作者：北京高院民一庭

来源：北京审判

北京市高级人民法院民一庭归纳整理了当前民事审判中需要注意的问题，并重点就央产房买卖纠纷的处理、借名购买政策性保障住房的处理、按房改政策购房的物业服务费缴纳问题、执行异议之诉纠纷的处理、劳动争议案件中经济补偿金与赔偿金问题提出了意见。现将这些意见刊发，供大家学习参考，以促进相关案件裁判尺度的统一。

一、央产房买卖纠纷的处理

央产房是我市特有的一类政策性很强的房屋，主要包括中央在京单位已购公有住房和中央在京单位保障性住房两类。前者是职工按房改成本价或标准价购买的原产权属于中央在京单位的公有住房，性质上属于已购公房，多数没有上市交易的限制，大家对该类房屋也比较熟悉。后者是2010年后新界定的一类房屋，是指用于解决中央和国家机关无房和住房困难职工基本住房需求的住房，在分类上归于按经济适用住房管理的房屋，但仅限于职工自住，目前不得上市交易。各级法院在审理涉及央产房买卖的案件中应当认真查看房屋的权属证明，正确区分上述两种房屋，并适用不同的处理规则，涉及相关政策问题时应当及时向在京中央和国家机关住房交易办公室咨询，对属于中央在京单位保障性住房的，在国家相关上市交易办法出台前，不应判决房屋过户登记到买受人名下。

二、借名购买政策性保障住房的处理

2010年高院下发的《关于审理房屋买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的指导意见（试行）》第16条对借名购买政策性保障住房合同的效力及处理作出了明确规定，各级法院应当遵照执行。对于实践中在理解适用上出现的一些争议，研究认为应作如下解释：一是这里的政策性保障住房是指国家为保障中低收入城镇居民家庭住房困难提供的政策性住房，主要包括经济适用住房、限价商品房和自住型商品房。借名购买该类房屋损害了广大符合购买该类房屋资格家庭的合法权益，应当认定借名购房协议无效，但对于其他类型的房屋，如按经济适用住房管理的房屋和已购公房则并不具有上述特性，大多也不存在上市交易限制，因此，当事人就上市交易不存在限制的按经济适用住房管理的房屋和已购公房所签订的借名购房合同，不应依据前述规定认定合同无效。二是依据该规定，认定借名购买经济适用房的合同无效是处理该类纠纷的基本原则，但是如果借名购买的经济适用房的原购房合同是2008年4月11日（含）之前签订，且该“老房”在一审法庭辩论终结前已具备上市交易条件的，可以作为前述原则在适用上的例外情况，认定借名购房合同有效，借名人有权要求出名人办理房屋过户登记手续。