北京房产专业律师提示：本案系一起上诉改判的房屋买卖合同纠纷案件。东城区法院判决解除双方的房屋买卖合同，卖房人返还买房人定金8万元。经买房人上诉，北京市第二中级人民法院改判卖房人另支付违约金84万元。北京房产专业律师赵律师提示，在遇到错误的房屋买卖判决时，应及时提起上诉。
陈小凤上诉请求：请求依法撤销原判，依法改判或发回重审。本案一、二审诉讼费用全部由杜某波、孟某丹承担。事实和理由：1、本案系违约解除，而非合意解除，原审法院存在重大事实认定错误。2、原审法院认定杜某波、孟某丹“实际亦在合同约定的120内取得房屋所有证，并未违反合同约定，存在重大事实认定错误。3、“根本违约”的外延已经明确约定在双方的房屋买卖合同中，本案中的证据也充分证明了杜某波、孟某丹存在符合案涉协议所约定的根本违约的情形，杜某波、孟某丹明显违反合同约定，原审法院关于否定二人构成违约的认定，完全背离了双方签订的协议内容，违反了合同的意思自治原则，属于重大事实认定错误和适用法律错误。”
杜某波、孟某丹辩称，同意一审判决。一审法院没有漏列事实，陈小凤认为我们不卖给他们，因为卖给他们是附有其他条件的。原来合同对付款条件约定不明，做了补充协议，付款的期限已经过了，不可能按照过期付款的条件来进行支付。按照《民事诉讼法》第八十二条规定从第二天起算日期。按照对方说法是121天，这个期限是没错的。
陈小凤向一审法院起诉请求：1、解除陈小凤与杜某波于2016年3月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；2、杜某波、孟某丹向陈小凤返还购房定金8万元；3、杜某波、孟某丹赔偿陈小凤已付定金8万元自2016年3月7日至实际给付之日止按照同期人民银行贷款利率的利息；4杜某波、孟某丹向陈小凤支付违约金84万元；5、杜某波、孟某丹赔偿陈小凤律师费13 200元。
杜某波向一审法院提出反诉：要求陈小凤赔偿其律师费损失14万元，反诉案件受理费由陈小凤承担。
一审法院认定事实：2016年3月6日，陈小凤（买受人）与杜某波（出卖人）签订《北京市存量房屋买卖合同》。该合同第一条约定，出卖人所售房屋坐落本市东城区×××1203号房屋，建筑面积59.39平方米。第二条约定，出售房屋属按照经济适用住房管理的房屋，房屋未设抵押。第三条，成交方式为通过第三人居间介绍成交。第四条，房屋成交价为272万元，该房屋家具、家电、装饰装修及配套设施设备等作价148万元，上述价款买受人一并另行支付给出卖人；买受人向出卖人支付定金8万元；买受人向银行申办抵押贷款，并由贷款机构按其规定将该部分房款直接支付给出卖人，买受人拟贷款金额为190万元，买受人因自身原因未获得贷款机构批准的（包括贷款未获得批准和未按照前述拟贷款金额足额批准的），双方同意买受人继续申请其他银行贷款至贷款批准，买受人自行负担其间已发生的及要产生的各项费用。第五条，出卖人应当保证该房屋没有产权纠纷，未被限制转让。出卖人承诺其配偶和该房屋的共有权人均知晓并同意本次房屋交易，认可本合同及其相关文件的约定，且无他人对该房屋享有优先购买权；买受方承诺其配偶和该房屋的共有买受人均知晓并同意本次房屋交易，且认可本合同及其他相关文件的约定。因一方违反前述承诺，导致该房屋不能办理产权登记或发生债权债务纠纷的，由违反承诺方按照房屋成交总价的20%赔偿守约方的损失。本条款为独立条款，即使本合同及其他文件因一方违反前述承诺，依法被变更、撤销、解除、终止或认定无效的，本条约定依然有效，守约方仍可依据本条款追究违反承诺方的法律责任。第九条，当事人双方同意，自本合同签订之日起120日内，双方共同向房屋权属登记部门申请办理房屋权属转移登记手续等。
