国务院发布了《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，对楼市场进行重拳调控，北京市随即采取一系列措施对相关政策进行落实。随着新政的实施，房地产市场出现波动，法院受理的房屋买卖纠纷案件类型也随之发生变化。日前，北京市一中院对二手房买卖纠纷案件的相关数据进行统计分析后发现，近期案件一改以往卖房人因价格卖低而违约的现象，购房人违约案件数量开始上升。

　　案例一

　　主张业主与中介隐瞒房屋产权信息，购房人要求撤销买卖合同被驳回

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　　2010年4月10日，张某通过某房产经纪公司就购买马先生名下的石景山区玉泉西里一套两居室房屋签订房屋买卖合同，约定价款200万元，违约金为百分之二十。张某于当日向马先生交付定金10万元， 4月16日，张某向马先生支付房屋首付款80万元，向某房产经纪公司支付居间费6万元。根据二手房交易程序要求，由房产经纪公司居间，马先生和张某进行网签，网签时将房屋价款写为120万元，对违约金等条款也进行了变更。后来，张某主张马先生与房产经纪公司对其有欺诈行为，故意隐瞒了房屋产权未满5年的事实，不愿继续履行合同，并诉至法院要求撤销与马先生于4月10日签订的房屋买卖合同，确认网签合同无效并返还已支付的90万元房款，房产经纪公司返还居间费6万元。最终，法院判决网签合同中与房屋买卖合同相冲突的相关约定无效，其余条款有效，并驳回张先生的其他诉讼请求。

　　法官释法

　　这是一起较为典型的房产新政在房屋买卖合同履行过程中出台，买房人看低房地产市场走向，不愿继续履行合同的案件。商品房产权是否已满5年所影响的，是房屋买卖过程中营业税和个人所得税的交纳数额。本案中张某在购买涉案房屋前实地看过房屋，在其与马先生于2010年4月10日所签房屋买卖合同和后来的网签合同中，并无要求涉案房屋产权需满5年的约定，其与某房产经纪公司签订的居间合同也没有对房屋产权时间做出特别要求，张某无法就马先生和某房产经纪公司有故意隐瞒房屋产权未满5年的情形进行举证证明，其主张欺诈不能成立。房屋买卖合同有效并具备继续履行的条件，应当继续履行。为少交税款，张某与马先生的网签合同就交易价款和违约金等条款做出变更，该行为违反国家的房屋买卖政策，对相应条款的变更应认定为无效。

　　案例二

　　买房人主张房屋不符约定，要求退还居间费被驳回

　　2010年4月5日，舒某与某房产经纪公司签订《房屋购买委托协议》，委托其购买位于北京市宣武区广安门附近某房屋一套，约定居间报酬为21 500元。同日，舒某经过看房，与房屋出卖人就该房屋签订了《房屋买卖合同》，双方约定成交价格为95万元，随后向该房产经纪公司支付了居间费。后来，舒某认为该房屋并不符合其当初提出的购买一套正规二居室的购房条件，不愿履行《房屋买卖合同》，并主张某房产经纪公司存在欺诈行为，诉至法院，要求该房产经纪公司退还居间费。该房产经纪公司主张已履行居间义务，不同意舒某的诉讼请求。最终，法院判决驳回舒某的诉讼请求。

　　法官释法

　　舒某虽要求购买正规二居室房屋，但是从房屋出卖人处购买涉案房屋时，舒某已到该房屋内数次实际看房，知悉房屋状况，并与卖房人签订《房屋买卖合同》，舒某的实际行为已经认可了某房产经纪公司推荐的房屋，其主张某房产经纪公司在居间服务过程中有欺诈行为不能成立。按照舒某与某房产经纪公司签订的《房屋购买委托协议》中的约定，该房产经纪公司促成买卖合同的签订，完成居间合同约定的义务，舒某无权要求该房产经纪公司返还居间费。

