“跳单”的概念，是指中介带看房或者提供服务后，买卖一方或双方跳开中介，私下成交或者另行委托他人居间的行为。

由于二手房源资讯大多掌握在房产中介手中，买卖双方进行交易普遍需要通过中介。法院民三庭李昇毅法官表示，中介起诉委托人“跳单”承担违约责任，是常见的居间合同纠纷类型。法院审理此类型案件，认定是否构成”跳单”违约，主要综合考虑以下三个方面：

一、中介是否积极履行居间服务。中介作为居间人主要义务是向委托人报告订立合同的机会或者提供订立合同的媒介服务，故中介能否主张“跳单”违约的前提，要看是否已签订居间合同，中介是否提供房源信息、实地查看房屋等媒介服务，是否积极履行居间义务。

二、委托人是否利用了该中介提供的居间服务成交。这是衡量委托人是否“跳单”的关键，重点看中介的委托权限是独家代理还是非独家代理;若是非独家代理，即卖方同时在多家中介“放盘”场合，则需考量多家中介提供订约机会的先后顺序、履行居间服务的程度，以及委托人实际利用了哪家中介公司的媒介服务成交等因素。

三、委托人是否存在逃避支付中介费的故意。是否为交易付出了合理的对价是认定构成“跳单”违约与否的重要依据，当委托人利用了中介提供的信息、机会后，为了不付中介费私下成交，又或者为少付中介费恶意到另一家中介成交，则很有可能构成“跳单”违约。

审判实践中，最高人民法院发布的指导案例1号“上海某物业顾问有限公司诉陶某居间合同纠纷”一案确认了：居间合同中禁止买方利用中介公司提供的房源信息，却撇开该中介公司与卖方签订房屋买卖合同的约定具有约束力，即买方不得“跳单”违约;但是同一房源信息经多个中介公司发布，买方通过上述正当途径获取该房源信息的，有权在多个中介公司中选择报价低、服务好的中介公司促成交易，此行为不属于“跳单”违约。

近日，最高法发布的关于中介行业客户“跳单”的一则指导性案例在网上引发了二手房中介的震荡。根据此案例，同一房源信息若经过多个中介公司发布，买方只要通过上述正当途径获取该房源信息，就有权在多个中介公司中自行选择促成交易。该指导性案例一出，立即在网上引起轰动。

热议 判例鼓励买房人“跳单”?

事情源于近日《最高人民法院关于发布第一批指导性案例的通知》。通知中，上海中原物业顾问有限公司状告买家的案例引起了有关人士热议。据了解，该中介公司认为某买家故意跳过中介，私自与卖方直接签订购房合同，违反了此前双方签订的《房地产求购确认书》中相关约定，属于恶意“跳单”行为，请求法院判令卖方按约支付违约金。

最高人民法院并未支持上海中原物业顾问有限公司这一诉讼请求。最高法认为，中原公司与买方签订的《房地产求购确认书》属于居间合同性质，衡量买方是否“跳单”违约的关键，是看买方是否利用了该中介公司提供的房源信息、机会等条件。如果买方通过其他公众可以获知的正当途径获得同一房源信息，则买方有权选择报价低、服务好的中介公司促成房屋买卖合同成立，而不构成“跳单”违约。

3月20日一早，中原地产华北区域董事总经理李文杰发出一条微博，评论最高法的这则指导性案例：“这起二手房买卖的最高法院的判例说明：1、业主可以委托多家经纪公司出售房屋;2、这起判例对社会的诚信有何指导?!”

一石激起千层浪，任志强、陈劲松等业界知名人士纷纷转发。世联地产董事长陈劲松认为，最高法出台的这一指导性案例是鼓励买房人“跳单”，鼓励群众不尊重合约，这才是经纪行业混乱之源。另一些人则认为，“消费者只是在货比三家”，最高法的解释没有问题。

北京专业房产律师赵云涛律师介绍，现在市场中“跳单”现象非常普遍，经纪人不有意防范的话，可能有一半购房者会“跳单”。目前这种行为也很难杜绝。正是由于客户“跳单”现象严重，才导致二手房中介竞争激烈，导致市场混乱从而致使部分中介抬高房价等等做法。