同日，杜某波（甲方、出卖方）、陈小凤（乙方、买受方）及第三人链家公司（丙方、居间方）签订《补充协议》。第一条约定就甲方暂时尚未取得房屋所有权证书的事实情况，丙方已据实告知乙方，且乙方知晓该事实。甲乙双方已经明确知晓交易风险，且自愿达成本交易。若房屋登记机构颁发的房屋所有权证书所记载的房屋地址、面积（无论增减）等信息与甲乙丙三方已签署的合同中记载不一致的，甲乙丙三方一致同意放弃异议的权利，并按照三方分别或共同履行，不因此追究他方的任何责任。甲乙双方同意，交易房屋价格及其家具家电、装饰装修和配套设施作价总计420万元，此价格为净得价，不含税。第二条，乙方于2016年3月6日向甲方支付定金8万元整，乙方支付首付款时，该定金视为首付款的一部分。甲方承诺在120日内取得该房屋的所有权证，且必须取得房屋产权证后五日内通知乙、丙双方，并积极配合办理房屋产权转移登记手续。乙方于办理房屋所有权证转移登记前五个工作日内将第一笔首付款220万元（不含前期支付的定金）以理房通托管的方式支付甲方。甲乙双方应于网签后五个工作日内共同前往贷款机构办理贷款申请手续。甲乙双方同意，在银行批贷后五个工作日内，甲乙共同办理房屋所有权证转移登记手续。如房屋登记机构要求甲方或乙方必须到场办理相关手续的，则该方应当按照房屋登记机构的要求到场办理。乙方应按时领取房屋所有权证并办理抵押登记手续，如因乙方原因导致抵押登记办理迟延的，则乙方需按照本协议第四条约定承担违约责任。第四条,违约责任。甲乙双方任何一方逾期履行补充协议约定义务的，每逾期一日，违约方应按日计算向守约方支付房屋总价款万分之五的违约金。甲方若出现下列情形之一的，甲方构成违约，且乙方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：甲方提供的该房屋所有权证，原购房合同等相关产权证明手续不属实、不完整、无效，导致乙方无法取得房屋所有权的；该房屋被查封或限制转让，导致乙方无法取得房屋所有权的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的；拒绝将房屋出售给乙方或者擅自提高房屋交易价格的；将该房屋出售给第三方的。甲方出现上述根本违约情形之一的，甲方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向乙方支付违约金；丙方收取乙方的所有费用不予退还，由甲方直接赔付给乙方。乙方若出现下列情形之一的，乙方构成根本违约，且甲方有权以书面通知的方式解除房屋买卖合同：提供的证件等购房所需的资料不完整，不真实或无效，导致无法办理房屋所有权转移登记手续的；拒绝购卖该房屋的；逾期履行本补充协议第二条约定的义务超过十五日的。乙方出现上述根本违约行为之一的，乙方应在违约行为发生之日起十五日内，以相当于该房屋总价款的20%向甲方支付违约金，乙方向甲方已支付的全部款项冲抵违约金，多退少补，丙方收取的费用不予退还。本协议履行期间，如出台新的限购政策且该限购政策导致本协议无法继续履行的，各方互不承担违约责任，后续事宜及已交付的款项和已发生的费用由各方友好协商解决。经三方协商一致，如果在办理房屋产权证时，此房屋能查到原值，导致个税由金额的1%变为差额20%，则三方免责，共同协商解决方案，如无合适的解决方案，则此合同自动终止，甲方退还乙方支付的房屋交易定金8万元整。
上述合同签订后，陈小凤于当日向杜某波支付购房定金8万元。
杜某波与孟某丹于1997年9月29日结婚。2016年7月5日，杜某波取得涉诉房屋的房屋所有权证（证号为京（2016）东城区不动产权第002219号，登记地址为本市东城区西花市南里东区10号楼12层5单元1203号房屋）。同日，孟某丹、杜某波申请将涉诉房屋所有权转移至孟某丹名下。2016年7月7日，涉诉房屋登记在孟某丹名下。孟某丹于2016年8月17日取得涉诉房屋的所有权证书（证号为京（2016）东城区不动产权第0022447号，面积为59.39平方米）。
庭审中,杜某波、孟某丹同意解除《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》。陈小凤持录音称，其与杜某波签订房屋买卖合同后，杜某波向陈小凤的前夫沈理湛明确表示，孟某丹未在房屋买卖合同上签字，也不想卖房了，杜某波的行为构成根本违约；杜某波办理房屋产权证后将房屋转移到孟某丹名下，也是杜某波不履行合同的行为。杜某波称，杜某波在合同约定的120天内办理了房屋产权证，5日内通知陈小凤产权办理下来，而非过户到陈小凤名下，双方未约定何时支付房款，但陈小凤120天内就将杜某波、孟某丹起诉至法院；房屋产权转移至孟某丹名下不影响合同的履行。孟某丹称，其对杜某波签署房屋买卖合同并不知情，知道后同意按照合同约定的价款出售房屋，但合同中关于房款支付时间及方式约定不明确，要求对该条款明确或一次性付款。