　　案例三

　　炒房客“做笼子”失手，业主卖房身处窘境

　　李先生在海淀区成府路附近有一套60平米的房屋要出售，今年4月10日，其通过某房产中介与魏某签订房屋买卖合同，约定房屋成交价为150万元，魏某应在签订合同时支付定金5万元并于4月15日前支付房款85万元；双方于签订合同2个月内办理房产公证手续，魏某于公证当日支付剩余房款60万元后，李先生将房屋及房产证、公证书原件交付给魏某，所有税费由魏某承担。合同签订后，魏某如期向李先生支付了定金和首付款共90万元。双方通过某房产中介协商于6月7日共同到公证处办理委托公证，但后来双方就委托公证范本未能达成一致意见，最终未能办理公证手续，就此发生争议。李先生遂诉至法院要求魏某继续履行合同、支付剩余房款并按照合同违约条款承担迟延履行违约金。魏某则反诉要求李先生限期出具合法并能实现合同目的的公证委托书、承担迟延办理房产证的违约金。最终，法院判决双方继续履行合同，魏某应在双方自行办理过户手续后，将剩余房款支付给李先生，驳回双方的其他诉求。

　　法官释法

　　本案看似一起简单的房屋买卖合同纠纷案件，实则背后隐藏着炒房客投机炒房的玄机。房产新政出台后市场走向不明朗，嗅觉灵敏的炒房客想抽身退出却遇到警觉的卖房人，但卖房人为了取得房款也付出了诉讼的代价。为规避买卖房屋的相关税费，降低转卖成本，职业炒房客购房时一般不办理过户手续，而是在签订植入特别条款的买卖合同后，找出各种理由，要求业主到公证处办理房屋所有权和房屋买卖过户等事项的委托公证书。本案中，李先生与魏某所签合同虽约定双方于签订合同后2个月内办理公证手续，但因约定不明，双方对公证的具体内容、时间和办理手续等事项产生分歧意见，导致合同未能继续履行。魏某与李先生签订房屋买卖合同的目的，在于通过买卖行为在双方之间完成房屋所有权的移转，并非通过买卖合同完成委托公证，是否进行委托公证并不影响合同目的的实现。因此，在合同未明确约定公证委托具体事项的前提下，魏某要求李先生出具合法并能实现合同目的的公证委托书的请求缺乏依据。因双方均同意继续履行合同并办理房屋过户手续，故魏某应在双方自行办理过户手续后，将剩余房款支付给李先生。

　　法官提醒：新政下房地产市场波动，二手房交易各方应谨慎

　　不难看出，以上案例均为在房产新政出台前签订房屋买卖合同，新政出台后出现违约行为，违约方均为买房人，其中一部分还是职业炒房客。在新政的调控下，房地产市场处于一个波动时期，参与二手房交易的各方当事人均应谨慎应对，避免不必要的损失和纠纷，其中，应注意以下几个问题。

　　1、选择正规中介机构提供居间服务。卖房遇到炒房客将增加业主的卖房风险，为防止炒房客与其在“黑中介”中的“同伙”一同“做笼子”设陷阱，出售二手房应选择知名、正规房产经纪机构。这些机构一般操作规范，管理严格，工作人员业务熟练，可避免此种情况的出现。

　　2、避免签订“阴阳合同”。买卖双方签订合同时，应严格依据相关法律规定签订房屋买卖合同，避免签订阴阳合同，否则一经查出，除了要补缴相应款项，还将遭到处罚。新政策加强了对存量房交易的税收管理，税务部门可通过住房城乡建设部门查询相关信息资料，或按照相关法律法规规定确定征收方式和应征税款，阴阳合同生存空间已受压缩。

　　3、留意买卖合同中的公证条款。办理公证不是买卖房屋变更产权人的必经途径，此类条款常在炒房客为买方的合同中出现。卖房时若见到合同中有公证条款一定要多加小心，最好不写公证条款，或将公证内容在合同中明确，不要给炒房客留下进一步操作的空间。

　　4、提高违约金比例或违约金数额。房屋买卖双方在合同中对违约处罚内容做出约定时，可提高违约金比例或违约金数额。通过在合同文本中进行明确约定，增加违约成本，使得任何一方不愿轻易因房价的波动而违约，从而确保合同的顺利履行，同时也能降低守约方的损失。