【案情】

王某于2013年3月在扬州京华城小区购买房屋一套，面积128平方米，所有权证中记载的共有情况为王某所有。2013年8月，王某与李某在民政部门办理了离婚手续。2014年9月22日，经鑫金楼房产中介服务介绍，陈某与王某签订了《房屋买卖合同》一份，约定王某将上述房屋转让给陈某，房屋成交总价为1188000元。之后，陈某将房款交付了王某，王某将房屋交付给陈某使用，但因故未能办理房屋所有权转让手续。陈某诉至法院请求王某协助办理房屋的过户手续。

【分歧】

本案在审理过程中，存在两种不同的观点。

第一种意见认为，陈某与王某订立的房屋买卖合同，房产证也记载王某为唯一的所有人，王某现已离婚，但根据民政部门的离婚证书可知该房屋是在王某与李某婚姻存续期间购买，如王某不能证明与李某在婚姻存续期间就财产方面有特别的约定，或者离婚时就该财产处理归自己的证据，仍应推定该房屋属于王某与李某的共有财产。所以，陈某应主动申请追加李某为本案的共同被告，如李某提出王某无权处理自己的共有财产，法院应判决陈某与王某签订的房屋买卖合同无效，驳回原告陈某的诉讼请求。

另一种意见认为，房屋买卖合同是否有效应根据《合同法》的构成要件予以判断。陈某与王某均具有民事行为能力，订立合同的主体适格;双方的意思表示亦真实;合同内容并无违反法律、法规的禁止性规定。因此，陈某与王某的合同有效。另一方面，陈某相信房产部门登记该房屋为王某一人所有的信息，如果房产部门公示的信息不能产生相应的法律效果，那么就无法保障交易安全。

【评析】

笔者同意第二种意见，理由是：

1.房屋买卖合同有效。本案是陈某要求王某办理房屋过户登记手续，也就是履行双方订立的房屋买卖合同中的附属义务。法院在判决王某应否协助办理房屋过户的义务时，当然需要审查双方所签订房屋买卖合同的效力。现在的问题是第三人陈某有理由依赖公信原则对房产部门登记为王某所有的房屋签订买卖合同，并无理由要求陈某去查询该房屋实际是王某与哪些人存在共有关系，王某与李某离婚后，该房屋是否归属哪一方。否则，房产部门的房屋登记行为就毫无意义，更不能实现公信之目的。陈某与王某的房屋买卖合同只要具备主体适格、意思表示真实、交易标的合法，合同成立且有效。

2.判决的履行行为是否具有可执行性。合同依法成立以后，关键是需要行使各自的权利和相应的义务。作为被告王某能否履行房屋的交付义务。由于房屋是不动产，除了履行通常的将房屋钥匙交付给买方，还要履行办理房屋过户手续。现在，房产登记部门对该套房屋登记的所有权人为王某，在办理过户过程中不存在有其他共有人需要协助的情况，所以，法院的判决办理过户行为即使不能得到王某的配合，仍可以通过强制执行措施实现房屋所有权转移的目的。

3.假如王某确实存在损害李某的财产权利，李某有权向王某主张赔偿损失。通常情况下，王某与李某离婚时对财产已经进行了分割，如属于李某的财产，则应及时办理过户手续。如该房产属于离婚时未处理或遗留的财产，基于不动产的公示、公信原则，王某将房屋出售给陈某后，如损害了房屋共有人李某的财产权利，李某可通过向王某主张赔偿损失的途径予以救济。

综上所述，房屋买卖合同依法成立，且不存在无法履行而应解除合同的情形，故法院应判决支持陈某要求王某办理房屋过户的诉讼请求。作者丁玉俊，单位为扬州法院。

北京房产专业律师提示，在近期的房屋买卖纠纷案件中，北京法院一般追加夫妻中的另一方参加诉讼，以更好的查明案件事实。但是处理结果与后一相同。