另，2016年7月4日，陈小凤向一审法院申请财产保全，称听中介公司说，杜某波已经办理了涉诉房屋的产权证，要求法院查封登记在杜某波名下的涉诉房屋。2016年7月12日，陈小凤申请追加孟某丹为被告，并申请查封登记在孟某丹名下的涉诉房屋。本院依法追加孟某丹为本诉的被告，并查封涉诉房屋。
一审法院认为，当事人协议一致，可以解除合同。根据查明事实，陈小凤要求解除其与杜某波签署《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》，被告杜某波、孟某丹亦同意解除，本院对陈小凤的该项诉请予以支持。关于陈小凤所称，杜某波明确表示不出售房屋，其行为构成根本违约的意见，因杜某波、孟某丹到庭均表示同意出售房屋，且实际亦在合同约定的120天内取得房屋所有权证，并未违反合同约定，故杜某波并未构成根本违约。基于此，陈小凤要求杜某波、孟某丹支付定金利息及违约金的诉讼请求，本院不予支持。因杜某波扬言不再出售房屋，陈小凤对其不再信任，并要求解除房屋买卖合同，杜某波、孟某丹亦同意解除，房屋买卖合同解除后，杜某波、孟某丹应当将定金返还给陈小凤。杜某波、孟某丹不同意返还定金的理由，不成立。关于陈小凤及杜某波要求对方支付律师费的诉讼请求，于法无据，本院均不予支持。综上所述，依据《中华人民共和国合同法》第九十三条之规定，于2017年6月判决：一、解除陈小凤与杜某波于2016年3月6日签订的《北京市存量房屋买卖合同》及《补充协议》；二、杜某波、孟某丹于判决生效后十日内返还陈小凤购房定金8万元；三、驳回陈小凤的其他诉讼请求；四、驳回杜某波的反诉请求。
本院二审期间，双方当事人均未向本院提交新的证据。
陈小凤对一审法院经审理查明的部分事实持有异议，但未向本院提交证据予以证明，且一审法院认定事实有《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》、双方当事人陈述等相关证据佐证，本院依法予以确认。
本院二审经审理查明的事实同一审法院认定事实。
本院认为，依法成立的合同对双方当事人均具有法律约束力，双方当事人均应依约享有相关合同权利，履行相应合同义务，不得擅自变更或解除合同。本案的争议焦点为涉案合同解除违约责任归属。
关于涉案合同解除违约责任归属一节。2016年3月6日，陈小凤与杜某波签订的《北京市存量房屋买卖合同》、《补充协议》《补充协议》系双方当事人真实的意思表示，合法有效。《补充协议》第二条第二款规定，房屋所有权证取得：甲方承诺在120日内取得该房屋产权证，且必须在取得房屋产权证后五日内通知乙丙双方，并积极配合办理房屋产权转移手续。杜某波、孟某丹于2016年7月5日取得房屋产权证书，超过约定期限1天，未在120内取得房屋产权证书。杜某波在2016年5月26日与陈小凤前夫沈理湛的通话中有明确不愿出卖房屋的意思表示；在一审庭审中，孟某丹表示对杜某波签署房屋买卖合同并不知情，知道后同意按照合同约定的价款出售房屋，但合同中关于房款支付时间及方式约定不明确，要求对该条款明确或一次性付款，仍为拒绝继续履行涉案合同的意思表示，形成根本违约，故杜某波、孟某丹应按照合同约定承担相应的违约责任。依据2016年3月6日杜某波与陈小凤签订的《补充协议》第四条第二款约定，杜某波、孟某丹应承担房屋总价款20%的违约责任，因房屋总价款为420万元，故违约金共计84万元。杜某波、孟某丹在一审认为违约金过高，要求按照已付款的20%支付违约金，酌减实际损失以显示公平。但未向本院提供证据证明实际损失，本院不予支持。
综上所述，陈小凤的上诉请求部分成立。《中华人民共和国民事诉讼法》第一百七十条第一款第二项规定，判决如下：
一、维持北京市东城区人民法院（2016）京0101民初11223号民事判决第一、二、四项；
二、撤销北京市东城区人民法院（2016）京0101民初11223号民事判决第三项；
三、杜某波、孟某丹于本判决生效后十日内支付陈小凤违约金84万元；
四、驳回陈小凤其他诉讼请求。
如果未按本判决指定的期间履行给付金钱义务，应当依照《中华人民共和国民事诉讼法》第二百五十三条之规定，加倍支付迟延履行期间的债务利息。
