房屋买卖卖家反悔，买家获赔房屋差价290万（附判决书）
买房人付女士向北京通州区法院提起诉讼，因卖房后房价飞速上涨，面对巨额利益，卖房人魏女士以各种理由拒绝履行合同，面对卖房人针对履行合同设置的重重障碍，买房人选择解除合同并要求卖房人赔偿巨额房屋差价损失，最终获得了法院的支持。
据了解，2016年1月22日，付女士与魏女士签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定魏女士以275万余元的价格将位于通州区某小区的一套102余平方米的房屋出卖给付女士。合同签订后，付女士依约支付魏女士购房定金9万元、物业交割保证金1万元，并为履行合同支付居间代理费、保障服务费等共计7万余元。2016年3月11日，付女士向魏女士邮寄律师函，明确告知付女士已通过相关购房资格审核，并要求魏女士及时配合办理后续履约手续。但此时通州区房价飞涨，魏女士以付女士签订合同时不具有购房资格为由拒绝履行合同。此后，面对仍不断上涨的房价，付女士选择向通州区法院提起诉讼，要求魏女士履行合同义务，配合办理房屋过户手续并承担违约责任。
收到起诉状后，魏女士向法院提出管辖权异议，认为案件应由魏女士户籍所在地法院管辖。但通州法院认定魏女士出卖的房屋位于通州区，合同履行地位于通州区，通州法院对案件享有管辖权，并依法裁定驳回了魏女士的管辖权异议申请。此裁决结果亦得到了二审法院的维持。
再次开庭时，魏女士提出其出卖房屋的行为并未得到配偶黄先生的同意，故无法履行合同。此后，法院追加了黄先生作为第三人参加诉讼。针对此问题，中介公司向法院提交了署名为黄先生的同意出售房屋的声明。但通过笔迹比对，该署名与黄先生的笔迹区别明显。经法院释明，付女士放弃了笔迹鉴定申请，并认可该署名并非黄先生的签名。
面对此情形，付女士选择向法院申请变更诉讼请求，要求解除房屋买卖合同，并要求魏女士返还购房定金、物业交割定金、中介费、服务保障费、房屋差价损失、违约金等共计370万余元。经付女士申请，法院委托评估机构对合同解除时房屋的市场价值进行了评估，评估结果显示房屋的市场价值为574万余元。
经过审理，通州法院认为付女士已经按照合同约定支付定金及物业交割保证金，魏女士本应依约定继续履行合同义务，配合付女士办理房屋过户登记手续。但涉案房屋的共有人黄先生拒绝出售房屋，付女士未能提供证据证明黄先生同意出售房屋，应承担举证不能的不利后果，双方之间的房屋买卖合同构成法律上的履行不能。魏女士在未取得黄先生同意的情况下仍与付女士订立涉案合同，其行为严重违背诚实信用原则，破坏市场交易秩序。付女士要求解除合同，魏女士亦同意解除合同，法院不持异议。合同解除后，付女士为履行合同向魏女士支付的购房定金及物业交割保证金应予以返还。魏女士在未取得完全处分权的情况下仍向付女士出售房屋致使合同无法履行，魏女士应承担包括赔偿房屋差价损失等各项损失，合法有据，法院均予以支持。关于房屋差价损失的具体数额由法院根据合同履行情况、魏女士的过错程度、购房价格、合同解除时的房屋市场价值及公平原则、诚实信用原则确定为290万元。在魏女士已承担赔偿损失的责任的情况下，付女士仍坚持主张合同约定的违约金的请求，于法无据，法院不予支持。综上，法院最终判决解除双方签订的房屋买卖合同，魏女士赔偿付女士包括房屋差价损失在内的各项损失共计307万余元。
一审判决后，魏女士不服提起上诉。二审法院经审理，最终判决驳回魏女士的上诉，维持原判。
附判决书
付某某向法院起诉请求：1.解除付某某与魏某某2016年1月22日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2.魏某某返还付某某定金90 000元及房屋交割金10 000元；3.魏某某向付某某支付违约金551 000元并赔偿付某某房屋差价损失 2 986 600元；魏某某赔偿付某某居间费60 610元、保障服务费13 775元、评估费600元，共计74 985元；4.诉讼费、保全费由魏某某负担。
法院认定事实：2016年1月22日，付某某（买受人）与魏某某（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》，约定：所售房屋的坐落位置为通州区×0506；经出卖人和买受人协商一致，该房屋成交价格为188万元。该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价为875 000元；买受人向出卖人支付定金9万元；当事人双方同意，自本合同签订之日起51日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理权属转移登记手续；双方并就房屋买卖的其他事宜作出约定。同日，付某某（乙方）与魏某某（甲方）签订《补充协议》，约定：甲乙双方应当于乙方购房资格通过后十五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续；甲乙双方同意在乙方银行贷款批贷后十个工作日内，甲乙双方应共同办理房屋所有权转移登记手续；甲乙双方应在2016年1月30日之前自行办理物业交割手续。