律师提示：防一物二卖可预告登记

　　 案情回放
　　 2007年12月，王某与刘某签订房屋买卖合同。双方约定，刘某于2008年1月一次性支付王某42万元房款，王某同时间将住宅钥匙交给刘某。双方还约定合同违约金为5万元。此后，刘某按约定向王某支付房款时，王某却一再推托。
　　 刘某后来了解到，王某在 2008年1月4日已将住宅以45万元的价格卖给了孙某，并在房屋管理局办理了产权变更登记。于是，刘某到法院起诉，要求王某履行合同、交付房屋，支付违约金。
　　 法院判决王某向刘某支付违约金5万元，驳回刘某其他诉讼请求。
　　 法官说法
　　 刘某与王某之间签订的房屋买卖合同自双方签字之日起生效，未办理物权登记的，不影响合同效力。
　　 王某将房屋出卖给孙某，双方办理了不动产物权登记，该房屋所有权已经合法转移给孙某享有，王某不再对该房屋享有所有权，故刘某与王某之间的房屋买卖合同已无继续履行的可能。但是，因为该合同已经成立生效，合同中约定了违约金，故刘某有权以王某不履行合同为由向其主张违约金。
　　 律师提示
　　 “一物二卖”是社会经济生活中常见的一种不诚信交易行为，对于这种行为，当事人可以订立书面合同，约定违约金、定金等作为交易保障，约束对方的行为，并在权益受损时获得补偿。预告登记是《物权法》为了保护不动产交易，提供的一种特殊的保障措施。预告登记后，未经预告登记的权利人同意，处分该不动产的，不发生物权效力。而预告登记后，要在三个月内进行不动产登记。否则，预告登记失效。
　　 本案中，刘某如果预先办理预告登记，孙某就无法在预告登记失效前进行物权登记了，而王某处分房屋的行为也无法产生效力。此时如果王某不履行合同，刘某则可以向法院起诉要求王某继续履行，从而取得房屋所有权。