过改、扩建,使得原本合法的店面房成为合法建筑和违法建筑的混合体,因此该房屋租赁合同无效,被告需将租金返还给原告。

分析 承租人因租赁标的系违法建筑，要求确认房屋租赁合同无效的,是另一种常见的纠纷类型。在司法实践中,会遇到一些建筑物整体上属于合法建筑,但是由于业主的逐利行为或者其他原因,合法建筑物被改建或者扩建,成为合法建筑和违法建筑的混合体。

一位法官告诉记者,在审理与违章建筑相关的房屋租赁合同纠纷时,对违章建筑的认定是处理纠纷的关键。

案例3

小区内租店面开饭店,遭投诉无法装修

2011年9月,浙江某餐饮有限公司与黄某签订房屋租赁合同一份,由黄某将某小区的一间店面房租给原告经营使用。餐饮公司刚开始对店面进行装修,就遭到该小区居民投诉,不得不停止装修。事后,该餐饮公司将黄某起诉至鄞州法院,要求解除房屋租赁合同并返还租金。

法院经审理后认为:虽然原、被告双方在签订合同时未书面约定租赁房屋的用途,但是原告租赁涉案店面房系用于餐饮经营,并将该用途明确告知了被告。

被告作为出租人,应当保证租赁物符合该用途。现因政府明文禁止居民住宅楼新办饮食服务企业,原告无法实现进行餐饮经营的合同目的,故双方签订的合同应予解除。

分析 这是一个关于租赁物不符约定用途,承租人可解除合同的典型案例。需要指出的是,“约定的用途”可以分为明示和默示。

所谓明示的用途,是指双方签订的合同中明确约定的租赁房屋用途;默示的用途,是指双方未以书面形式或者口头形式约定租赁房屋的用途,但是从双方从事的民事行为能够推定双方已就租赁房屋的用途达成了合意,则该用途即为双方约定的用途。上述案例就属于租赁房屋不符合默示的用途。