甲乙双方一致同意从本协议约定的购房款中留存1万元作为物业交割保证金，甲乙双方办理物业交割当日，由乙方自行支付给甲方；如本协议与《买卖合同》约定不一致的，均以本协议为准；双方并就其他事项作出约定。后付某某依约支付魏某某定金9万元、物业交割保证金1万元。付某某并为履行合同支付居间代理费60 610元、保障服务费13 775元、代收评估费600元。2016年3月11日，付某某向魏某某邮寄律师函，明确告知付某某已通过相关购房资格审核，并要求魏某某及时配合办理后续履约手续。该邮件的快递查询结果显示已于2016年3月13日本人收。
案件审理过程中，链家公司向法院提交《同意出售证明》，载明：本人黄某某，系售房人魏某某之配偶，现在此声明如下：同意售房人魏某某出售其名下位于通州区×0506之房屋。魏某某、黄某某均否认该证明落款处系黄某某本人签署。后付某某亦认可该证明并非黄某某本人签署。2017年3月7日，付某某向法院申请变更原诉讼请求，要求解除双方签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》。2017年3月20日，法院当庭告知魏某某付某某变更后的诉讼请求，魏某某明确表示同意解除合同。付某某申请对涉案房屋的市场价值进行评估，经北京市高级人民法院摇号确定北京国地房地产评估有限公司作为本案评估机构。2017年6月15日，该评估机构出具《房地产估价报告》，确定估价对象在现状条件下于价值时点2017年3月20日的房地产市场价值为574.16万元，房地产单价56 120元/平方米。
法院认为：根据我国民事诉讼法的规定，当事人有答辩并对对方当事人提交的证据进行质证的权利，本案魏某某经法院合法传唤，无正当理由拒不出庭应诉，视为其放弃了答辩和质证的权利。依法成立的合同对当事人具有约束力，当事人应当按照合同约定全面履行合同义务。付某某与魏某某签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》系双方当事人的真实意思表示，亦未违反法律、行政法规的强制性规定，该合同应为合法有效。本案中，付某某已经按照合同约定支付定金及物业交割保证金，魏某某本应依约定继续履行合同义务，配合付某某办理房屋过户登记手续。但涉案房屋的共有人黄某某拒绝出售房屋，付某某未能提供证据证明黄某某同意出售房屋，应承担举证不能的不利后果，双方之间的房屋买卖合同构成法律上的履行不能。魏某某在未取得黄某某同意的情况下仍与付某某订立涉案合同，其行为严重违背诚实信用原则，破坏市场交易秩序。付某某要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》，魏某某亦同意解除合同，法院不持异议，合同解除的时间应为法院告知魏某某付某某要求解除《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》的诉讼请求之日，即2017年3月20日。合同解除后，付某某为履行合同向魏某某支付的购房定金及物业交割保证金应予以返还。魏某某在未取得完全处分权的情况下仍向付某某出售房屋致使合同无法履行，魏某某应承担包括赔偿房屋差价损失在内的违约责任。付某某要求被告赔偿其居间费、保障服务费、评估费的请求，合法有据，法院予以支持。付某某要求魏某某赔偿房屋差价损失的请求，理由正当，具体数额由法院根据合同履行情况、魏某某的过错程度、购房价格、合同解除时的房屋市场价值及公平原则、诚实信用原则确定为290万元。在魏某某已承担赔偿损失的责任的情况下，付某某仍坚持主张合同约定的违约金的请求，于法无据，法院不予支持。结合链家公司的陈述及付某某向魏某某邮寄的律师函的内容，可以认定付某某已在2016年3月11日前通过购房资质审核。魏某某虽辩称付某某未在合同签订之日起51日内取得购房资质审核，但未能提供反证予以证明，对其辩解意见法院不予采信。且办理房屋所有权转移登记手续系双方共同的义务，合同任何一方无法独自完成办理房屋所有权转移登记手续，而《补充协议》亦对于办理房屋所有权转移登记手续的期限重新作出了约定。故魏某某的该项辩解意见，无事实及法律依据，法院不予采信。综上所述，依照《中华人民共和国合同法》第八条、第九十四条、第九十七条、第一百零七条，《中华人民共和国民事诉讼法》第一百四十四条之规定，判决：一、付某某与魏某某于二〇一六年一月二十二日签订的《北京市存量房屋买卖合同（经纪成交版）》及《补充协议》于二〇一七年三月二十日解除；二、魏某某返还付某某定金90 000元及物业交割保证金10 000元，以上共计100 000元，于判决生效后七日内执行清；三、魏某某赔偿付某某居间代理费60 610元、保障服务费13 775元、代收评估费600元，以上共计74 985元，于判决生效后七日内执行清；四、魏某某赔偿付某某房屋差价损失共计2 900000元，于判决生效后七日内执行清
